Регистрация через нотариуса — оформление прав на недвижимость после нотариального удостоверения договора. Разберитесь, кто направляет заявление в Росреестр, когда нужны бумажные документы и какие проверки проводит регистратор при таком обращении.
Коротко
Регистрация недвижимости через нотариуса включает удостоверение договора и направление документов для регистрации права. Нотариус подаёт заявление электронно, если стороны не возражают; срок — незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в сроки, согласованные в договоре, по ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. Регистратор не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки; проверка достоверности через систему нотариата не проводится, если документы представил удостоверивший их нотариус, по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Начните с договора и сведений о том, направлено ли заявление: удостоверение и передача документов — разные действия.
ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I
ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I
ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ
Ошибки возникают, когда удостоверение договора принимают за завершение регистрации или не выясняют способ передачи документов.
Договор, переписка с нотариусом и решение регистратора позволяют понять, на каком действии возникло препятствие.
Удостоверение договора, его передача и регистрационная проверка распределены между разными участниками.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Нотариус | При удостоверении договора об отчуждении или залоге проверяет принадлежность имущества отчуждающему или закладывающему лицу, кроме случая, когда по договору имущество на момент совершения ему ещё не принадлежит; также проверяет отсутствие ограничений, обременений и иных препятствующих обстоятельств. | ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Стороны сделки | Могут возражать против подачи заявления нотариусом. При отсутствии возражений после удостоверения договора нотариус направляет электронное заявление с приложениями; стороны могут установить сроки подачи в договоре. | ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Государственный регистратор прав | Не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки. Проверяет достоверность документа через единую информационную систему нотариата, кроме случая, когда его представил удостоверивший документ нотариус. | ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
| Представитель по доверенности | Если подписывает договор от имени правообладателя при отметке в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя, нотариус заявление и приложения не представляет. | ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Гражданин | Может оспорить решение, действие или бездействие органа регистрации прав, если считает свои права нарушенными либо полагает, что созданы препятствия к их осуществлению. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
Нотариальная форма меняет отдельные действия при регистрации, но право на недвижимость подлежит государственной регистрации.
Регистрация сделки через нотариуса в отношении недвижимости предполагает разграничение удостоверения договора и государственной регистрации прав на его основании. По ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ права на основании нотариально удостоверенного документа регистрируются с особенностями, установленными этой статьёй.
Особенность проверки состоит в том, что регистратор не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Достоверность нотариального документа проверяется через единую информационную систему нотариата, кроме подачи удостоверившим его нотариусом, по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Для договора, на основании которого возникает подлежащее регистрации право на недвижимость или долю, предусмотрено направление заявления нотариусом. По ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I нотариус подаёт документы электронно, если стороны не возражают: незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в сроки, установленные сторонами в договоре.
Регистрация права собственности через нотариуса требует внимания к представителю и отметке в Едином государственном реестре недвижимости. При отметке о невозможности регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта без личного участия собственника (его законного представителя) и подписании договора от имени правообладателя представителем по доверенности нотариус не подаёт заявление и документы по ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I.
Обязанность электронной подачи относится к нотариусу, удостоверившему договор, и учитывает волю сторон.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку передачи документов с условия договора о сроке подачи. Затем выясняю, были ли возражения сторон и подтверждена ли отправка заявления. Это помогает отделить вопрос о действиях нотариуса от вопроса о действиях регистратора.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Разбирательство может касаться подачи заявления, проверки документа или решения органа регистрации прав.
Выясняется, возражали ли стороны против подачи нотариусом и какой срок установлен в договоре. При отсутствии возражений действует обязанность электронной подачи по ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I.
Проверяются причина невозможности отправки и последующая бумажная подача. Для причин, за которые нотариус не отвечает, действует специальный порядок ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I.
Отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя в сочетании с подписанием по доверенности препятствует подаче нотариусом по ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I.
Сопоставляются содержание требования регистратора и нотариально удостоверенная сделка. Законность такого документа государственный регистратор прав не проверяет по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Устанавливается, кто представил нотариальный документ. Проверка через единую информационную систему нотариата не осуществляется при подаче удостоверившим документ нотариусом по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Гражданин может обратиться в суд, если решение органа регистрации прав нарушает его права или создаёт препятствия к их осуществлению. Основание обращения — ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
За несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка регистрации прав на недвижимость или сделок с ней предусмотрены штрафы. Нотариальная форма документа не меняет круг субъектов этого состава.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Граждане | Штраф для граждан — от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Должностные лица | От трёх тысяч до четырёх тысяч рублей — размер административного штрафа для должностных лиц. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Юридические лица | Штраф, налагаемый на юридических лиц: от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
Квалификация по ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ требует несоблюдения установленного порядка регистрации собственником, арендатором или иным пользователем. При проверке обстоятельств отделяйте действия подателя от действий нотариуса и государственного регистратора прав.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю регистрацию по нотариальной сделке начиная с цепочки документов: удостоверенный договор, заявление, подтверждение его передачи, сообщение Росреестра. Если участник говорит, что «всё оформлено у нотариуса», я уточняю, идёт ли речь о подписании договора или уже о передаче заявления. По ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ права на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации.
В договоре я отдельно смотрю условие о сроке направления документов и выясняю, возражали ли стороны против подачи нотариусом. Именно с этими обстоятельствами ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I связывает электронную подачу. При сообщении о техническом препятствии я запрашиваю сведения о причине сбоя и о передаче бумажных документов: такой порядок предусмотрен ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I для причин, за которые нотариус не отвечает.
Если препятствие возникло уже в Росреестре, я сопоставляю мотивировку решения с пределами проверки по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Законность нотариально удостоверенной сделки и достоверность документа — разные вопросы. Для проверки достоверности имеет значение, представил ли документ тот нотариус, который его удостоверил. Поэтому я сохраняю сведения о подателе вместе с решением регистратора.
Проверьте, что произошло с договором после удостоверения и какое именно действие препятствует оформлению права.
При разногласии с Росреестром сначала выделите решение или действие органа, которое вы намерены оспаривать.
Для спора с Росреестром проверьте обязательный досудебный порядок: если он установлен федеральным законом, сначала соблюдите его. Административный иск не рассматривается по КАС, когда законность решения проверяется в ином судебном порядке, по ч. 3, 6 ст. 218 КАС РФ.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривает гражданин | Решение, действие или бездействие органа регистрации прав, если считает, что нарушены его права, созданы препятствия к их осуществлению либо незаконно возложены обязанности. Административным иском гражданин оспаривает препятствующее регистрации права решение Росреестра по нотариально удостоверенному договору. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Какие сведения подготовить | Укажите орган, принявший решение, наименование, номер и дату решения, нарушенные права, правовые положения для проверки и требование о признании решения незаконным. Сообщите, подавалась ли жалоба вышестоящему органу; если подавалась — укажите дату подачи и результат рассмотрения. | пп. 2, 3, 6, 7, 9, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Когда обратиться по поводу решения | Гражданин оспаривает решение Росреестра в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении своих прав при регистрации по нотариальному документу, если Кодексом не установлен иной срок обращения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Какова пошлина за оспаривание | За административный иск гражданина о признании решения Росреестра незаконным базовый размер государственной пошлины для физических лиц — 3000 рублей, без учёта льгот. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Для проверки подачи и подготовки спора сохраните документы, из которых видны основание права, податель и мотивы решения Росреестра.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Нотариально удостоверенный договор | Позволяет установить основание возникновения права на недвижимость или долю и согласованный срок подачи заявления. Направление документов нотариусом регулирует ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. | Договор удостоверяет нотариус; направление заявления зависит также от отсутствия возражений сторон сделки. |
| Заявление о государственной регистрации прав и приложения | Нужны для выяснения, какие документы направлены в орган регистрации прав. Электронную подачу после удостоверения договора предусматривает ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. | Нотариус представляет заявление с приложениями в электронной форме, если стороны не возражают. |
| Документы на бумажном носителе при невозможности электронной подачи | Помогают проследить передачу после сбоя по причинам, за которые нотариус не отвечает. Обязанность бумажной подачи установлена ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I. | Нотариус представляет в орган регистрации прав заявление и прилагаемые документы на бумажном носителе. |
| Оспариваемое решение и ответ вышестоящего органа | Реквизиты решения включаются в административный иск; копия ответа прилагается, если жалоба по тому же предмету рассмотрена, по п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | Решение — документ принявшего его органа; ответ — документ вышестоящего органа или должностного лица. |
У подачи нотариусом и судебного оспаривания решения Росреестра разные моменты отсчёта. Договорный срок подачи проверьте по тексту договора.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Электронная подача заявления нотариусом, если стороны сделки не возражают | Незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре. | После удостоверения договора, на основании которого возникает подлежащее регистрации право на недвижимость или долю. | ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Бумажная подача при невозможности электронной по причинам, за которые нотариус не отвечает | Не позднее двух рабочих дней. | Со дня удостоверения договора; если срок подачи определён сторонами в договоре — по истечении такого срока. | ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Подача гражданином административного иска об оспаривании решения Росреестра по нотариальному документу | Для гражданина, оспаривающего решение по нотариальному документу, — три месяца, если Кодексом не установлен иной срок обращения. | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов решением органа регистрации прав. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о подаче заявления, пределах проверки нотариального документа и защите права при разногласиях с Росреестром.
Удостоверение договора и направление заявления с приложениями в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают. По ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I нотариус направляет документы электронно незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в сроки, установленные сторонами в договоре. Само право на основании нотариального документа подлежит государственной регистрации по ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Нотариус представляет электронное заявление и документы после удостоверения договора, если стороны не возражают, по ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. Законность нотариально удостоверенной сделки регистратор не проверяет. Достоверность проверяет через единую информационную систему нотариата, за исключением подачи удостоверившим документ нотариусом, по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Нет. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации по ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Удостоверение договора и направление заявления относятся к разным действиям: электронную подачу нотариусом после удостоверения договора предусматривает ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I, если стороны не возражают.
Незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня после удостоверения договора либо в сроки, установленные сторонами в договоре, по ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. Это правило действует, если стороны сделки не возражают против подачи нотариусом. Оно касается направления заявления с приложениями, а не даты завершения регистрации Росреестром.
Да. По ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I обязанность нотариуса подать заявление действует, если стороны не возражают. Обсудите с нотариусом способ подачи; сроки стороны могут установить в договоре.
На бумаге: при невозможности электронной подачи по причинам, за которые нотариус не отвечает, срок — не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, по ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I. Если срок подачи установлен сторонами в договоре — не позднее двух рабочих дней по его истечении, по ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I.
Если в Едином государственном реестре недвижимости стоит отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности, нотариус заявление и приложения не представляет. Такое сочетание обстоятельств прямо предусмотрено ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I.
Нет, проверка законности нотариально удостоверенной сделки государственным регистратором прав не осуществляется по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Достоверность нотариального документа проверяется через единую информационную систему нотариата; исключение — представление документов нотариусом, который их удостоверил. Сохраните подтверждение того, кто передал заявление.
Решение Росреестра по нотариальному договору можно оспорить в вышестоящем органе, у вышестоящего должностного лица или в суде по ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Обязательный досудебный порядок, если он установлен федеральным законом для вашего спора, нужно пройти до суда по ч. 3 ст. 218 КАС РФ. Административный иск по КАС исключён, если законность решения проверяется в ином судебном порядке, по ч. 6 ст. 218 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту