Кадастровая база связана с видом недвижимости и региональным регулированием. Здесь разобраны признаки делового и торгового центра, сведения ЕГРН и фактическое использование помещений. Адвокат проверяет основания расчёта по документам объекта.
Коротко
Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости равен произведению ставки и кадастровой базы — п. 13 ст. 378.2 НК РФ. Для объектов подп. 1, 2 и 4 п. 1 нужен региональный закон; для центров и нежилых помещений проверяют перечень текущего периода и исключение для вновь образованных объектов — п. 2, 7, 10 ст. 378.2 НК РФ. Сумма налога к уплате по итогам налогового периода определяется как разница между исчисленной суммой налога и исчисленными авансовыми платежами — п. 2 ст. 382 НК РФ.
Начните с идентификации здания и помещения: их назначение и использование могут дать разные основания для проверки.
п. 3 ст. 378.2 НК РФ
подп. 2 п. 1, п. 5 ст. 378.2 НК РФ
п. 2, 6, подп. 2 и 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ
Ошибки начинаются с подмены признаков недвижимости её бытовым названием. Проверяйте основание, которое использовано именно для вашего объекта.
Правовая проверка нужна там, где расчёт опирается на спорный признак здания или помещения.
Для квалификации недвижимости различаются собственники, иностранные организации и субъект Российской Федерации. Участие в проверке документов не означает одинаковых налоговых обязанностей.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Субъект Российской Федерации | Принимает закон об особенностях кадастровой базы для перечисленных видов недвижимости только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости. Это последовательность регионального регулирования, а не выбор собственником метода оценки. | п. 2 ст. 378.2 НК РФ |
| Один или несколько собственников помещений | Помещения отдельно стоящего нежилого здания могут принадлежать одному или нескольким собственникам. Для статуса делового центра проверяются условия по земельному участку, назначению либо использованию здания; количество собственников не заменяет эти условия. | п. 3 ст. 378.2 НК РФ |
| Иностранные организации, не осуществляющие деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства | Их недвижимое имущество названо среди видов объектов с кадастровой базой. При идентификации объекта отдельно фиксируют статус организации и сведения об осуществлении деятельности. | подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ |
| Иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства | Для указанной категории недвижимости существенна её связь с деятельностью организации через постоянное представительство: норма называет объекты, не относящиеся к такой деятельности. | подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ |
Название объекта в договоре аренды и его налоговая категория — разные сведения для проверки.
Кадастровая база применяется к видам недвижимости из п. 1 ст. 378.2 НК РФ с учётом условий статьи. Для центров и нежилых помещений проверяют перечень на текущий налоговый период. Выявленный объект вне перечня включают на очередной период; исключение — вновь образованный из включённой недвижимости объект, соответствующий критериям статьи: он облагается кадастрово до включения — п. 7, 10 ст. 378.2 НК РФ.
Для административно-делового центра достаточно соответствия хотя бы одному из условий: разрешённое использование земельного участка либо предназначение или фактическое использование здания. При проверке офисной площади учитывается сопутствующая инфраструктура; порог составляет не менее 20 процентов общей площади — п. 3 ст. 378.2 НК РФ. Документы о помещениях и обследование деятельности отвечают на разные вопросы.
Региональный закон для объектов подп. 1, 2 и 4 п. 1 принимается после утверждения результатов оценки — п. 2 ст. 378.2 НК РФ. Изменение стоимости в течение периода по общему правилу не учитывается в этом и предыдущих периодах, если иное не предусмотрено законодательством о государственной кадастровой оценке и п. 15. При установлении рыночной стоимости новые сведения ЕГРН учитываются с даты начала применения изменяемой стоимости — п. 15 ст. 378.2 НК РФ.
Региональное регулирование связано с утверждением результатов оценки.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю региональный закон с документами кадастровой оценки и категорией недвижимости. Одного указания стоимости в расчёте недостаточно для документальной проверки основания. Отдельно отмечаю ссылку на исключение, если расчёт составлен по среднегодовой базе.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Основание начисления определяет, какие документы проверяются и какой признак недвижимости обсуждается.
Проверяется вид разрешённого использования земельного участка: размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения образует отдельное условие — подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
Разногласия касаются состава офисов и сопутствующей инфраструктуры, площади приёмных, комнат для встреч и парковок, а также сравнения с общей площадью здания — п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
Для отдельно стоящего нежилого здания проверяется, предусматривает ли вид разрешённого использования участка размещение торговых объектов, питания или бытового обслуживания, — подп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ.
Описание офиса, торгового объекта, питания или бытового обслуживания сопоставляется с ЕГРН и техническим учётом; отдельно исследуется фактическое использование помещения — подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Устанавливается, ведётся ли деятельность через постоянное представительство и относится ли объект к этой деятельности. Эти признаки отличают соответствующую категорию недвижимости — подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Проверяют жильё, садовые дома, гаражи, машино-места и незавершённое строительство; хозяйственные строения и сооружения — на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства — подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Сопоставление нужно для выбора основания анализа, а не для произвольной замены стоимости в расчёте.
| Признак | Кадастровая база | Среднегодовая база | Норма |
|---|---|---|---|
| Категория недвижимости | Связана с деловыми и торговыми центрами, определёнными нежилыми помещениями и другими перечисленными видами имущества. | Нельзя обосновать замену базы одним утверждением, что объект стоит дешевле по учётным документам. Сначала проверяется категория недвижимости. | п. 1 и 2 ст. 378.2 НК РФ |
| Региональный закон | Для соответствующих видов объектов закон принимается после утверждения результатов определения кадастровой стоимости. | Переход запрещён. Исключения: стоимость не определена; для центров и нежилых помещений — определена в течение периода либо объект вне перечня. Учитывайте особые правила для помещений и вновь образованных объектов. | п. 2, 6, 10, подп. 2 и 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ |
| Здание и отдельное помещение | Статус административно-делового центра проверяется по условиям для здания, включая разрешённое использование участка и офисное использование. | Само отсутствие офисного названия у отдельного помещения не заменяет проверку здания и не обосновывает выбор другой базы. | подп. 1 п. 1, п. 2 и 3 ст. 378.2 НК РФ |
Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости начинается с применимости базы. Ставка налога на имущество по кадастровой стоимости берётся для территории субъекта, где расположен объект, — п. 13 ст. 378.2 НК РФ.
| Показатель | Как проверить | Норма |
|---|---|---|
| Годовой налог и доплата | За полный период без льгот и изменений: база × ставка. К уплате за год: налог минус исчисленные авансы. Размер налога на имущество по кадастровой стоимости зависит также от срока владения и доли в праве. | п. 1, 2, 5, 7, 8 ст. 382 НК РФ, подп. 4 п. 12 ст. 378.2 НК РФ |
| Авансовый платёж | По истечении отчётного периода: ¼ кадастровой стоимости × ставка, с учётом коэффициентов. Субъект вправе разрешить отдельным категориям налогоплательщиков не исчислять и не уплачивать авансы. | подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, п. 5, 5.1, 6, 8 ст. 382 НК РФ |
| Пример: помещение без собственной стоимости | Без стоимости помещения при определённой стоимости здания база равна: стоимость здания × площадь помещения / площадь здания. Условно: 30 000 000 руб. × 100 м² / 1000 м² = 3 000 000 руб. Это база, а не налог. | п. 6 ст. 378.2 НК РФ |
| Неполный период владения | Для собственности и хозяйственного ведения: полные месяцы / месяцы периода, если иное не предусмотрено статьёй. Возникновение права до 15-го включительно или прекращение после 15-го включает месяц; возникновение после 15-го или прекращение до 15-го включительно исключает его. | п. 5 ст. 382 НК РФ |
| Долевая собственность | Налог и авансы — пропорционально доле в праве. При изменении доли — коэффициент по правилам полных месяцев. | подп. 4 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 382 НК РФ |
Стоимость и площади условные. Изменение характеристик — коэффициент по п. 5.1 ст. 382 НК РФ. Ставку устанавливает регион: предел 2%; свыше 300 млн руб. — 2,5%; жильё, гаражи и машино-места личного фонда не дороже этого порога — 0,3%. Эти правила исключают газовую и гелиевую инфраструктуру п. 3.1; для путей общего пользования и их технологических сооружений предел 1,6%. Если регион не установил ставки, применяются ставки статьи — п. 1.1–1.3, 3.1, 3.2, 4 ст. 380 НК РФ. Чтобы рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости, проверьте льготы.
Для штрафа требуется неуплата или неполная уплата вследствие занижения базы, неправильного исчисления либо других неправомерных действий или бездействия. Одного спора о категории недвижимости недостаточно.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неуплата или неполная уплата вследствие занижения базы, иного неправильного исчисления или других неправомерных действий (бездействия) | Налогоплательщик, совершивший указанные действия (бездействие) | Штраф 20 процентов от неуплаченной суммы налога. Исключены неуплата из-за нерыночных условий контролируемых сделок и невключения доли прибыли контролируемой иностранной компании — ст. 129.3 НК РФ, ст. 129.5 НК РФ. Освобождение по пункту 4 раскрыто ниже. | п. 1, 4 ст. 122 НК РФ |
| Те же деяния, совершённые умышленно | Налогоплательщик, совершивший указанные деяния умышленно | Штраф 40 процентов от неуплаченной суммы налога — п. 3 ст. 122 НК РФ. Состав сохраняет условия пункта 1; освобождение в соответствующей части определяется по пункту 4. | п. 1, 3, 4 ст. 122 НК РФ |
По п. 4 ст. 122 НК РФ освобождение действует в части, покрытой непрерывно имевшимися со срока уплаты до решения о привлечении положительным сальдо ЕНС и (или) средствами, зачтёнными в счёт предстоящей обязанности по конкретному налогу. Размер этих средств должен быть достаточен для полной или частичной уплаты.
адвокат · рег. № 78/8790
При разборе кадастрового расчёта я сначала прошу план здания и выписку ЕГРН, затем документы о фактическом использовании. Мне нужно понять, спор идёт о самостоятельном помещении или о статусе центра. Для помещения значимы его назначение и использование, для здания — также разрешённое использование участка и состав офисной инфраструктуры: подп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 378.2 НК РФ. Это разные направления проверки, даже если документы относятся к одному адресу.
Я не начинаю с обещания уменьшить платёж. Составляю перечень оснований начисления и напротив каждого отмечаю документ, который его подтверждает или ставит под вопрос. Если обсуждается офисная доля, показываю на плане числитель и общую площадь здания; порог не менее 20 процентов относится именно к этому сравнению — п. 3 ст. 378.2 НК РФ. При замене кадастровой базы проверяю региональный закон и указание на исключения подп. 2 и 2.2 п. 12 — п. 2 ст. 378.2 НК РФ. Так собственник видит предмет разногласия до подготовки обращения.
Соберите проверку вокруг конкретного объекта недвижимости: описание здания, описание помещения и региональное основание должны быть сопоставлены между собой.
Ниже — рабочий перечень для документальной проверки объекта, а не перечень обязательных приложений к судебному заявлению.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН о здании и помещении | Сопоставить назначение, разрешённое использование и наименование нежилого помещения с его категорией — подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. | Сведения реестра; для работы адвоката подготовьте имеющийся электронный документ либо читаемую копию. |
| Документы технического учёта и план | Определить состав помещений и общую площадь здания для проверки офисного назначения и инфраструктуры — п. 3 ст. 378.2 НК РФ. | Документы технического учёта; передайте план вместе с экспликацией, чтобы обозначения помещений можно было сопоставить. |
| Материалы о фактическом использовании | Сопоставить деятельность в помещении с офисным, торговым использованием, питанием или бытовым обслуживанием — подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. | Для проверки подойдут имеющиеся договоры, описания деятельности и фотографии; происхождение и дату каждого материала укажите отдельно. |
| Региональный закон и акт об оценке | Проверить последовательность утверждения результатов кадастровой оценки и принятия закона о базе — п. 2 ст. 378.2 НК РФ. | Тексты принятых актов; отметьте редакцию, использованную в расчёте, без переписывания документа своими словами. |
Сроки уплаты и обжалования.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уплата налога и авансов | Налог — не позднее 28 февраля следующего года; авансы — 28-го числа месяца после отчётного периода, если регион не предусмотрел иное. | После налогового или отчётного периода. | п. 1, 2 ст. 383 НК РФ |
| Жалоба в вышестоящий налоговый орган | Год, если НК не установил иное; апелляция — до вступления решения в силу. По ходатайству вышестоящий орган может восстановить срок жалобы при уважительной причине. | Со дня, когда узнали или должны были узнать о нарушении; для вступившего в силу решения об ответственности или отказе в ней без апелляции — от вынесения. | п. 2 ст. 139 НК РФ, п. 2 ст. 139.1 НК РФ |
| Оспаривание ненормативного акта или решения в арбитражном суде | Три месяца, если законом не установлен иной срок; уважительный пропуск может быть восстановлен судом. | От знания о нарушении; после обязательной налоговой жалобы — от знания о решении по ней или истечения срока его принятия. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ, п. 3 ст. 138 НК РФ |
| Формирование регионального перечня | Не позднее 1 марта текущего периода; направление и публикация изменений — в течение пяти рабочих дней. | Для изменений — со дня внесения. | п. 7, 7.1 ст. 378.2 НК РФ |
| Оспаривание нормативного перечня | В течение всего срока действия акта. | Пока акт действует. | ч. 6 ст. 208 КАС РФ |
По НК: начало со следующего дня, дни — рабочие, последний нерабочий переносится на ближайший рабочий день — п. 2, 6, 7 ст. 6.1 НК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы разделяют категорию недвижимости, признаки центра и документы, по которым проверяется основание начисления.
Нет. Помещения в деловом или торговом центре охватываются подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Для остальных нежилых помещений нужны офисное, торговое назначение, питание или бытовое обслуживание по ЕГРН либо техническим документам, или фактическое использование для этих целей не менее 20 процентов площади — подп. 2 п. 1, п. 5 ст. 378.2 НК РФ. Проверяют также перечень текущего периода и исключение для вновь образованных объектов — п. 7, 10 ст. 378.2 НК РФ.
П. 1 ст. 378.2 НК РФ охватывает центры и помещения в них, отдельные нежилые помещения, недвижимость иностранных организаций и объекты подп. 4: жильё, гаражи, машино-места и др. Хозяйственные строения — на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
С категории недвижимости — п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Для объектов подп. 1, 2 и 4 нужен региональный закон; для центров и нежилых помещений — перечень с исключением для вновь образованных объектов. Проверяют также стоимость, включая долю стоимости здания для помещения, — п. 2, 6, 7, 10, подп. 2, 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ.
За полный период без льгот и изменений: база × ставка по месту объекта — п. 13 ст. 378.2 НК РФ. При неполном периоде собственности или хозяйственного ведения — коэффициент полных месяцев, п. 5 ст. 382 НК РФ. К уплате: годовой налог минус исчисленные авансы — п. 2 ст. 382 НК РФ. Проверьте льготы и изменение характеристик — п. 5.1, 8 ст. 382 НК РФ.
Нет. Офисное предназначение здания или соответствующее разрешённое использование участка — самостоятельные основания. Отсутствие арендаторов их не устраняет — п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
Да. Освобождение организаций на УСН от налога на имущество не распространяется на недвижимость, база по которой определяется как кадастровая стоимость по НК, — п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Для ИП речь идёт о налоге на имущество физических лиц: освобождение для имущества в предпринимательской деятельности не охватывает объекты перечня с учётом вновь образованных объектов — п. 3 ст. 346.11 НК РФ, п. 7, 10 ст. 378.2 НК РФ.
Нет произвольного выбора — п. 2 ст. 378.2 НК РФ. Исключения: стоимость не определена; для центров и нежилых помещений — определена в течение периода либо объект вне перечня — подп. 2, 2.2 п. 12. Но база помещения без своей стоимости определяется по доле стоимости здания, если она есть, — п. 6. Вновь образованный из включённого имущества объект при соответствии критериям облагается кадастрово до включения — п. 10 ст. 378.2 НК РФ.
Для помещения — документы либо фактическое использование не менее 20 процентов площади, подп. 2 п. 1, п. 5 ст. 378.2 НК РФ. Для центра — разрешённое использование участка либо назначение или использование не менее 20 процентов площади здания для торговли, общественного питания или бытового обслуживания — п. 4 ст. 378.2 НК РФ.
Объекты организаций без деятельности в России через постоянные представительства и объекты, не относящиеся к деятельности через такие представительства, — подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Если их кадастровая стоимость не определена, база равна нулю — п. 14 ст. 378.2 НК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу