Неверное разрешённое использование участка, искажённые характеристики здания или арифметическая ошибка могут повлиять на кадастровую стоимость. Здесь — основания обращения в ГБУ, требования к заявлению и документы для обоснования ошибки.
Коротко
Исправление ошибок в кадастровой стоимости — обращение в бюджетное учреждение, которое определило стоимость, с указанием конкретного дефекта расчёта. Основания — отступление от методических указаний, описка, опечатка, арифметическая или иная ошибка, повлиявшая на величину стоимости. Заявление вправе подать любые физические и юридические лица в течение пяти лет со дня внесения соответствующей стоимости в Единый государственный реестр недвижимости — ч. 1, 2, 5, 6 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Начните с источника расхождения: характеристик объекта, условий его использования или самого расчёта.
ч. 9–11, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ
ч. 3–5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ
ч. 6–8 ст. 21 Закона № 237-ФЗ
Обращение должно объяснять дефект определения стоимости. Одного несогласия с итоговой суммой для этого недостаточно.
Адвокат проверяет связь между исходными данными и указанной ошибкой оценки.
Круг заявителей при исправлении ошибки шире круга лиц, для которых предусмотрено обращение о разъяснениях.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Юридические и физические лица | Любые юридические и физические лица вправе подать заявление об исправлении ошибок. В обращении указывают данные заявителя, сведения для связи, кадастровые номера и обоснование ошибки; принадлежность объекта сама по себе не заменяет этих сведений. | ч. 5, 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Государственные органы и органы местного самоуправления — заявители | Вправе подавать заявления об исправлении ошибок, а также обращаться за разъяснениями определения кадастровой стоимости. Это самостоятельные заявители, наряду с физическими и юридическими лицами. | ч. 5 ст. 21 Закона № 237-ФЗ; ч. 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Бюджетное учреждение | Рассматривает заявления об исправлении ошибок, если оно осуществило определение соответствующей кадастровой стоимости. Предоставляет разъяснения на основании обращения; выявленные при их рассмотрении ошибки исправляются по решению учреждения. | ч. 1 ст. 21 Закона № 237-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Многофункциональный центр | Заявление об исправлении можно подать через МФЦ. Для обращения о разъяснениях подача через МФЦ предусмотрена при наличии соглашения о взаимодействии с учреждением, уполномоченным рассматривать такие обращения. | ч. 7, 8 ст. 21 Закона № 237-ФЗ; ч. 6.1 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
Предмет заявления — ошибка, повлиявшая на стоимость, и сведения, позволяющие её установить.
К ошибкам определения кадастровой стоимости относятся несоответствие методическим указаниям, описка, опечатка, арифметическая или иная ошибка, повлиявшие на величину стоимости. Ошибка одного объекта считается единичной; ошибка нескольких объектов — системной. Такое разделение зависит от количества затронутых объектов, а не от величины расхождения — ч. 2–4 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Искажение данных об объекте тоже признаётся ошибкой. Это неправильное определение местоположения, целевого назначения, разрешённого использования участка, аварийного или ветхого состояния, степени износа, нахождения в зоне с особыми условиями использования территории. К этому относится и использование недостоверных характеристик, в том числе включённых в перечень, — ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
В заявлении нужно связать обнаруженное расхождение с отчётом: назвать содержание ошибки, при необходимости указать страницы или разделы и объяснить, почему соответствующие сведения ошибочны. Подтверждающие документы и дополнительные сведения о характеристиках можно приложить. Истребование иных документов, не предусмотренных статьёй, не допускается — ч. 9–11 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Обоснование ошибки входит в содержание заявления, а подтверждающие документы прилагаются по желанию.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я отделяю обязательные сведения заявления от приложений. В самом заявлении раскрываю ошибку и её обоснование по ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Для подтверждения подбираю документы, из которых видно расхождение между характеристиками объекта и данными оценки.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной кадастровой оценке
Основания различаются по тому, где возникло искажение: в методике, записи, вычислении или исходных данных.
Заявление касается несоответствия определения стоимости методическим указаниям. Нужно назвать содержание отступления и обосновать ошибочность сведений отчёта, при необходимости указав его страницы, — п. 1 ч. 2, п. 3 ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Ошибка записи относится к основаниям исправления, если повлияла на величину стоимости. В заявлении сопоставляют ошибочную запись с верными сведениями и объясняют, почему запись в отчёте ошибочна, — п. 2 ч. 2, п. 3 ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Предмет обращения — арифметическая ошибка, повлиявшая на стоимость. Обоснование привязывают к расчёту в отчёте: называют ошибку и при необходимости страницу либо раздел, где она находится, — п. 2 ч. 2, п. 3 ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
При оценке неправильно определено разрешённое использование земельного участка или целевое назначение объекта. Эти условия прямо отнесены к данным, искажение которых признаётся ошибкой, — п. 1 ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Неправильно определены аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа. Заявитель раскрывает расхождение и может приложить документы о характеристиках, на основании которых определялась стоимость, — ч. 11, п. 1 ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Ошибка касается местоположения либо нахождения недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории. В обращении указывают ошибочные сведения отчёта и объясняют расхождение, — п. 3 ч. 9, п. 1 ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Процедурное последствие зависит от того, обнаружена ли ошибка оценки или нарушены требования к самому заявлению. Для заявления содержание ошибки и её обоснование обязательны, а подтверждающие документы могут прилагаться по желанию заявителя — ч. 9, 10 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение требований к заявлению | Заявитель, подавший заявление об исправлении ошибок | Возврат заявления без рассмотрения в течение пяти рабочих дней со дня его поступления. Для повторной подготовки требуется устранить несоответствие требованиям к содержанию и заполнению. | ч. 9, 12, 12.1 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Ошибка оценки, выявленная при разъяснении | Бюджетное учреждение | Выявленные в ходе рассмотрения обращения о разъяснениях ошибки определения стоимости подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок. | ч. 7 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
Отдельного штрафа за ошибку определения кадастровой стоимости закон не устанавливает. В таблице приведены процедурные последствия: возврат ненадлежащего заявления и обязанность ГБУ исправить выявленную при разъяснении ошибку. При удовлетворении заявления ГБУ пересчитывает стоимость и проверяет, допущена ли та же ошибка в отношении иных объектов, включая соседние, смежные и однотипные; при обнаружении ошибки их стоимость также пересчитывается — ч. 14, 15 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку заявления с сопоставления отчёта и сведений об объекте. Для каждого расхождения фиксирую, какие данные использованы, почему они ошибочны и каким документом это подтверждается. Отдельно проверяю, относится ли довод к условиям оценки или к недостоверным характеристикам по ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Так описание не сводится к общей просьбе пересмотреть сумму.
Если из расчёта непонятно, откуда взялась спорная характеристика, готовлю обращение о разъяснениях. Проверяю, затрагивают ли результаты права или обязанности заявителя, и включаю реквизиты, предусмотренные ч. 4, 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Из полученного объяснения выделяю сведения, которые нужно сопоставить с документами об объекте.
Перед подачей проверяю кадастровые номера, содержание ошибки, ссылки на страницы отчёта и сведения для связи по ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Я также фиксирую дату внесения стоимости в реестр и сохраняю подтверждение поступления заявления: это разные даты с разным назначением по ч. 6, 8 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Опишите конкретную ошибку оценки, проверьте реквизиты, способ подачи и решение ГБУ.
Обращение в ГБУ строится на правилах исправления ошибки и предоставления разъяснений.
Решение ГБУ по заявлению об исправлении ошибок можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства — ч. 23 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Подготовку начните с решения учреждения и материалов об ошибке.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что можно оспорить? | В суде может быть оспорено решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок. Сохраните решение, поданное заявление и материалы, подтверждающие ошибку: они позволяют сопоставить доводы заявителя с выводами ГБУ. | ч. 23 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Как должен быть обоснован отказ? | В решении об отказе должны быть приведены все основания его принятия, в том числе страницы или разделы отчёта с информацией о том, что заявленные ошибки при оценке конкретного объекта не допущены. Сверьте эти основания с содержанием заявления и сведениями о характеристиках объекта. | ч. 22 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Чем обоснована заявленная ошибка? | Сохраните описание ошибки, обоснование ошибочности сведений отчёта и приложенные материалы о характеристиках объекта. Добровольность приложений к заявлению в ГБУ касается административного обращения и сама по себе не определяет требования к доказательствам в суде. | п. 3 ч. 9, ч. 10, 11 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Что происходит при отмене отказа? | Если суд признает решение об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление ошибок в установленном законом порядке. Предмет этой процедуры — исправление дефекта определения стоимости; закон не обещает заявителю заранее выбранную итоговую сумму. | ч. 24 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
В заявлении обязательны сведения об ошибке; документы в её подтверждение и о характеристиках объекта можно приложить — ч. 9–11 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление об исправлении ошибок | Содержит фамилию, имя, отчество при наличии либо полное наименование юридического лица, телефон, обязательный почтовый адрес, электронную почту при наличии, кадастровые номера, описание и обоснование ошибки — ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. | Форма и требования к заполнению утверждаются федеральным органом нормативно-правового регулирования государственной кадастровой оценки — ч. 12 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. |
| Документы, подтверждающие ошибку | Прилагаются по желанию заявителя для подтверждения указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных статьёй, не допускается — ч. 10 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. | Приложения к заявлению; подберите документы, позволяющие сопоставить запись отчёта с подтверждёнными сведениями об объекте. |
| Сведения о характеристиках объекта | Иные документы о характеристиках недвижимости могут прилагаться к заявлению. Они помогают раскрыть, какие исходные данные искажены, — ч. 11, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. | Подготовьте относящиеся к спорной характеристике материалы и укажите их связь с описанной ошибкой. |
| Обращение о разъяснениях | Нужно для получения объяснения определения стоимости. Содержит данные заявителя, адрес, телефон, электронную почту при наличии, кадастровый номер и (или) адрес объекта — ч. 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. | Физическое или юридическое лицо, чьи права либо обязанности затронуты результатами оценки; органы государственной власти или местного самоуправления — ч. 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. |
Различайте календарные и рабочие дни. День поступления заявления определяется по ч. 8 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления об исправлении | В течение пяти лет | Со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости. | ч. 6 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Возврат заявления без рассмотрения | В течение пяти рабочих дней, если заявление не соответствует требованиям статьи | Со дня поступления соответствующего заявления. | ч. 12.1 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Предоставление разъяснений | В течение тридцати дней | Со дня поступления в бюджетное учреждение обращения о предоставлении разъяснений. | ч. 3 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Рассмотрение заявления | Тридцать календарных дней | Со дня поступления заявления. | ч. 16 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Информирование о решении | Три рабочих дня | Со дня принятия решения. | ч. 17 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Исправление по заявлению | Сорок пять календарных дней | Со дня поступления заявления, а не со дня решения. | п. 1 ч. 18 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Исправление без заявления | Девяносто календарных дней | Со дня решения уполномоченного органа субъекта РФ о пересчёте из-за ошибок. | п. 2 ч. 18 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о заявителях, доказательствах и подаче в учреждение, определившее стоимость.
Заявления рассматривают бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости. Подать документ можно в учреждение или МФЦ лично, регистрируемой почтой с уведомлением о вручении либо электронным способом, включая портал государственных и муниципальных услуг и государственную информационную систему, — ч. 1, 7 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Заявление об исправлении вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления — ч. 5 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Для разъяснений действует другое условие: физические и юридические лица обращаются, если результаты оценки затрагивают их права или обязанности, — ч. 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Несоответствие определения стоимости методическим указаниям, описку, опечатку, арифметическую или иную ошибку, повлиявшую на стоимость. Ошибкой считается и искажение исходных данных об объекте: неправильное определение условий оценки либо использование недостоверных характеристик. Основания перечислены в ч. 2, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Назовите содержание ошибки и обоснуйте, почему сведения отчёта ошибочны. При необходимости укажите страницы или разделы. Обязательны кадастровые номера, фамилия, имя, отчество при наличии либо полное наименование юридического лица, телефон и почтовый адрес; электронная почта указывается при наличии — ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Приложение не заменяет описание ошибки.
Документы, подтверждающие ошибку, прилагаются по желанию заявителя; истребование иных документов, не предусмотренных статьёй, не допускается. Можно также приложить иные документы со сведениями о характеристиках недвижимости — ч. 10, 11 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Подбирайте приложения, которые позволяют проверить конкретное расхождение в оценке.
Если ошибка повлияла на стоимость одного объекта, она считается единичной. Если затронула стоимость нескольких объектов — системной. Такое разграничение установлено ч. 3, 4 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. В заявлении указываются кадастровые номера объектов, в отношении которых оно подаётся, — п. 2 ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Пять лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости — ч. 6 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
В течение тридцати дней со дня поступления обращения в бюджетное учреждение — ч. 3 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Обращение должно содержать реквизиты заявителя, телефон, электронную почту при наличии, кадастровый номер и (или) адрес объекта. Обращения без сведений, предусмотренных ч. 5, не подлежат рассмотрению — ч. 5, 6 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Основание — несоответствие требованиям к заявлению; возврат производится в течение пяти рабочих дней со дня поступления — ч. 12.1 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Проверьте реквизиты, кадастровые номера, описание и обоснование ошибки, а также требования к форме и заполнению по ч. 9, 12 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Ошибки определения кадастровой стоимости, выявленные при рассмотрении обращения о разъяснениях, подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения — ч. 7 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Для подготовки обращения сначала проверьте связь результатов оценки с правами или обязанностями заявителя и заполните обязательные реквизиты по ч. 4, 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу