ГБУ определяет кадастровую стоимость, разъясняет её расчёт и рассматривает заявления об ошибках. Здесь разобраны полномочия учреждения, его обязанности и документы для обращения: как отличить определение стоимости ГБУ от утверждения результатов регионом.
Коротко
Бюджетное учреждение кадастровой оценки — созданное субъектом Российской Федерации учреждение, которому уполномоченный орган региона передаёт полномочия по определению кадастровой стоимости: ч. 2 ст. 6 Закона № 237-ФЗ. ГБУ рассчитывает стоимость и рассматривает обращения по ней, но принятие решения о проведении оценки и утверждение её результатов — отдельные процедуры по ч. 3 ст. 6 Закона № 237-ФЗ.
Начните с документа, который вызвал сомнения: расчёта стоимости, ответа учреждения или сведений об объекте.
п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ
п. 4 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ
ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ
Ошибочный адресат или смешение требований затрудняют разбор расчёта. Проверяйте, какой вопрос поставлен перед учреждением.
Адвокат разбирает содержание обращения и документы, относящиеся к работе учреждения.
Обращение связывайте с конкретным полномочием учреждения. Содержание просьбы важнее общего названия жалобы.
Определение стоимости, организация оценки и работа с реестром распределены между разными участниками. Проверяйте роль адресата по содержанию документа.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Исполнительный орган субъекта Российской Федерации — принимает решение о проведении кадастровой оценки | Принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки. Этот документ следует отличать от расчёта, подготовленного учреждением, и от обращения по ошибке в стоимости. | ч. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ |
| Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации — наделяет ГБУ полномочиями по определению кадастровой стоимости | Наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации. При выборе адресата проверьте, какому учреждению переданы эти полномочия. | ч. 2 ст. 6 Закона № 237-ФЗ |
| Бюджетное учреждение | Определяет кадастровую стоимость при проведении государственной кадастровой оценки. Для разбора результата важны исследованные сведения об объекте и подготовленные учреждением документы. | п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ |
| Бюджетное учреждение | Представляет в орган регистрации прав имеющуюся в его распоряжении информацию, необходимую для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Передача сведений отличается от рассмотрения обращения о расчёте. | п. 6 ст. 8 Закона № 237-ФЗ |
| Субъект Российской Федерации | Несёт субсидиарную ответственность по обязательствам ГБУ о возмещении убытков при недостаточности имущества учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. | ч. 5 ст. 7 Закона № 237-ФЗ |
Название учреждения не заменяет проверки его полномочий. Отправная точка — роль, которую регион передал ГБУ.
Кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации, а полномочиями по определению стоимости наделяется созданное субъектом бюджетное учреждение: ч. 1, 2 ст. 6 Закона № 237-ФЗ. Поэтому документ о назначении оценки и расчёт по объекту имеют разное назначение. При обращении полезно указать, какой из них вызывает вопрос.
ГБУ работает не только с результатом массовой оценки. К его полномочиям относится определение стоимости вновь учтённых объектов, ранее учтённых объектов при внесении сведений о них в ЕГРН и объектов с изменениями сведений, влекущими изменение стоимости: п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Для такого вопроса существенны характеристики недвижимости и содержание изменения в реестре.
Разъяснения расчёта, исправление ошибок и рассмотрение заявлений о рыночной стоимости перечислены как самостоятельные полномочия по пп. 3, 4, 5.1 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Их полезно разделить в переписке: просьба рассказать об исходных данных отличается от требования рассмотреть конкретную ошибку. Рыночный отчёт при этом не должен составляться работником ГБУ региона расположения объекта для указанной цели — ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ.
Имущественное последствие связано с нарушением учреждения и причинёнными им убытками.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я отделяю документы о размере кадастровой стоимости от доказательств имущественных потерь. Для разбора требования мне нужно понять, какое нарушение допущено ГБУ и как оно связано с убытками. Подготовку начинаю с этой связи, а не с общей претензии к высокой оценке.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной кадастровой оценке
Содержание обращения зависит от того, какой результат работы учреждения требуется проверить.
В документе есть кадастровая стоимость, но непонятно, какие сведения об объекте использовались. ГБУ предоставляет связанные с её определением разъяснения по п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Вопросы формулируются по конкретным характеристикам.
Описание недвижимости расходится с документами, на которые опирается заявитель. Рассмотрение заявления об исправлении ошибки входит в полномочия ГБУ по п. 4 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. В центре обращения — расхождение и его доказательство.
Заявитель ставит вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной. ГБУ рассматривает заявление и принимает решение по п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Подготовку такого обращения отделяют от запроса разъяснений.
Вновь учтённая недвижимость либо изменение сведений ЕГРН требует разбора определения стоимости. Полномочие ГБУ описано в п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ; для изменённых сведений существенна их связь с изменением кадастровой стоимости.
Выяснилось, что отчёт составил работник учреждения региона, где расположен объект. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной такой отчёт использовать нельзя по ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Проверке подлежит именно связь автора с ГБУ.
Имущественные потери связываются с нарушением, допущенным учреждением. Часть 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ предусматривает полное возмещение за счёт ГБУ. Для разбора собираются документы о нарушении, составе потерь и причинной связи между ними.
Требование о возмещении относится к потерям от нарушения при работе учреждения. Составьте отдельное описание потерь и приложите подтверждающие материалы.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушения, допущенные бюджетным учреждением, в результате которых причинены убытки | Бюджетное учреждение | Возмещение убытков в полном объёме за счёт бюджетного учреждения. При подготовке требования разделите документы о допущенном нарушении и документы о причинённых потерях. | ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ |
| Обязательства по возмещению убытков от нарушений ГБУ при недостаточности его имущества | Субъект Российской Федерации | Субсидиарная ответственность по обязательствам бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. Недостаточность имущества — условие этого последствия. | ч. 5 ст. 7 Закона № 237-ФЗ |
Отдельного штрафа за ошибку при определении кадастровой стоимости закон не устанавливает. Возмещение убытков и изменение самой стоимости требуют раздельного разбора документов.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю работу с ГБУ с чтения ответа и документов об объекте. Меня интересует, объяснило ли учреждение исходные характеристики, рассмотрело ли указанное расхождение или ответило на другой вопрос. Разъяснение расчёта и рассмотрение заявления об ошибке — разные полномочия по пп. 3, 4 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Поэтому в тексте обращения я выделяю конкретную просьбу, а приложения связываю с ней.
Перед подготовкой обращения по рыночной стоимости я проверяю автора отчёта. Запрет использовать для этой цели отчёт работника ГБУ региона расположения объекта закреплён в ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Название оценочной организации само по себе не отвечает на вопрос о статусе человека, который составил документ.
Если речь идёт об убытках, я прошу показать не только оценку недвижимости, но и документы о потерях. Часть 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ связывает возмещение с нарушениями учреждения. Я сопоставляю последовательность событий, содержание расчёта и подтверждённые расходы, чтобы сформулировать требование по установленным обстоятельствам, без обещания исхода.
Выстройте обращение вокруг объекта и предмета просьбы. Сохранённые документы помогут проверить, на что именно ответило учреждение.
До подготовки судебных требований полезно разобрать, что заявлено учреждению и какой ответ получен. Предмет обращения определяет набор материалов.
Обязательность досудебного порядка по публичному экономическому спору определяется федеральным законом — ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Порядок по ст. 39 Закона № 248-ФЗ и ст. 40 Закона № 248-ФЗ относится к обжалованию при государственном или муниципальном контроле; на обращения по определению кадастровой стоимости его не переносят.
Сначала определите предмет спора: решение при осуществлении публичных полномочий, размер кадастровой стоимости или убытки. Правила ниже об оспаривании решения применяются при компетенции арбитражного суда.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Оспаривание решения или действия при осуществлении публичных полномочий | Граждане, организации и иные лица подают заявление, если полагают, что решение или действие не соответствует закону и нарушает их права в предпринимательской или иной экономической деятельности. Арбитражный суд рассматривает спор, если федеральный закон не отнёс его к другим судам. | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ |
| Заявление об оспаривании решения | В заявлении по ст. 199 АПК РФ укажите орган или лицо, реквизиты решения либо время действий, нарушенные права, нормы, которым они не соответствуют, и требование признать решение или действие незаконным. Это форма для указанного публичного спора, а не универсальное обращение о размере стоимости. | ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Кому ГБУ представляет архивные документы | Копии хранящихся отчётов, документов и использованных материалов представляются судебным и иным уполномоченным государственным органам по их требованию в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. | п. 5 ст. 8 Закона № 237-ФЗ |
| Чем обосновывать требование об убытках | Подготовьте описание нарушения учреждения, документы о потерях и объяснение причинной связи. Возмещение в полном объёме за счёт ГБУ относится к убыткам, причинённым в результате его нарушений. | ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ |
Это рабочая подборка для разбора обращения. Документы связывайте с характеристиками недвижимости и конкретной просьбой к ГБУ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Обращение за разъяснениями | Выделить вопросы об исходных данных и определении стоимости; полномочие учреждения — п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. | Подготовьте текст от заявителя; сохраните переданную редакцию и подтверждение отправки. |
| Заявление об исправлении ошибки | Описать расхождение и связать его с приложенными материалами; рассмотрение заявлений — п. 4 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. | В рабочем тексте укажите автора обращения и объект. Приложения обозначьте по их содержанию. |
| Документы о характеристиках объекта | Сопоставить свойства недвижимости с использованными данными; обязанность исследовать документацию — п. 2 ст. 8 Закона № 237-ФЗ. | Сохраните документы в полученной форме, с имеющимися подписями и реквизитами источника. |
| Рыночный отчёт и сведения об авторе | Проверить ограничение на использование отчёта работника ГБУ региона расположения объекта по ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. | Для разбора подготовьте полный отчёт и сведения о составившем его лице. |
| Ответы ГБУ и документы о потерях | Разделить содержание рассмотренного вопроса и доказательства убытков от нарушения по ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. | Сохраните ответы с приложениями; расчёт потерь сопроводите подтверждающими документами. |
Архив оценки помогает восстановить использованные материалы. Даты обращения и ответа сохраняйте в собственной хронологии, отдельно от сроков хранения документов ГБУ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Хранение копий документов и материалов, использованных при определении стоимости | Не менее восьми лет; допускаются бумажный или электронный носитель либо электронные документы. | Со дня их составления. | п. 4 ст. 8 Закона № 237-ФЗ |
| Заявление об оспаривании решения в арбитражном суде | Для подачи заявления отведены три месяца; федеральный закон может установить иной срок. Пропущенный по уважительной причине срок может восстановить суд. | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов; при компетенции арбитражного суда. | ч. 3, 4 ст. 198 АПК РФ |
| Давность требования о возмещении потерь от нарушений ГБУ | Три года. Общий предел — десять лет со дня нарушения права, с исключениями по п. 2 ст. 196 ГК РФ. | Если законом не установлено иное — когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о роли учреждения и содержании обращений по недвижимости бизнеса.
Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение наделяет уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по ч. 2 ст. 6 Закона № 237-ФЗ. Само название центра не заменяет проверки его роли: уточните полное наименование учреждения и документ о переданных ему полномочиях.
Решение о проведении оценки принимает исполнительный орган субъекта Российской Федерации по ч. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ. Определение стоимости и составление отчёта, а также утверждение результатов выделены в самостоятельные процедуры ч. 3 ст. 6 Закона № 237-ФЗ. Поэтому вопрос о решении назначить оценку следует отделить от возражений к расчёту.
Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, входит в полномочия ГБУ по п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Для содержательного ответа подготовьте сведения об объекте и выделите, что именно непонятно: использованные характеристики, исходные сведения или содержание полученного документа.
Рассмотрение заявлений об исправлении ошибок выделено в п. 4 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ, а разъяснения — в п. 3 той же ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. В запросе вы ставите вопросы о расчёте. В заявлении об ошибке описываете конкретное расхождение и документы, на которых основано возражение. Не оставляйте просьбу только в приложениях.
Учреждение рассматривает заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости и принимает решения по ним согласно п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Предмет такого обращения отличается от исправления ошибки. До подготовки документов уточните, какую именно просьбу намерены заявить.
Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной нельзя использовать отчёт, составленный работником бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации, на территории которого находится объект: ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Перед заказом работы выясните статус автора и его связь с этим учреждением.
Бюджетное учреждение не вправе заключать договоры на проведение оценки в качестве исполнителя по законодательству об оценочной деятельности — ч. 2 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Поэтому полномочия центра по определению кадастровой стоимости нельзя понимать как предложение коммерческой услуги по подготовке рыночного отчёта.
Учреждение обязано исследовать документацию, необходимую для определения стоимости, по п. 2 ст. 8 Закона № 237-ФЗ. Отчёты и другие формируемые документы хранятся в электронной форме по п. 3 ст. 8 Закона № 237-ФЗ. Копии использованных материалов хранятся не менее восьми лет со дня составления по п. 4 ст. 8 Закона № 237-ФЗ.
Убытки от нарушений ГБУ возмещаются в полном объёме за его счёт по ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Субъект Российской Федерации несёт субсидиарную ответственность при недостаточности имущества учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, по ч. 5 ст. 7 Закона № 237-ФЗ. Для разбора отделите доказательства потерь от документов о самой стоимости.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу