Прекращено ли право пользования
Выселение — следствие. Пока право пользования существует и не прекращено, обязать освободить помещение нельзя.
Выселение из жилого помещения в судебном порядке: исковое заявление и решение суда
Веду дела о выселении из жилого помещения в судебном порядке на обеих сторонах: защищаю проживающих, когда оснований для выселения нет, и готовлю иск собственника или наймодателя. Выселение возможно только по решению суда, заключение по делу даёт прокурор.
Как выселяют из квартиры
Выселение допускается только в судебном порядке и только по основанию, названному в законе. По социальному найму закон различает выселение с предоставлением благоустроенного жилья, с предоставлением другого жилья и без предоставления. По делу даёт заключение прокурор.
Когда нужен адвокат по выселению
Основание выселения определяет, дадут ли вам другое жильё
- Наймодатель требует выселения за долгиВыселение с предоставлением другого помещения размером с комнату в общежитии возможно при неоплате более шести месяцев без уважительных причин.ст. 90 ЖК
- Дом признан аварийным или подлежит сносуВыселение производится с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма.п. 1 и 3 ст. 85 ЖК
- Соседи требуют выселить нарушителяСистематическое нарушение прав соседей и бесхозяйственное обращение с помещением после предупреждения наймодателя ведут к выселению без предоставления другого жилья.ч. 1 ст. 91 ЖК
- Помещение используется не для проживанияПревращение квартиры в офис, склад, хостел или место содержания животных — самостоятельное основание выселения.ч. 1 ст. 91 ЖК, п. 39 Постановления Пленума № 14
- Наниматель по коммерческому найму не платитДоговор расторгается судом при невнесении платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз; после расторжения проживающие подлежат выселению.п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК
- Временные жильцы отказываются съехатьПо истечении согласованного срока или через семь дней после требования они выселяются в судебном порядке без предоставления другого помещения.ч. 4 и 5 ст. 80 ЖК
- Ответчик — бывший член семьи собственникаСначала прекращается право пользования, и только затем заявляется освобождение помещения.
- Выселяют того, у кого право естьЗащита строится от обратного: доказывается, что право пользования возникло и не прекращалось.
- Выселяют из аварийного дома в неравноценное жильёСпор идёт не о выселении, а о благоустроенности и равнозначности предоставляемого помещения.
- Вас выселили без судаСамоуправное выдворение основанием для утраты права не является: право восстанавливается вселением.
Выселение и прекращение права пользования — разные требования. Сначала суд устанавливает, что права на помещение нет или оно прекращено, и только затем обязывает освободить помещение. Иск, в котором есть выселение, но нет основания прекращения права, удовлетворению не подлежит.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Выселение из жилого помещения
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Семь вопросов, и второй решает судьбу ответчика
Какое основание выселения заявлено
От него зависит, дадут ли другое жильё: благоустроенное, размером с комнату в общежитии или не дадут вовсе.
Было ли предупреждение наймодателя
Для выселения за нарушения оно обязательно. Иск без доказанного предупреждения и без времени на устранение нарушений отклоняется.
Показать всеСвернуть
Систематичны ли нарушения
Единичный конфликт с соседями основанием не является: требуется систематичность виновных противоправных действий.
Непрерывность шестимесячной просрочки
По долгам значение имеет неоплата подряд более шести месяцев, а не общая сумма долга и не разрозненные пропуски платежей.
Уважительность причин неоплаты
Задержка зарплаты и пенсии, потеря работы, болезнь, наличие несовершеннолетних детей — обстоятельства, которые суд обязан выяснить и оценить.
Есть ли защищённая категория
Отказавшиеся от приватизации, отдельные категории нанимателей служебного жилья и жильцов общежитий выселению без предоставления жилья не подлежат.
Кто вправе требовать выселения и на каких условиях
У каждого истца своё основание и свой перечень последствий
| Кто требует | Кого и на каком условии | Норма |
|---|---|---|
| Собственник жилого помещения | Гражданина, чьё право пользования прекращено, если он не освободил помещение в установленный собственником срок | ч. 1 ст. 35 ЖК |
| Собственник — к пользователю по решению суда или завещательному отказу | За использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей или разрушение — после предупреждения | ч. 2 ст. 35 ЖК |
| Наймодатель по социальному найму | Нанимателя и членов его семьи при неоплате более шести месяцев — с предоставлением помещения размером с комнату в общежитии | ч. 1 ст. 90 ЖК |
| Наймодатель при сносе, изъятии, переводе в нежилое, непригодности | Нанимателя и членов семьи — с предоставлением другого благоустроенного помещения по договору социального найма | ст. 85 ЖК |
| Наймодатель или иные заинтересованные лица | Виновных граждан за использование не по назначению, нарушение прав соседей, разрушение — без предоставления другого помещения | ч. 1 ст. 91 ЖК |
| Соседи по дому и коммунальной квартире | Нанимателя и членов его семьи, чьи неправомерные действия нарушают их права | п. 39 Постановления Пленума № 14 |
| Законные представители детей, орган опеки, прокурор | Граждан, лишённых родительских прав, если совместное проживание с детьми признано невозможным | ч. 2 ст. 91 ЖК |
| Наниматель по социальному найму | Поднанимателя, нарушающего условия договора поднайма и правила пользования помещением | ч. 4 ст. 79 ЖК |
| Наймодатель по коммерческому найму | Нанимателя и всех проживающих с ним — после расторжения договора судом | ст. 688 ГК |
| Собственник специализированного помещения | Граждан при расторжении или прекращении договора найма служебного жилья или места в общежитии, кроме защищённых категорий | ст. 103 ЖК |
Три вида выселения по социальному найму и почему их нельзя путать
Разница не в процедуре, а в том, останетесь ли вы с жильём
Начинать надо с запрета. Жилище неприкосновенно, и никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом и другими федеральными законами — части 1 и 4 статьи 3 ЖК РФ. Смена замка, вынос вещей, отключение воды и света выселением не являются: это самоуправство, и права на помещение оно не прекращает. Единственный законный путь — решение суда.
Для помещений, занимаемых по договору социального найма, закон прямо перечисляет, каким бывает выселение. Оно производится в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений — статья 84 ЖК РФ. Три пункта одной короткой статьи и определяют исход дела для человека.
Первый вид — когда виновных действий нет вовсе. С предоставлением другого благоустроенного помещения выселяют, если дом подлежит сносу, помещение изымается вместе с земельным участком для государственных или муниципальных нужд, переводится в нежилое, признано непригодным для проживания, а также если после капитального ремонта или реконструкции помещение не может быть сохранено либо его площадь существенно изменится — статья 85 ЖК РФ. Спор в таких делах идёт обычно не о выселении как таковом, а о том, равнозначно ли и благоустроено ли предлагаемое жильё.
Второй вид — за долги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру помещения, установленному для вселения граждан в общежитие — статья 90 ЖК РФ. Верховный Суд уточнил ключевое: юридическое значение имеет невнесение платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд, а суд обязан выяснить причины неоплаты. К уважительным причинам отнесены, например, длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии — пункт 38 Постановления Пленума от 2 июля 2009 года № 14.
Третий вид — без предоставления жилья вообще. Он применяется, если наниматель или члены его семьи используют помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с помещением, допуская его разрушение. Обязательное условие — предупреждение наймодателя о необходимости устранить нарушения. Верховный Суд назвал такое выселение крайней мерой ответственности, возможной лишь при систематичности противоправных виновных действий, которые не были устранены несмотря на предупреждение — пункт 39 того же Постановления. Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания, а для иных целей: офисов, складов, промышленных производств, содержания и разведения животных.
Наконец, процессуальная особенность, о которой забывают обе стороны. Прокурор вступает в процесс и даёт заключение по делам о выселении — часть 3 статьи 45 ГПК РФ. Заключение прокурора не связывает суд, но рассмотрение дела о выселении без прокурора является основанием для отмены решения.
Что говорит закон
Три пункта одной статьи и определяют, останетесь ли вы с жильём
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Статья 91. Выселение без предоставления другого жилого помещения
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.Статья 84 и часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Статья 84 короткая, но именно она задаёт исход. Читать иск нужно с вопроса, на какой из трёх пунктов он опирается. А статья 91 добавляет условие, которое истцы забывают: наймодатель обязан предупредить. Без доказанного предупреждения выселения не будет.
Что нужно доказать по иску о выселении
Четыре обстоятельства, и первое из них чаще всего пропускают
- Отсутствие или прекращение права пользования Право ответчика на помещение не возникло либо прекращено по основанию, предусмотренному Кодексом, другим федеральным законом, договором или решением суда — часть 1 статьи 35 ЖК РФ.
- Основание выселения из перечня закона Конкретный пункт статьи 85, 90 или 91 ЖК РФ либо статьи 687 ГК РФ. Основания за пределами перечня суд не принимает.
- Соблюдение предварительной процедуры Предупреждение наймодателя или собственника о необходимости устранить нарушения и срок для их устранения, когда закон этого требует.
- Предоставляемое помещение Для выселения с предоставлением жилья истец обязан указать конкретное помещение и подтвердить его благоустроенность и соответствие требованиям — статьи 85 и 90 ЖК РФ.
Порядок: что происходит в деле
Восемь шагов от предупреждения до акта о выселении
- 1Определение основанияУстанавливаем, какое именно основание выселения применимо и повлечёт ли оно предоставление другого жилья. От этого зависит и предмет доказывания, и линия защиты, и перечень доказательств, которые придётся собрать.
- 2Проверка права пользованияВыясняем, на чём основано проживание ответчика: договор, членство в семье, решение суда, отказ от приватизации, завещательный отказ.
- 3ПредупреждениеНаймодатель или собственник направляет письменное предупреждение о необходимости устранить нарушения и при разрушении помещения назначает разумный срок для ремонта.
- 4Сбор доказательствВыписка по лицевому счёту, акты осмотра, обращения соседей, материалы полиции и жилищной инспекции, фотографии состояния помещения.
- 5Подготовка искаТребования формулируются связкой: прекратить или признать отсутствующим право пользования, выселить, при выселении с предоставлением — указать конкретное помещение.
- 6Подача в районный судИск подаётся по месту нахождения помещения. К участию привлекаются прокурор, а при наличии несовершеннолетних — орган опеки и попечительства.
- 7Рассмотрение и заключение прокурораИсследуются систематичность нарушений, непрерывность просрочки, уважительность причин и характеристики предоставляемого жилья. Прокурор даёт заключение.
- 8Исполнение решенияПристав устанавливает срок для добровольного исполнения, затем производит выселение с участием понятых, освобождает помещение от должника, его имущества и домашних животных и составляет акт и опись имущества.
Досудебный порядок
Здесь он не формальность, а условие удовлетворения иска
- Зафиксировать нарушения: акты управляющей организации, обращения соседей, материалы полиции и жилищной инспекции, фотографии.
- Получить выписку по лицевому счёту с помесячной разбивкой начислений и платежей за весь спорный период.
- Направить письменное предупреждение с перечнем нарушений и требованием их устранить, а при разрушении помещения — с разумным сроком на ремонт.
- Сохранить доказательства вручения: опись вложения, уведомление о вручении, отчёт об отслеживании.
- Установить срок для освобождения помещения, если право пользования уже прекращено, и зафиксировать его истечение.
- Проверить, не относится ли проживающий к лицам, которых нельзя выселить без предоставления жилья, включая отказавшихся от приватизации.
- Подобрать и подготовить документы на предоставляемое помещение, когда выселение производится с предоставлением жилья.
- Предложить график погашения задолженности: погашение долга до заседания чаще всего снимает основание иска.
По требованиям из статей 35 и 91 ЖК РФ предупреждение обязательно: закон говорит, что собственник вправе, а наймодатель обязан предупредить нарушителя. Иск без доказанного предупреждения и без времени на устранение нарушений суд не удовлетворяет, даже когда нарушения очевидны.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Дела о выселении рассматривает районный суд и только с прокурором
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный суд: перечень дел мирового судьи закрыт статьёй 23 ГПК РФ, и жилищных споров в нём нет | ст. 23, 24 ГПК |
| Подсудность иска о выселении | По месту нахождения жилого помещения — исключительная подсудность исков о правах на здания и помещения | ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Участие прокурора | Прокурор вступает в процесс и даёт заключение по делам о выселении; без него решение подлежит отмене | ч. 3 ст. 45 ГПК |
| Орган опеки | Привлекается, когда в помещении проживают несовершеннолетние либо ответчик лишён родительских прав | ст. 47 ГПК, ч. 2 ст. 91 ЖК |
| Кто ответчик | Все совершеннолетние проживающие, чьё право оспаривается; за несовершеннолетних выступают законные представители | ст. 37, 38 ГПК |
| Формулировка требований | Признать прекратившим право пользования; выселить; при выселении с предоставлением — вселить в конкретное указанное помещение | ст. 131 ГПК |
| Кто что доказывает | Истец — основание выселения и соблюдение предупреждения; ответчик — уважительность причин и наличие права пользования | ч. 1 ст. 56 ГПК |
| Пошлина | 3000 рублей для гражданина, 20 000 рублей для организации по требованию неимущественного характера | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев со дня поступления заявления в районный суд | ч. 1 ст. 154 ГПК |
| Отсрочка исполнения | Суд вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения исходя из имущественного положения сторон | ст. 203, 434 ГПК |
| Исполнение | Освобождение помещения от должника, его имущества и животных с запретом пользоваться помещением; с понятыми, описью и актом | ч. 2 и 5 ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ |
Подсудность проверена по действующей редакции статьи 23 ГПК РФ: перечень дел мирового судьи сужен с 1 октября 2019 года.
На какой стадии ваше дело — Выселение из жилого помещения
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Набор зависит от основания, но три документа нужны всегда
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Документ о праве на помещение | Выписка из реестра или договор социального найма: подтверждает право истца требовать освобождения | Орган регистрации прав, наймодатель |
| Справка о зарегистрированных лицах | Определяет круг ответчиков и наличие среди них несовершеннолетних | МФЦ, управляющая организация |
| Письменное предупреждение и доказательства вручения | Обязательное условие выселения за нарушения по статьям 35 и 91 ЖК РФ | Составляется истцом, почта |
| Выписка по лицевому счёту | Показывает помесячные начисления и платежи, то есть непрерывность просрочки | Расчётный центр, управляющая организация |
| Акты осмотра помещения | Фиксируют разрушение, перепланировку, использование не по назначению | Управляющая организация, жилищная инспекция |
| Обращения соседей и материалы полиции | Подтверждают систематичность нарушения прав и законных интересов соседей | Отдел внутренних дел, соседи |
| Договор о приватизации и заявление об отказе от участия | Ключевой документ защиты: показывает бессрочное право пользования | Архив органа местного самоуправления, орган регистрации прав |
| Документы на предоставляемое помещение | Нужны при выселении с предоставлением жилья: площадь, благоустроенность, пригодность | Наймодатель, орган местного самоуправления |
| Доказательства уважительности причин неоплаты | Справки о задержке заработной платы и пенсии, медицинские документы, сведения о составе семьи | Работодатель, пенсионный орган, медицинская организация |
К комплекту добавляется участник, которого не выбирают: по делам о выселении прокурор вступает в процесс и даёт заключение, при этом его неявка при надлежащем извещении рассмотрению дела не препятствует (ч. 3 ст. 45 ГПК).
Сколько составит и как считается
Само выселение неимущественное, но рядом почти всегда идёт долг
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Иск о выселении | Государственная пошлина по требованию неимущественного характера: для физических лиц — 3000 рублей, для организаций — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Требование о прекращении права пользования | Заявляется в том же иске как связанное неимущественное требование и отдельной пошлины не требует | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Взыскание задолженности по плате | Требование имущественное: при цене иска до 100 000 рублей — 4000 рублей, далее по шкале статьи | пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Размер предоставляемого помещения при выселении за долги | Соответствует размеру помещения, установленному для вселения граждан в общежитие | ч. 1 ст. 90 ЖК |
| Возмещение вреда, причинённого помещению | Считается по смете восстановительного ремонта или отчёту оценщика и оплачивается как имущественное требование | ст. 15, 1064 ГК |
| Исполнительский сбор с выселяемого | Взыскивается, если должник не освободил помещение в срок для добровольного исполнения | ч. 1 ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ |
| Расходы на принудительное выселение | Хранение имущества, привлечение специализированной организации; относятся на должника | ч. 6 и 8 ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ |
| Гонорар адвоката | Зависит от основания иска, числа проживающих, наличия детей и необходимости экспертизы состояния помещения | соглашение с доверителем |
Размеры пошлин приведены по действующей редакции статьи 333.19 НК РФ.
Сроки
Главный срок здесь не давность, а шесть месяцев просрочки
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Непрерывная неоплата жилья и коммунальных услуг как основание выселения по социальному найму | Более шести месяцев подряд | Любой платёж внутри периода прерывает просрочку | ч. 1 ст. 90 ЖК, п. 38 Постановления Пленума № 14 |
| Невнесение платы по договору коммерческого найма; при краткосрочном найме — более двух раз | Шесть месяцев | Договором может быть установлен более длительный срок | абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК |
| Срок, предоставляемый судом нанимателю для устранения нарушений | До одного года | Исполнение решения может быть отсрочено ещё на срок до года | абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК |
| Срок на устранение нарушений и проведение ремонта после предупреждения | Разумный срок | Назначается наймодателем или собственником | ч. 1 ст. 91 ЖК, ч. 2 ст. 35 ЖК |
| Освобождение помещения временными жильцами после требования нанимателя | Семь дней | Если срок проживания не был согласован | ч. 4 ст. 80 ЖК |
| Требование о выселении незаконно вселившегося и восстановлении положения | Не распространяется | Применяется по аналогии закона | ст. 208 ГК, п. 28 Постановления Пленума № 14 |
| Рассмотрение дела районным судом | До двух месяцев | Продлевается при экспертизе и привлечении соответчиков | ч. 1 ст. 154 ГПК |
| Апелляционная жалоба на решение о выселении | Месяц | Со дня изготовления решения в окончательной форме | ст. 321 ГПК |
| Срок для добровольного освобождения помещения | Пять дней | После его истечения выселение производится принудительно | ч. 12 ст. 30 Федерального закона № 229-ФЗ |
| Хранение имущества выселенного должника | Два месяца | Невостребованное имущество передаётся на реализацию | ч. 6 ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ |
Шесть месяцев просрочки дают не выселение на улицу: наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует норме, установленной для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК).
Какие дела я веду
Семь ситуаций, из которых состоит эта категория дел
Выселение за долги по социальному найму
Защищаю нанимателя: показываю перерывы в просрочке, уважительность причин неоплаты и несоразмерность меры, либо веду иск наймодателя, когда просрочка непрерывна.
Выселение из аварийного дома
Спор о равнозначности и благоустроенности предоставляемого помещения: площадь, количество комнат, район, состояние дома.
Выселение за нарушение прав соседей
Дела по обращениям соседей и жилищной инспекции. Ключевые вопросы — систематичность действий и наличие предупреждения наймодателя.
Показать всеСвернуть
Выселение из квартиры, превращённой в хостел или склад
Использование помещения не для проживания. Доказывается актами осмотра, объявлениями, показаниями соседей, материалами проверок.
Выселение нанимателя по коммерческому найму
Расторжение договора за неуплату или порчу помещения и последующее выселение всех проживающих.
Выселение из служебного жилья и общежития
Проверяю, относится ли доверитель к категориям, которые не могут быть выселены без предоставления другого помещения.
Выселение временных жильцов и поднанимателей
Самостоятельного права пользования у них нет, но выселение всё равно производится только судом.
Защита от самоуправного выселения
Замки сменены, вещи вынесены, доступ закрыт. Восстанавливаю положение и добиваюсь вселения.
От чего зависит исход
Суд взвешивает не только нарушение, но и его последствия для человека
Непрерывность просрочки
Юридическое значение имеет невнесение платы подряд более шести месяцев. Один платёж внутри периода рушит основание иска.
Причины неоплаты
Задержка заработной платы и пенсии, потеря работы, болезнь, наличие в семье инвалидов и несовершеннолетних оцениваются как уважительные.
Доказанность предупреждения
Письменное предупреждение с описанием нарушений и разумным сроком на их устранение — обязательный элемент по статьям 35 и 91 ЖК РФ.
Показать всеСвернуть
Систематичность нарушений
Нужны повторяющиеся факты: обращения соседей, материалы полиции, акты управляющей организации, постановления по административным делам.
Характеристики предоставляемого жилья
Благоустроенность применительно к условиям населённого пункта, равнозначность площади, пригодность для проживания.
Наличие защищённых категорий
Отказавшиеся от приватизации, члены семей погибших военнослужащих и сотрудников, состоящие на учёте нуждающихся — их выселение без предоставления жилья невозможно.
Интересы несовершеннолетних
Наличие детей в помещении меняет и оценку соразмерности меры, и позицию органа опеки, привлекаемого к делу.
Заключение прокурора
Прокурор обязательно даёт заключение по делу о выселении; рассмотрение дела без него — основание для отмены решения.
Чем может закончиться дело
Исходов больше, чем «выселить» и «отказать»
- Выселение с предоставлением благоустроенного помещения. Дом сносится, изымается или признан непригодным; наниматель и семья переезжают в другое благоустроенное жильё по договору социального найма.
- Выселение с предоставлением помещения размером с комнату в общежитии. Результат непрерывной шестимесячной неоплаты без уважительных причин.
- Выселение без предоставления другого жилья. Крайняя мера за использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей или разрушение помещения.
- Отказ: нарушение не систематическое. Единичные конфликты и разовые жалобы основанием для крайней меры не признаны.
Показать всеСвернуть
- Отказ: предупреждения не было. Наймодатель не предупредил о необходимости устранить нарушения и не дал срока на их устранение.
- Отказ: причины неоплаты уважительные. Установлены задержки заработной платы, болезнь, потеря работы либо просрочка прерывалась платежами.
- Отказ: право пользования сохраняется бессрочно. Ответчик отказался от участия в приватизации и потому под общее правило не подпадает.
- Отсрочка исполнения решения. Суд предоставляет время на поиск жилья с учётом семейного и имущественного положения.
- Мировое соглашение о графике погашения долга. Наймодатель отказывается от выселения, наниматель гасит задолженность по согласованному графику.
Как суды решают такие дела
Пять сюжетов, из которых складывается практика
Долг большой, а просрочка прерывалась
Наниматель вносил небольшие суммы раз в несколько месяцев. Суд отказал в выселении: непрерывной шестимесячной просрочки не было, а именно она имеет юридическое значение.
Соседи жаловались годами, а предупреждения не было
Наймодатель обратился в суд, минуя предупреждение. В иске отказано: закон обязывает предупредить нанимателя и дать возможность устранить нарушения.
Квартира сдавалась посуточно
Помещение использовалось для предоставления гостиничных услуг. Суд признал использование не по назначению и выселил без предоставления другого жилья.
Показать всеСвернуть
Отказавшийся от приватизации
Собственник требовал выселить бывшую супругу как бывшего члена семьи. Отказано: в момент приватизации она имела равные права пользования и от участия отказалась, поэтому право пользования сохраняется.
Дом сносят, а жильё неравноценное
Спор шёл не о выселении, а о предоставляемом помещении: суд обязал предоставить благоустроенное жильё, равнозначное по площади ранее занимаемому.
Выселение без прокурора
Решение отменено в апелляции: дело о выселении рассмотрено без участия прокурора, который обязан дать заключение.
Типичные ошибки
Три первые встречаются в каждом втором деле
- Выселять своими силами Смена замка и вынос вещей права не прекращают. Никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
- Требовать выселения без прекращения права Выселение — следствие утраты права пользования. Иск, в котором нет основания прекращения права, удовлетворению не подлежит.
- Идти в суд без предупреждения Наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения, а собственник вправе сделать это до иска.
- Считать сумму долга вместо месяцев Основание выселения даёт непрерывная просрочка более шести месяцев подряд, а не размер задолженности.
- Не проверять отказ от приватизации У отказавшегося от участия в приватизации право пользования бессрочно, и общее правило о бывших членах семьи на него не распространяется.
- Забывать о прокуроре Дело о выселении, рассмотренное без заключения прокурора, отменяется в апелляции.
- Не указывать предоставляемое помещение При выселении с предоставлением жилья истец обязан назвать конкретное помещение и подтвердить его благоустроенность.
- Молчать об уважительных причинах Задержка зарплаты, болезнь, потеря работы оцениваются судом, но только если о них заявлено и они подтверждены документами.
Возмещение ущерба
Выселение почти всегда идёт вместе с денежными требованиями
- Задолженность по плате за жильё и коммунальные услуги. Взыскивается в том же деле; наниматель и дееспособные члены его семьи отвечают солидарно — часть 2 статьи 69 ЖК РФ.
- Вред, причинённый помещению. Разрушение, порча отделки и инженерных систем возмещаются в полном объёме лицом, причинившим вред — статьи 15 и 1064 ГК РФ.
- Плата за фактическое пользование помещением. С лица, занимающего помещение без правового основания, взыскивается неосновательное обогащение — статья 1102 и пункт 2 статьи 1105 ГК РФ.
- Расходы на принудительное выселение. Хранение имущества, привлечение специализированной организации и иные расходы по совершению исполнительных действий относятся на должника — глава 16 Федерального закона № 229-ФЗ.
Показать всеСвернуть
- Убытки от самоуправного выселения. Стоимость испорченных и утраченных вещей, расходы на наём другого жилья и на вскрытие двери взыскиваются с того, кто выселил без решения суда.
- Судебные расходы. Пошлина и расходы на представителя взыскиваются с проигравшей стороны, расходы на представителя — в разумных пределах — статьи 98 и 100 ГПК РФ.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Дело о выселении я всегда начинаю с одного вопроса к иску: на какой пункт статьи 84 он опирается. Ответ определяет всё остальное. Если основание из статьи 85 — спорить о выселении почти бессмысленно, дом действительно сносят; воевать надо за качество предлагаемого жилья. Если из статьи 90 — считать месяцы просрочки. Если из статьи 91 — искать предупреждение наймодателя, потому что без него иск разваливается независимо от того, насколько тяжело соседям.
Про долги скажу отдельно, потому что здесь чаще всего паникуют зря. Значение имеет не сумма и не общее число пропущенных платежей, а непрерывная просрочка более шести месяцев подряд. Один платёж, внесённый в середине периода, обнуляет основание. Дальше суд обязан выяснить причины: Верховный Суд прямо назвал уважительными длительные задержки заработной платы и пенсии. Я собираю справки работодателя, документы о болезни, сведения о составе семьи — и во многих делах этого хватает, чтобы в иске отказали.
Самая недооценённая ловушка — отказ от приватизации. Человек когда-то дал согласие на приватизацию квартиры на имя супруга или родителя и сам от участия отказался. Он не собственник, в реестре его нет, и собственник искренне считает, что выселить его можно как бывшего члена семьи. Нельзя: правило части 4 статьи 31 ЖК РФ на таких лиц не распространяется, если в момент приватизации они имели равные права пользования с приватизировавшим — статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Это право бессрочно, и именно на нём чаще всего проигрывают дела о выселении.
И то, о чём приходится говорить почти каждому доверителю по ту сторону спора. Выселить самому нельзя. Ни сменить замок, ни вынести вещи, ни отключить воду. Жилище неприкосновенно, и никто не может быть выселен или ограничен в праве пользования иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Самоуправное выдворение не прекращает права проживающего, зато даёт ему готовый иск о вселении и материал для заявления в полицию. Единственный путь — суд, а исполняет решение пристав: с понятыми, при необходимости с полицией, с описью имущества и актом о выселении.
Что берёт на себя адвокат
Веду дела и со стороны проживающего, и со стороны собственника
- Разбор основания иска Определяю, на какой пункт статьи 84 опирается требование и повлечёт ли оно предоставление другого жилья.
- Проверку защищённого статуса Выясняю, нет ли отказа от приватизации, завещательного отказа, договора пожизненного содержания или иного основания бессрочного пользования.
- Расчёт просрочки Раскладываю лицевой счёт по месяцам и показываю перерывы, из-за которых шестимесячное основание не складывается.
- Доказательства уважительности причин Собираю справки о задержке выплат, медицинские документы, сведения о составе семьи и доходах.
- Работу с предупреждением Со стороны истца готовлю и вручаю предупреждение; со стороны ответчика показываю, что его не было или срок был неразумным.
- Оценку предоставляемого жилья Проверяю благоустроенность, площадь и пригодность помещения, предлагаемого взамен, и оспариваю неравноценное.
- Взаимодействие с прокурором и опекой Готовлю позицию к заключению прокурора и к участию органа опеки, когда в помещении дети.
- Отсрочку и исполнение Добиваюсь отсрочки исполнения по семейному и имущественному положению либо сопровождаю выселение до акта пристава.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Выселение из жилого помещения
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Идти в суд самому или с адвокатом
Признак простой — дадут ли взамен другое жильё
Справитесь сами
Спора о праве нет, всё решают документы:
- выселяются временные жильцы, срок проживания которых истёк
- наниматель по коммерческому найму съезжает добровольно после расторжения договора
- право пользования уже прекращено вступившим в силу решением суда
- ответчик не возражает и просит только время на переезд
В этих случаях достаточно письменного требования и заявления в суд по образцу: спор идёт о сроках, а не о праве.
Нужен адвокат
Спорят об основании, о жилье взамен или о защищённом статусе:
- выселение заявлено без предоставления другого жильяст. 91 ЖК
- ответчик отказывался от участия в приватизациист. 19 Федерального закона № 189-ФЗ
- спорят о непрерывности шестимесячной просрочки
- предлагаемое взамен помещение неравноценно или неблагоустроено
- в помещении проживают несовершеннолетние
- ответчик занимает служебное жильё или место в общежитиист. 103 ЖК
- выселение уже произведено самоуправно, без решения суда
Правило простое: пока речь о сроках переезда, хватает документов. Как только спор касается основания выселения, качества предоставляемого жилья или бессрочного права пользования, исход решают доказательства и заключение прокурора. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда нужен адвокат по выселению».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Право проживания в жилом помещении
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Споры по договору найма жилого помещения: выселение и взыскание платыВселение в жилое помещение по решению суда: исковое заявление и судебная практикаПризнание права пользования жилым помещением: исковое заявление и решение судаОпределение порядка пользования жилым помещением между сособственниками
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего
Возможно ли выселение из жилого помещения без суда?
Нет. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Самоуправное выселение права не прекращает.
Какова подсудность иска о выселении из жилого помещения?
Районный суд по месту нахождения помещения: это исключительная подсудность исков о правах на здания и помещения. Мировому судье такие дела не подсудны.
Каков судебный порядок выселения из жилого помещения?
Иск о прекращении права пользования и выселении, рассмотрение районным судом с обязательным заключением прокурора, затем исполнение приставом.
За какой срок долга могут выселить?
За непрерывную неоплату более шести месяцев подряд без уважительных причин, и только с предоставлением другого помещения размером с комнату в общежитии.
Показать всеСвернуть
Как происходит выселение из жилого помещения приставами?
Пристав даёт срок на добровольное освобождение, затем освобождает помещение от должника, его имущества и животных и составляет акт и опись с участием понятых.
Могут ли выселить того, кто отказался от приватизации?
Нет. Право пользования у него бессрочно, если в момент приватизации он имел равные права с приватизировавшим помещение.
Обязателен ли досудебный порядок при выселении из жилого помещения?
Претензии закон не требует, но по выселению за нарушения обязательно предупреждение наймодателя или собственника с возможностью устранить нарушения.
Не откладывайте защиту