Подбирайте документы для регистрации права собственности по основанию приобретения недвижимости: договору, наследству, приватизации или решению суда. Разберитесь, какие документы собрать, как проверить подписи и чем электронный документ отличается от скана.
Коротко
При покупке квартиры подготовьте заявление и договор; при наследовании — заявление и свидетельство о праве на наследство. Среди других оснований — акт приватизации и вступивший в законную силу судебный акт: ч. 1, 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Остальные приложения зависят от ситуации. Бумажный документ о сделке подают в подлиннике, заявление — в единственном экземпляре-подлиннике по ч. 3, 6 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Начните с основания приобретения и формы сохранившегося документа. Не смешивайте договор о квартире с материалами кадастрового учёта.
ч. 1–3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
п. 4, 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ; ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
ч. 4, 7–11 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
Проверяйте не только наличие бумаги, но и её содержание, происхождение и форму представления. Каждая из этих характеристик имеет самостоятельное значение.
Сложность может быть в самом основании приобретения, а не в количестве приложений.
Подпись заявителя, подписи сторон договора и подпись кадастрового инженера выполняют разные задачи. Состав участников проверяют по документу, который предстоит представить.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заявитель | Подписывает сформированный комплект электронных документов и электронных образов усиленной квалифицированной электронной подписью. Подпись на комплекте относится к его представлению и не заменяет требования к оформлению вложений. | ч. 10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Стороны договора | Их надлежащие подписи должны быть на документах о сделке. Электронные документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных лиц, сторон договора или должностных лиц в установленных законодательством случаях. | ч. 1, 8 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью электронные межевой и технический планы, акт обследования, карту-план территории, представляемые в орган регистрации прав. | ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Лица, подписавшие документы на бумажном носителе | Могут подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью электронные образы этих документов. Другой вариант — подпись лиц, уполномоченных нормативными правовыми актами заверять бумажные копии. | ч. 9 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
Регистрационное основание отвечает на вопрос, откуда возникло право; требования к документу — можно ли представить его в выбранной форме.
Документы для регистрации права собственности на недвижимость различаются по юридическому основанию. В перечне ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ есть договоры и другие сделки, акты приватизации жилья, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты. Перечень включает также иные предусмотренные федеральным законом документы и документы, подтверждающие права по законодательству места и времени их возникновения.
Описание объекта должно позволять отнести документ к регистрируемой недвижимости. Документы должны отражать необходимые сведения для Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), иметь надлежащие подписи, а в установленных законодательством случаях — нотариальное удостоверение и печати. Вид регистрируемого права указывается, если закон о регистрации недвижимости не устанавливает иное, по ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
При переходе права на объект, сведения о котором уже есть в ЕГРН, регистрация проводится без одновременного кадастрового учёта по п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Поэтому технический или межевой план не является обязательным приложением к каждой покупке. При электронной подаче документ, для которого на бумаге нужен подлинник, представляют электронным документом по п. 1 ч. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. При подаче нотариусом электронный образ нотариально оформленного документа допускается с усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, удостоверившего, выдавшего или совершившего документ, по п. 2 ч. 11 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Для бумажного комплекта важна разборчивость сведений о заявителе и других участниках.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю написание имени и адреса во всех документах, прежде чем формировать заявление. Отдельно проверяю описание объекта и подписи: аккуратный текст не устраняет недостаток самого основания приобретения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Исходный документ определяет состав приложений и предмет проверки.
Договор и другие сделки относятся к основаниям регистрации. Проверяют содержание сделки и соответствие законодательству места нахождения имущества на момент её совершения — п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Основанием служит свидетельство о праве на наследство. При подготовке документов отделяют его от других материалов наследственного дела и сверяют описание недвижимости — п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Акт или свидетельство о приватизации проверяют с учётом законодательства места и времени её совершения. Это самостоятельный вид основания, который не нужно подменять договором покупки — п. 3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Для регистрации нужен вступивший в законную силу судебный акт. Бумажная копия акта, установившего право, представляется в одном экземпляре — п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Если представляется технический или межевой план, нужна электронная форма и усиленная квалифицированная электронная подпись кадастрового инженера. То же относится к акту обследования и карте-плану территории — ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
При судебном обращении взыскания нужны документы о судебном решении и реализации имущества либо оставлении его за залогодержателем. Состав зависит от результата торгов — п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Одинаковое расширение файла или похожее название бумаги не означают одинаковую юридическую функцию.
| Признак | Документ о праве | Другие регистрационные материалы | Норма |
|---|---|---|---|
| Что подтверждает | Договор, свидетельство о наследстве или судебный акт подтверждают основание возникновения или перехода права. | Заявление выражает обращение за регистрацией; оно не заменяет документ о приобретении недвижимости. | ч. 1, п. 2, 4, 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ |
| Бумажная форма | Документ о сделке представляют в экземпляре-подлиннике. Для актов органов власти и судебных актов действует отдельное правило. | Бумажные копии актов органов власти, местного самоуправления и судебных актов, установивших права, представляют в одном экземпляре. | ч. 3, 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Электронная подпись | Электронные документы подписывают уполномоченные лица, стороны договора или должностные лица в установленных случаях. | Электронные образы подписывают лица, подписавшие бумажный документ, либо уполномоченные заверять его копию; комплект подписывает заявитель. | ч. 8–10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
Для бумажной подачи можно заранее посчитать экземпляры отдельных приложений. Количество документов зависит от основания приобретения, а требования к экземплярам — от их вида.
| Что считать | Количество и форма | Норма |
|---|---|---|
| Заявление на бумаге | Единственный экземпляр-подлинник. Подготовка копий для собственного архива не меняет число экземпляров заявления, представляемых для регистрации. | ч. 6 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Копия судебного акта на бумаге | Один экземпляр акта, установившего право на недвижимое имущество. После кадастрового учёта и (или) регистрации прав этот экземпляр возвращается заявителю. | ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Пример: заявление и судебный акт | Для этих двух позиций: 1 подлинник заявления + 1 бумажная копия судебного акта = 2 экземпляра документов. Это подсчёт выбранных позиций, а состав остальных приложений зависит от вашего основания. | ч. 5, 6 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Документ, выражающий содержание сделки | Экземпляр-подлинник бумажного документа о сделке. То же правило действует для иных необходимых бумажных документов, кроме актов органов государственной власти, местного самоуправления и судебных актов, установивших права. | ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
Условный пример использует только заявление и копию судебного акта для демонстрации подсчёта экземпляров; он не определяет состав всех документов по конкретной недвижимости. По ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ подлинники с отметкой о переводе в электронный образ возвращают после завершения процедуры вместе с другими выдаваемыми документами, за исключением установленных законом случаев.
Неподписанное заявление возвращают без рассмотрения. За заведомо ложные кадастровые материалы отвечает кадастровый инженер; этот состав нельзя переносить на каждого заявителя.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории; подлог документов, на основании которых подготовлены эти материалы, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Кадастровому инженеру грозит штраф в пределах 30 000–50 000 рублей; альтернативная санкция — дисквалификация продолжительностью до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Заявление об учёте и (или) регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством | Заявитель | Заявление и прилагаемые документы возвращаются без рассмотрения. | п. 5 ст. 25 Закона № 218-ФЗ |
| Бумажные документы содержат неоговорённые исправления, исполнены карандашом или повреждены так, что содержание нельзя однозначно истолковать | Заявитель, представивший такие документы | Возврат заявления и приложений без рассмотрения. | п. 2 ст. 25 Закона № 218-ФЗ |
Состав связан с заведомо ложными сведениями или подлогом при подготовке кадастровых материалов. Само наличие неточности в представленном гражданином документе не описывает этот состав: необходимо учитывать действия кадастрового инженера и условие об отсутствии уголовно наказуемого деяния по ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку с вопроса, какое событие привело к приобретению квартиры: покупка, наследование, приватизация или судебное установление права. Затем сопоставляю ответ с документом-основанием по ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Так обнаруживаются ситуации, когда у человека собраны расчётные документы и переписка, но среди них не выделен сам договор либо свидетельство о наследстве. Каждый документ я оцениваю по его содержанию, а не только по заголовку.
При проверке формы я отдельно рассматриваю подлинник, бумажную копию и электронный образ. В ч. 3, 5, 8–10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ для них установлены разные требования. Подпись заявителя на электронном комплекте не снимает вопроса о подписях вложенных документов. Перед отправкой я составляю перечень приложений с обозначением формы каждого документа и проверяю, совпадают ли описание недвижимости, имена участников и основание перехода права. Если документы относятся к обращению взыскания на ипотечный объект, сопоставляю их с соответствующим способом приобретения по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Собирайте комплект от основания приобретения к форме подачи. Этот порядок позволяет увидеть недостающий документ до подписания заявления.
Выбирайте документ-основание по способу приобретения. Перечисленные основания не требуется собирать одновременно для одной квартиры.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о регистрации | Кадастровый учёт и (или) регистрация осуществляются на основании заявления и поступивших документов, за исключением установленных федеральным законом случаев: ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | На бумаге — единственный экземпляр-подлинник; электронный комплект подписывает заявитель усиленной квалифицированной электронной подписью: ч. 6, 10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Договор о недвижимости | Подтверждает сделку как основание регистрации по п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Надлежащие подписи сторон; бумажный документ о сделке — экземпляр-подлинник: ч. 1, 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Свидетельство о праве на наследство | Подтверждает наследственное основание по п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Бумажный документ представляется в экземпляре-подлиннике по ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Судебный акт, установивший право | Должен вступить в законную силу: п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Бумажная копия — в одном экземпляре, возвращаемом заявителю после процедуры: ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Технический или межевой план | Кадастровые материалы, если их представление требуется для соответствующего действия. | Электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера: ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
Срок зависит от канала подачи и основания регистрации; ниже — правила для регистрации права без одновременного кадастрового учёта. Если федеральный закон не устанавливает иное, действуют следующие сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Государственная регистрация прав по заявлению и прилагаемым документам | 7 рабочих дней; через МФЦ — 9 рабочих дней. | С даты приёма органом регистрации прав заявления на государственную регистрацию прав и прилагаемых документов; при подаче в многофункциональный центр — с даты приёма там. | п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Нотариальная сделка или свидетельство о наследстве | 3 рабочих дня; электронно — 1 рабочий день; через МФЦ — 5 рабочих дней. | С даты приёма или поступления в Росреестр; электронно — рабочий день, следующий за поступлением; для МФЦ — с даты приёма им документов. | п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Гражданин оспаривает отказ Росреестра в регистрации | На оспаривание отказа в регистрации недвижимости отведены три месяца. | Со дня, когда заявитель узнал, что отказ Росреестра нарушает его право на регистрацию недвижимости. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Для земельных участков под ЛПХ, садоводство, огородничество, собственный гараж или ИЖС и расположенных на них зданий, сооружений, незавершённых объектов: 3 рабочих дня с приёма Росреестром, через МФЦ — 5 рабочих дней с приёма им документов, по п. 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Состав приложений определяется основанием приобретения и формой представления документов.
Заявление и документ, подтверждающий основание приобретения: договор, акт приватизации, свидетельство о праве на наследство или вступивший в законную силу судебный акт. Такие основания названы в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Затем проверьте содержание, подписи и форму документа по ч. 1–3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Основанием: при покупке проверяют договор, при наследовании — свидетельство о праве на наследство. Оба вида документов названы в п. 2, 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Подменять свидетельство другими бумагами наследственного дела при подготовке комплекта не следует.
Для бумажного документа, выражающего содержание сделки, нужен экземпляр-подлинник. Копии актов органов власти, местного самоуправления и судебных актов, установивших права, представляются в одном экземпляре по ч. 3, 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Поэтому форму определяют отдельно для каждого приложения.
Сверьте описание недвижимости, полные имена и адреса физических лиц, надлежащие подписи. Вид регистрируемого права указывают, если закон о регистрации недвижимости не устанавливает иное. Нотариальное удостоверение и печати нужны в установленных законодательством случаях — ч. 1, 2 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Вступившие в законную силу судебные акты — п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Если на бумаге представляется копия судебного акта, установившего право, её подают в одном экземпляре; после кадастрового учёта и (или) регистрации она возвращается заявителю по ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Нет. Если на бумаге нужен подлинник, при электронной подаче требуется электронный документ по п. 1 ч. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. При подаче нотариусом допускается электронный образ нотариально оформленного документа с усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, удостоверившего, выдавшего или совершившего документ, по п. 2 ч. 11 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Для вложений и всего комплекта отдельно проверяют подписи по ч. 8–10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Технический план представляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Такое же требование действует для межевого плана, акта обследования и карты-плана территории по ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Изображение бумажного плана эту форму не воспроизводит.
Бумажные подлинники, названные в ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ, возвращаются с отметкой о переводе в электронный образ после завершения процедуры вместе с другими выдаваемыми документами, за исключением установленных законом случаев. Бумажные копии актов органов власти и судебных актов возвращают по ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Копию решения об обращении взыскания, заверенную и скреплённую печатью суда, с отметкой о вступлении в законную силу, а также документы о реализации имущества: протокол о результатах публичных торгов и договор с победителем. При несостоявшихся торгах состав иной: соглашение о приобретении либо документы об оставлении имущества за залогодержателем — п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту