Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество: ипотека

Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество по ипотеке — реализация недвижимости без иска. Здесь: условия договора, исполнительная надпись нотариуса, запреты, уведомление, цена, сроки, документы и спор в суде.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество по ипотеке допускается, если он предусмотрен договором об ипотеке, договором, влекущим ипотеку в силу закона, или права залогодержателя удостоверены закладной (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Для исполнительной надписи нотариуса такой договор или закладная должны быть нотариально удостоверены и содержать условие о внесудебном порядке. В случаях п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ взыскание обращается только по решению суда (п. 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Что делать сейчас: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Три положения, в которых оказываются залогодатель, залогодержатель и должник, когда взыскание идёт без суда.

Позвонить сейчас

Компания-залогодатель получила уведомление о начале обращения взыскания на предмет ипотеки

Фиксирую дату получения: реализация допускается не ранее чем через десять дней с этого момента, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
Сверяю расчёт долга и проверяю запреты п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ и порог п. 3 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ.
Если долг признаётся, оцениваю право прекратить взыскание до реализации, исполнив обязательство или просроченную его часть (п. 4 ст. 348 ГК РФ); по ипотеке ст. 60 Закона № 102-ФЗ требует удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования и возместить расходы залогодержателя.

п. 8 ст. 349 ГК РФ, п. 4 ст. 348 ГК РФ

Должник просрочил платежи, а договор об ипотеке содержит условие о внесудебном порядке

Проверяю нотариальное удостоверение договора: без него исполнительная надпись нотариуса не совершается (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).
Считаю просрочки: при периодических платежах — более трёх раз в течение 12 месяцев до направления уведомления, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 5 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).
Готовлю уведомление по адресу из договора и по месту нахождения стороны (п. 1 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ).

п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ, п. 5 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ

Нотариус совершил исполнительную надпись, судебный пристав накладывает арест на недвижимость

Проверяю, не было ли оснований для отказа нотариуса: исполнение обязательства, обеспечительные меры суда в отношении имущества, отсутствие оснований для взыскания или запрет на него (ст. 94.4 Закона № 4462-I).
Сверяю действия пристава: постановление об аресте, направление его в орган регистрации, передача предмета залога или документов залогодержателю (ч. 1.1 ст. 78 Закона № 229-ФЗ).
При доказанном нарушении прав залогодателя или существенном риске такого нарушения готовлю иск о прекращении внесудебного порядка и продаже с публичных торгов (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).

ч. 1.1 ст. 78 Закона № 229-ФЗ, ст. 94.4 Закона № 4462-I

Чего делать нельзя: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Ошибки, из-за которых внесудебное взыскание срывается или оборачивается убытками.

Рассчитывать на исполнительную надпись по простому договору Надпись нотариуса возможна только по нотариально удостоверенному договору об ипотеке или договору, влекущему ипотеку в силу закона, либо по закладной с условием о внесудебном порядке. При закладной условие должно быть и в ней, и в договоре (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Иначе остаётся суд.п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Запускать взыскание при мелкой и короткой просрочке Внесудебно нельзя, если одновременно сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов от оценки предмета ипотеки по договору и просрочка менее трёх месяцев. Ипотека при этом не прекращается, взыскание возможно после изменения обстоятельств (п. 3 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).п. 3 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ
Не проверить запреты закона Внесудебный порядок закрыт для государственного или муниципального имущества, при незарегистрированном в ЕГРН праве залогодателя, для культурных ценностей, при разном порядке взыскания или разных способах реализации у предшествующей и последующей ипотек, если соглашением залогодержателей не предусмотрено иное, и в других случаях п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ.п. 5, 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Ставить цену без оценщика Оставить объект за собой можно по цене, равной рыночной стоимости, продать другому лицу — не ниже рыночной стоимости по законодательству об оценочной деятельности. Несогласное с оценкой заинтересованное лицо вправе требовать возмещения убытков по цене из отчёта об оценке (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Отправить уведомление не туда Уведомление направляется по адресу из договора, а также по месту нахождения юридического лица по ЕГРЮЛ или месту жительства предпринимателя по ЕГРИП — заказным письмом с уведомлением о вручении, под расписку или иным способом из договора (п. 1, 2 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ). От даты получения отсчитывается срок до реализации (п. 8 ст. 349 ГК РФ).п. 1, 2 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ
Оставить себе разницу в цене Если стоимость оставленного за залогодержателем или проданного другому лицу имущества превышает неисполненное обязательство, разница подлежит выплате залогодателю (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).п. 2 ст. 350.1 ГК РФ

Когда нужна помощь юриста: внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Положения, в которых я подключаюсь как адвокат.

Банк или компания-кредитор готовит исполнительную надпись нотариуса по нотариальному договору об ипотеке.ст. 94.1 Закона № 4462-I
Договор с предпринимателем предусматривает оставление предмета ипотеки за залогодержателем или продажу другому лицу.п. 2 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Залогодатель не согласен с оценкой, по которой объект оставлен за кредитором или продан.п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Объект обременён последующей ипотекой или заложен нескольким созалогодержателям.п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Нужно остановить внесудебное взыскание через суд из-за нарушения прав залогодателя.п. 3 ст. 350.1 ГК РФ

Ваши права: защита компании-залогодателя при взыскании на ипотеку

Условие о взыскании без суда не лишает компанию способов сохранить недвижимость и защитить её стоимость.

Сохранить объект, рассчитавшись с кредитором. Если компания заложила недвижимость за другого должника, она сама вправе прекратить взыскание: выплатить все обеспеченные ипотекой требования в объёме на момент уплаты и возместить расходы кредитора. Сделать это нужно до продажи объекта на торгах либо приобретения права на него залогодержателем (п. 1, 2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ).
Предъявить нотариусу доказательства погашения. Компания-залогодатель может представить документы об исполнении обеспеченного обязательства или о принятых судом обеспечительных мерах в отношении недвижимости. При таких доказательствах нотариус отказывает в обращении взыскания (ст. 94.4 Закона № 4462-I).
Потребовать судебной продажи вместо внесудебной. Залогодатель вправе просить суд прекратить взыскание без суда, доказав нарушение своих прав либо существенный риск нарушения. Суд может перевести реализацию заложенного объекта на публичные торги (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).
Защитить стоимость недвижимости. При несогласии с оценкой, по которой кредитор оставил объект за собой или продал покупателю, компания вправе требовать от него возмещения причинённых реализацией убытков (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).
Получить превышение стоимости над долгом. Если стоимость недвижимости, оставленной за кредитором или проданной им третьему лицу, больше обеспеченного неисполненного обязательства, компания-залогодатель имеет право на выплату разницы (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Кто участвует: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Стороны и органы, без которых взыскание без суда не проходит.

Участник	Обязанность или право	Норма
Залогодержатель	Направляет уведомление о начале обращения взыскания; выбирает способ реализации, если соглашение предусматривает несколько и не указано иное; принимает меры к наибольшей выручке	п. 1, 7, 8 ст. 349 ГК РФ
Залогодатель	Получает уведомление (п. 8 ст. 349 ГК РФ) и разницу сверх долга; при доказанном нарушении прав или существенном риске такого нарушения вправе требовать в суде прекращения внесудебного порядка	п. 2, 3 ст. 350.1 ГК РФ
Должник	Должник, как и залогодатель — третье лицо, вправе прекратить взыскание до продажи или приобретения права залогодержателем, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования и возместив расходы залогодержателя	п. 1, 2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ
Нотариус	Совершает исполнительную надпись по документам закона; отказывает при исполнении обязательства, обеспечительных мерах суда, отсутствии оснований для взыскания или наличии оснований, по которым оно не допускается	ст. 94.1 Закона № 4462-I, ст. 94.4 Закона № 4462-I
Судебный пристав-исполнитель	По исполнительной надписи арестовывает недвижимость, передаёт предмет залога или документы залогодержателю; по ходатайству залогодержателя реализует предмет залога сам	ч. 1.1, 1.2 ст. 78 Закона № 229-ФЗ
Последующий залогодержатель, созалогодержатели	Их соглашение определяет, допустим ли внесудебный порядок при разных порядках взыскания или разных обязательствах	пп. 3, 4 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Другое лицо — покупатель	Приобретает объект по цене не ниже рыночной; применяются правила о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений	п. 2, 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

Как закон об ипотеке устроил взыскание без иска.

По общему правилу взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда, за исключением случаев, когда по ст. 55 Закона № 102-ФЗ требования удовлетворяются без обращения в суд (ст. 51 Закона № 102-ФЗ). Основа внесудебного порядка — соглашение залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 349 ГК РФ): условие включают в договор залога (п. 4 ст. 349 ГК РФ) или в отдельное соглашение той же формы, что и договор залога (п. 5 ст. 349 ГК РФ).

Вариантов два. Первый — условие о внесудебном порядке в договоре об ипотеке, договоре, влекущем ипотеку в силу закона, или закладной (абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Второй — исполнительная надпись нотариуса: только по нотариально удостоверенному договору или закладной с таким условием (абз. 2 п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Записи в ЕГРН по такому предмету ипотеки вносятся на основании исполнительной надписи (п. 4 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Если сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, а ипотека обеспечивает обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью, способами реализации могут быть оставление предмета ипотеки за залогодержателем и продажа его другому лицу. К этим отношениям применяются правила о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений; исключение предпринимателя из ЕГРИП такие условия не прекращает (п. 2 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Соглашение указывает один или несколько способов реализации и стоимость (начальную продажную цену) или порядок её определения; при нескольких способах выбор за залогодержателем, если соглашением не предусмотрено иное (п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Что говорит закон: когда внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество закрыто

Случаи, когда взыскание обращается только по решению суда.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное; имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.п. 3 ст. 349 ГК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Для ипотеки перечень дополняет п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ: государственное и муниципальное имущество, незарегистрированное в ЕГРН право залогодателя, отдельные земельные участки.

Нормы по теме: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 55 102-ФЗ об ипотеке Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
ст. 55.1 102-ФЗ об ипотеке Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки
ст. 55.2 102-ФЗ об ипотеке Порядок направления уведомления и требования

Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)

Виды дел: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Споры залогодателей и залогодержателей, когда ипотеку реализуют без иска.

Банк готовит исполнительную надпись

Компания-заёмщик получила уведомление, а нотариус уже принимает документы кредитора. Проверяю расчёт задолженности, удостоверение договора и условие о внесудебном порядке (ст. 94.1 Закона № 4462-I).

Кредитор оставляет объект за собой

Залогодержатель по договору с компанией или ИП выбирает оставление за собой. Сверяю цену с рыночной стоимостью по отчёту и зачёт требований в счёт покупной цены (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Продажа объекта другому лицу

Залогодержатель продаёт предмет ипотеки покупателю. Проверяю, что цена не ниже рыночной, а разница сверх долга выплачена залогодателю (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Спор об оценке

Залогодатель считает, что объект ушёл дешевле рынка. Готовлю требование о возмещении убытков по цене из отчёта об оценке (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ) и за непринятие мер к наибольшей выручке (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Несколько залогодержателей

Объект заложен по последующей ипотеке или нескольким созалогодержателям. Проверяю соглашения между ними: без них внесудебный порядок закрыт (пп. 3, 4 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Должник гасит долг до продажи

Компания готова заплатить, чтобы сохранить объект. Считаю обеспеченные ипотекой требования и расходы залогодержателя, которые нужно возместить до продажи (ст. 60 Закона № 102-ФЗ).

Ответственность: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Последствия нарушений внесудебного порядка — гражданско-правовые.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Соглашение о внесудебном порядке в случаях, когда взыскание может быть обращено только по решению суда	Залогодатель и залогодержатель — стороны соглашения	Соглашение ничтожно	п. 3 ст. 349 ГК РФ
Реализация без мер к наибольшей выручке или по оценке, с которой заинтересованное лицо не согласно	Залогодержатель и иные лица, проводящие реализацию; по оценке — залогодержатель	Возмещение убытков; при несогласии с оценкой — по цене, указанной в отчёте об оценке	п. 1 ст. 349 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ

Отдельного штрафа за внесудебное обращение взыскания на ипотеку закон не устанавливает. Нарушения внесудебного порядка влекут ничтожность соглашения и возмещение убытков (п. 1, 3 ст. 349 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Возможные исходы: что происходит с заложенной недвижимостью компании

Сохранение объекта зависит от расчёта с кредитором; спор о цене может закончиться денежным возмещением.

Недвижимость остаётся у компании: должник или компания, заложившая объект за него, до продажи либо приобретения права залогодержателем погашает все обеспеченные ипотекой требования и возмещает расходы на взыскание и реализацию. Обращение взыскания прекращается (п. 1, 2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ).
Объект переходит кредитору или покупателю. Для предпринимательского обязательства договор между юридическим лицом и (или) ИП может предусматривать оставление недвижимости за залогодержателем либо её продажу другому лицу. При оставлении цена равна оценённой рыночной стоимости, при продаже — не ниже неё; превышение стоимости над обеспеченным долгом возвращается компании-залогодателю (п. 2, 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).
Внесудебная реализация сменяется публичными торгами по решению суда. Такой исход возможен по требованию компании-залогодателя, если она докажет нарушение своих прав или существенный риск нарушения; переход к судебной продаже сам по себе долг не погашает (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).
После реализации компания может взыскать убытки с залогодержателя: несогласие с оценкой даёт право заявить требование об убытках, причинённых продажей или оставлением объекта за кредитором по цене отчёта об оценке (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество я прежде всего смотрю на форму документов. Условие в простом договоре об ипотеке и нотариальный договор с таким условием дают разные пути: исполнительная надпись нотариуса возможна только во втором случае, а при закладной условие должно быть и в ней, и в договоре (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Второе — запреты. Я проверяю сведения ЕГРН о праве залогодателя, последующие ипотеки, созалогодержателей, вид земельного участка. Если есть хотя бы одно основание из перечня п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ, внесудебный порядок не работает и взыскание идёт через суд.

Третье — цена. Компании и предпринимателю закон позволяет оставить объект за залогодержателем или продать его другому лицу, но только по рыночной стоимости, определённой оценщиком (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Я читаю отчёт об оценке до реализации: после неё несогласие с оценкой решается требованием о возмещении убытков.

Залогодателю я объясняю, что срок между уведомлением и реализацией короткий (п. 8 ст. 349 ГК РФ), а право прекратить взыскание, погасив требования, действует до продажи или приобретения права на объект залогодержателем (ст. 60 Закона № 102-ФЗ). Решение — платить, договариваться или идти в суд — принимается в эти дни.

Порядок действий: внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

Путь от проверки договора до записи в ЕГРН.

1
Основание взысканияЗалогодержатель вправе обратить взыскание при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 Закона № 102-ФЗ). Внесудебно — не при одновременно мелкой сумме и короткой просрочке (п. 3 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).
2
Договор и запретыСверяю условие о внесудебном порядке, нотариальное удостоверение и перечень запретов п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ. При запрете взыскание обращается по решению суда (п. 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).
3
УведомлениеЗалогодержатель или нотариус направляет уведомление о начале обращения взыскания залогодателю, известным залогодержателям и должнику (п. 8 ст. 349 ГК РФ) — по адресам и способами ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ.
4
Исполнительная надписьНотариусу представляются основной договор, нотариальный договор об ипотеке или закладная, расчёт задолженности, заявление о начальной продажной цене или отчёт об оценке (ст. 94.1 Закона № 4462-I). При основаниях ст. 94.4 Закона № 4462-I нотариус отказывает.
5
Арест и передачаПристав по исполнительной надписи принимает постановление об аресте недвижимости, направляет его в орган регистрации и передаёт предмет залога или документы залогодержателю (ч. 1.1 ст. 78 Закона № 229-ФЗ); по ходатайству залогодержателя реализует предмет залога сам (ч. 1.2 ст. 78 Закона № 229-ФЗ).
6
РеализацияКогда взыскание обращается во внесудебном порядке, реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых по правилам кодекса или соглашения между залогодателем и залогодержателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Если стороны — юридическое лицо и (или) ИП, а ипотека обеспечивает предпринимательские обязательства, договор может предусмотреть оставление за собой по цене, равной рыночной, или продажу другому лицу не ниже рыночной (п. 2, 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Реализация — не ранее чем через десять дней с получения уведомления, если иной срок не предусмотрен законом, а больший — соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
7
Расчёт и регистрацияРазница сверх неисполненного обязательства выплачивается залогодателю (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ); запись в ЕГРН вносится на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 4 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Досудебный порядок: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Что делается до суда — и что позволяет до суда не доводить.

Уведомление о начале обращения взыскания получают залогодатель, известные залогодержатели и должник. Моментом получения считается дата в почтовом уведомлении о вручении, дата на копии при вручении под расписку, дата зафиксированного почтой отказа или невручения из-за отсутствия адресата.п. 8 ст. 349 ГК РФ, п. 3 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ
Должник и залогодатель — третье лицо вправе в любое время до реализации прекратить взыскание, исполнив обеспеченное залогом обязательство или просроченную его часть; соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. По ипотеке закон об ипотеке говорит об удовлетворении всех обеспеченных ипотекой требований и возмещении расходов залогодержателя (ст. 60 Закона № 102-ФЗ).п. 4 ст. 348 ГК РФ
Доказательства исполнения обязательства или определение суда об обеспечительных мерах в отношении имущества представляются нотариусу: при них он отказывает в обращении взыскания.ст. 94.4 Закона № 4462-I
Для единственного жилья гражданина-должника внесудебный порядок возможен только по соглашению, заключённому после возникновения оснований для обращения взыскания.пп. 1 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Денежное требование к залогодержателю, возникшее из договора, передаётся в арбитражный суд после претензии и по истечении тридцати календарных дней со дня её направления, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.ч. 5 ст. 4 АПК РФ

Через суд: внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

Когда взыскание без суда заканчивается иском.

Вопрос	Как решается	Норма
Прекратить внесудебное взыскание и продать объект с публичных торгов	Залогодатель — при доказанном нарушении его прав или существенном риске такого нарушения	п. 3 ст. 350.1 ГК РФ, п. 1 ст. 350 ГК РФ; размер пошлины этот иск прямо не называет — определяется по п. 1 ст. 333.21 НК РФ исходя из характера требования
Обратить взыскание по решению суда, несмотря на соглашение	Залогодержатель; дополнительные расходы на нём, если не докажет, что внесудебная реализация сорвалась из-за действий залогодателя или третьих лиц	п. 1 ст. 349 ГК РФ
Обратить взыскание, когда внесудебный порядок запрещён	Залогодержатель — только по решению суда	п. 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Возместить убытки от реализации	Заинтересованное лицо, не согласное с оценкой; лицо, которому причинены убытки непринятием мер к наибольшей выручке	п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ, п. 1 ст. 349 ГК РФ; пошлина по цене иска, но не более 10 000 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ)
Обеспечительные меры в отношении объекта	Залогодатель — вместе с иском; при принятых мерах нотариус отказывает в обращении взыскания	ст. 94.4 Закона № 4462-I; пошлина 30 000 рублей (пп. 17 п. 1 ст. 333.21 НК РФ)

Показать всёСкрыть

Обращение — в форме искового заявления (ч. 4 ст. 4 АПК РФ); к нему прилагаются документ об уплате пошлины и документы, подтверждающие обстоятельства требований (п. 2, 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ).

Документы: внесудебный порядок обращения взыскания на ипотеку

Комплект документов для нотариуса и для проверки взыскания.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор, обязательства по которому обеспечены залогом	Подтверждает обеспеченное обязательство (ст. 94.1 Закона № 4462-I)	Стороны обязательства
Договор об ипотеке с условием о внесудебном порядке	Основание исполнительной надписи (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ)	Залогодатель и залогодержатель, нотариальная форма
Закладная	Условие о внесудебном порядке должно быть и в ней, и в договоре (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ)	Документарная или электронная
Расчёт задолженности	Суммы и даты полученного исполнения в счёт погашения (ст. 94.1 Закона № 4462-I)	Залогодержатель
Заявление о начальной продажной цене или отчёт об оценке	Цена реализации; при оставлении за собой и продаже — рыночная стоимость (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ)	Залогодержатель; отчёт — оценщик
Уведомление о начале взыскания и подтверждение вручения	Фиксирует момент получения (п. 3 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ)	Залогодержатель или нотариус; заказное письмо, расписка или способ из договора
Соглашение залогодержателей	Снимает запрет при разных порядках взыскания или разных обязательствах (пп. 3, 4 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ)	Предшествующий и последующий залогодержатели; созалогодержатели с залогодателем

Показать все документыСвернуть

Подлинники возвращаются залогодержателю; расчёт и отчёт об оценке хранятся в делах нотариальной конторы (ст. 94.1 Закона № 4462-I).

Сроки: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

От уведомления до реализации и давность споров после неё.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Реализация предмета ипотеки	Не ранее чем через десять дней, если иной срок не предусмотрен законом, а больший — соглашением	С момента получения уведомления залогодателем и должником	п. 8 ст. 349 ГК РФ
Получение уведомления	Дата вручения, дата на копии под расписку, дата отказа или невручения	По отметке почты или адресата	п. 3 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ
Систематическая просрочка	Более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное	До дня направления уведомления	п. 5 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ
Прекращение взыскания должником или залогодателем — третьим лицом	До продажи на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права залогодержателем	В любое время	п. 1 ст. 60 Закона № 102-ФЗ
Иск об убытках от реализации	Общий срок — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). По иску об убытках срок не может превышать десять лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ).	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Срок, определённый периодом	Течение начинается на следующий день	Отсчёт ведётся от календарной даты или наступления события, определяющего начало срока	ст. 191 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

Вопросы о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество.

Что такое внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество при ипотеке?

Это удовлетворение требований залогодержателя за счёт заложенной недвижимости без иска. Оно допускается, если предусмотрено договором об ипотеке, договором, влекущим ипотеку в силу закона, или права залогодержателя удостоверены закладной (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Без этого взыскание обращается по решению суда (ст. 51 Закона № 102-ФЗ).

Нужен ли нотариус для внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество?

Для исполнительной надписи — да: договор об ипотеке или договор, влекущий ипотеку в силу закона, либо закладная должны содержать условие о внесудебном порядке, а договор — быть нотариально удостоверен; при закладной условие нужно и в ней, и в договоре (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Пристав по надписи арестовывает объект и передаёт его или документы залогодержателю (ч. 1.1 ст. 78 Закона № 229-ФЗ).

Может ли кредитор оставить заложенный объект за собой без торгов?

Да, если договор об ипотеке с таким условием заключён сторонами — юридическим лицом и (или) ИП — в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Цена равна рыночной стоимости по оценке, требования засчитываются в счёт покупной цены (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Когда внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество не допускается?

В случаях п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ: единственное жильё гражданина-должника (кроме соглашения, заключённого после возникновения оснований для взыскания), безвестно отсутствующий залогодатель, государственная или муниципальная собственность, незарегистрированное право залогодателя, культурные ценности, отдельные земельные участки, конфликт ипотек и созалогодержателей без соглашения. Тогда — только суд (п. 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Сколько ждать реализации после уведомления?

Не ранее чем через десять дней с момента получения уведомления залогодателем и должником, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ). Дату получения определяют по п. 3 ст. 55.2 Закона № 102-ФЗ.

Можно ли остановить внесудебное взыскание, погасив долг?

Должник и залогодатель — третье лицо вправе прекратить обращение взыскания, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования, до продажи на торгах или приобретения права залогодержателем и возместив его расходы (ст. 60 Закона № 102-ФЗ). Нотариус отказывает в надписи при доказательствах исполнения (ст. 94.4 Закона № 4462-I).

Что делать, если объект продали дешевле рынка?

Заинтересованное лицо, не согласное с оценкой, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков по цене из отчёта об оценке (п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Залогодатель также вправе требовать в суде прекращения внесудебного порядка при доказанном нарушении прав или существенном риске такого нарушения (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).

Мешает ли небольшая просрочка внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество?

Внесудебно нельзя, если одновременно сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов от оценки предмета ипотеки по договору и просрочка менее трёх месяцев (п. 3 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ). При периодических платежах взыскание допускается, если сроки нарушены более трёх раз за 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 5 ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).

Услуги и темы рядом: внесудебное обращение взыскания на ипотеку

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас