Нотариальное удостоверение сделки: какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации, чем грозит несоблюдение формы и как действовать, если контрагент уклоняется. Здесь — нормы, сроки, документы и порядок.
Коротко
Нотариальное удостоверение сделки — проверка нотариусом её законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, её правовые последствия наступают после регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Три ситуации, когда сделка застряла между подписанием, нотариусом и реестром
п. 1, 3 ст. 165 ГК РФ
п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ
п. 8 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 198 АПК РФ
Ошибки с формой и регистрацией, которые стоят бизнесу самой сделки
Какие сделки требуют нотариального удостоверения и что делать при споре
От нотариуса до суда — у каждого своя роль
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Нотариус | Удостоверяет сделки и проверяет законность сделки, в том числе наличие у каждой из сторон права на её совершение | п. 1 ст. 163 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 35 Закона № 4462-I |
| Нотариус по сделке с долей ООО | Проверяет полномочие отчуждающего лица на распоряжение долей и удостоверяется, что отчуждаемая доля полностью оплачена | п. 13 ст. 21 Закона № 14-ФЗ |
| Должностное лицо, имеющее право совершать нотариальное действие | Удостоверяет сделку в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности | п. 1 ст. 163 ГК РФ |
| Лицо, отчуждающее или закладывающее имущество | Подтверждает принадлежность имущества, за исключением случаев, когда по договору на момент его совершения имущество ещё не принадлежит этому лицу | ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Стороны сделки | Подают заявления о внесении записи в реестр, если иное не установлено законом; при нотариальной форме запись может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса | п. 3 ст. 8.1 ГК РФ |
| Нотариус после удостоверения договора о недвижимости | Подаёт в электронной форме заявление о регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом | ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Орган регистрации прав | Проверяет полномочия заявителя и законность оснований регистрации; по нотариально удостоверенной сделке вправе проверить её законность в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом | п. 5 ст. 8.1 ГК РФ |
| Суд | По требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной, по требованию другой стороны — вынести решение о регистрации сделки | п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ |
Три разных института, которые часто путают
Нотариальное удостоверение сделки — не заверение подписей, а проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Удостоверение сделок открывает перечень нотариальных действий; свидетельствование подлинности подписи на документах — отдельное действие из того же перечня (ст. 35 Закона № 4462-I).
Обязательность удостоверения возникает из двух источников — закона и соглашения сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, нотариальная форма обязательна в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Пример прямого указания закона — сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО: она подлежит нотариальному удостоверению путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
Государственная регистрация сделки — другой институт: если её предусматривает закон, правовые последствия сделки наступают после регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Регистрация прав на имущество — третий: права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Последствия тоже разные: без обязательной нотариальной формы сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а уклонение контрагента от удостоверения или регистрации преодолевается через суд (п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ).
Два основания, по которым нотариальная форма становится обязательной
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Второе основание бизнес часто упускает: условие о нотариальной форме в договоре или в отдельном соглашении делает её обязательной для сторон. Последствие нарушения одинаково для обоих оснований — ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому перед подписанием я сверяю не только закон, но и все прежние договорённости сторон о форме сделки.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
С чем компании приходят к адвокату
Покупатель или заказчик исполнил сделку полностью или частично, а другая сторона откладывает удостоверение. Исполнившая сторона вправе требовать в суде признания сделки действительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Сделка совершена в надлежащей форме, но контрагент не подаёт документы на регистрацию. Суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
Контрагент заявляет, что несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Проверяется, была ли форма обязательна по закону или по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Стороны подписали допсоглашение к зарегистрированной сделке и не зарегистрировали его. Такая сделка подлежит регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ), и её последствия наступают только после неё.
Орган отказал в регистрации прав по договору или уклоняется от неё. Отказ и уклонение оспариваются в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ), а убытки по вине органа возмещаются за счёт казны (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ).
Пока контрагент тянул с удостоверением или регистрацией, сорвалась перепродажа или выросли расходы. Необоснованно уклоняющаяся сторона должна возместить убытки от задержки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Участник по договору обязался совершить сделку по отчуждению доли в ООО и неправомерно уклоняется от её удостоверения. Приобретатель, совершивший действия по исполнению договора, вправе потребовать в суде передачи ему доли (абз. 3 п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
Удостоверение, регистрация сделки, регистрация права и подпись у нотариуса
| Институт | Что это | Если не соблюдено | Норма |
|---|---|---|---|
| Нотариальное удостоверение сделки | Проверка законности сделки и права каждой стороны на её совершение | Ничтожность сделки, если форма обязательна по закону или соглашению сторон | п. 1, 3 ст. 163 ГК РФ |
| Государственная регистрация сделки | Условие наступления правовых последствий сделки, когда регистрацию предусматривает закон | Последствия не наступают до регистрации; при уклонении стороны — решение суда о регистрации | п. 1 ст. 164 ГК РФ, п. 2 ст. 165 ГК РФ |
| Государственная регистрация прав на имущество | Внесение в государственный реестр записи о праве, его ограничении или обременении имущества | Право не возникает, не изменяется и не прекращается до записи, если иное не установлено законом | п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ |
| Свидетельствование подлинности подписи | Самостоятельное нотариальное действие наряду с удостоверением сделок | Проверку законности сделки и права сторон закон связывает с удостоверением сделки | ст. 35 Закона № 4462-I, п. 1 ст. 163 ГК РФ |
Сколько стоит обратиться в арбитражный суд, если сделка застряла
| Требование | Размер пошлины | Норма |
|---|---|---|
| Иск о возмещении убытков от задержки удостоверения или регистрации | Имущественный иск: при цене от 1 000 001 до 10 000 000 рублей — 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей | подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, п. 3 ст. 165 ГК РФ |
| Пример: убытки от задержки 3 000 000 рублей | Превышение над 1 000 000 — 2 000 000 рублей, 3 % от него — 60 000; вместе с 55 000 пошлина по иску к уклонившейся стороне составит 115 000 рублей | подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Иск о признании сделки действительной или о регистрации сделки, не подлежащий оценке или неимущественный | Компания-истец платит 50 000 рублей, гражданин — 15 000 рублей | подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ |
| Заявление о признании решения органа об отказе в регистрации прав незаконным | Компания, оспаривающая отказ органа регистрации, платит 50 000 рублей, гражданин — 10 000 рублей | подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Иск об убытках свыше 50 000 000 рублей | 725 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей, но не более 10 000 000 рублей | подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Апелляционная жалоба | Обжалуя решение по спору о форме или регистрации сделки, компания платит 30 000 рублей, гражданин — 10 000 рублей | подп. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
Сумма убытков в примере условная, размеры пошлины — из нормы.
Штрафы за регистрацию и гражданская ответственность за уклонение
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Юридическое лицо — собственник, арендатор или иной пользователь | Штраф от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение | Должностное лицо | Штраф от трёх тысяч до четырёх тысяч рублей | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки | Сторона сделки | Возмещение другой стороне убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки | п. 3 ст. 165 ГК РФ |
| Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом из корыстной или иной личной заинтересованности | Должностное лицо с использованием своего служебного положения | Штраф от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей либо иное наказание по статье | ч. 1 ст. 170 УК РФ |
Отдельного штрафа за несоблюдение нотариальной формы сделки закон не устанавливает. Последствие — ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а для сделки по отчуждению доли в ООО — её недействительность (п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
адвокат · рег. № 78/8790
Чаще всего ко мне приходят не с вопросом, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению, а с последствиями: договор уже исполнен, а форма не та, или контрагент перестал отвечать. Первым делом я выясняю источник обязательности — закон или соглашение сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Второе основание бизнес нередко создаёт сам, вписав условие о нотариальной форме в договор, и забывает о нём.
Если сделка исполнена хотя бы частично, проверяю, можно ли требовать признания её действительной без последующего удостоверения (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Для сделок, требующих регистрации, смотрю, совершена ли сделка в надлежащей форме: иск о регистрации по п. 2 ст. 165 ГК РФ строится именно на этом. Отдельно считаю убытки от задержки по п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Срок по этим требованиям короткий — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ), поэтому переписку с контрагентом о визите к нотариусу и подаче документов я прошу сохранять с первого дня. Она показывает, когда компания узнала о нарушении, и подтверждает уклонение другой стороны.
От проверки формы до записи в реестре или решения суда
Что понадобится у нотариуса и при регистрации
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект договора | Нотариус проверяет законность сделки и зачитывает её содержание вслух участникам (п. 1 ст. 163 ГК РФ, ст. 44 Закона № 4462-I) | Стороны, в присутствии нотариуса, кроме удалённого действия |
| Документы о принадлежности имущества | Нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему (ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I) | Представляет отчуждающая или закладывающая сторона |
| Документы о приобретении доли ООО и выписка из ЕГРЮЛ | Подтверждают полномочие лица, отчуждающего долю или часть доли, на распоряжение ими (п. 13 ст. 21 Закона № 14-ФЗ) | Документы представляет участник; выписку нотариус получает в электронной форме в день удостоверения сделки |
| Доверенность представителя | При отметке в реестре о невозможности регистрации без личного участия собственника и подписании договора представителем нотариус заявление не подаёт (ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I) | Выдаёт правообладатель |
| Заявление о регистрации прав | Запись вносится по заявлениям всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом; при нотариальной форме — по заявлению любой стороны (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ) | Стороны или нотариус в электронной форме (ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I) |
| Документ кредитной организации по конвертируемому займу | Подтверждает передачу суммы займа и прилагается к нотариально удостоверенному договору конвертируемого займа для увеличения уставного капитала (ст. 103.13 Закона № 4462-I) | Выдаёт кредитная организация, представляет займодавец |
Давность по спорам об уклонении и сроки подачи документов
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Исковая давность по требованиям к стороне, уклоняющейся от удостоверения или регистрации | Срок исковой давности — один год | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное. | п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Предел давности | Не может превышать десять лет | Со дня нарушения права | п. 2 ст. 196 ГК РФ |
| Подача нотариусом заявления о регистрации прав | Незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами | С удостоверения договора | ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Подача на бумажном носителе | Не позднее двух рабочих дней (ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I) | Со дня удостоверения договора, а при сроке сторон — по его истечении | ч. 4 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Оспаривание права после отметки о возражении | Три месяца | Со дня внесения отметки в реестр | п. 7 ст. 8.1 ГК РФ |
| Заявление об оспаривании отказа в регистрации | Три месяца, если иное не установлено федеральным законом; пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Срок, определённый периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению и что делать при споре
Удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для сделок с правами на имущество, подлежащими регистрации, нотариальная форма обязательна в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Прямо её требует закон, например, для сделки по отчуждению доли в ООО (п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
Да, если стороны так договорились: форма обязательна, хотя бы по закону для сделок данного вида она не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Несоблюдение такой формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Без такого требования сделку можно удостоверить по желанию сторон (ст. 35 Закона № 4462-I).
Сделки с правами на имущество, подлежащими регистрации, удостоверяются нотариально в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). При удостоверении договора об отчуждении или залоге такого имущества нотариус проверяет его принадлежность и отсутствие обременений, за исключением случаев, когда по договору имущество на момент его совершения ещё не принадлежит отчуждающему лицу (ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I).
После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество или долю в праве собственности на него, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами, подать в электронной форме заявление о регистрации прав, если стороны не возражают (ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I).
Да. Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, подлежит нотариальному удостоверению; несоблюдение нотариальной формы влечёт за собой недействительность этой сделки (п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ). Удостоверение не требуется в отдельных случаях перехода доли к самому обществу, а также распределения и продажи доли, принадлежащей обществу (там же). Доля переходит к приобретателю с момента записи в ЕГРЮЛ, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 12 ст. 21 Закона № 14-ФЗ).
Удостоверение — проверка нотариусом законности сделки и права сторон на её совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Регистрация сделки нужна, если её предусматривает закон, и правовые последствия сделки наступают после неё (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Если вы полностью или частично исполнили сделку, а другая сторона уклоняется от удостоверения, суд по вашему требованию вправе признать сделку действительной, и последующее удостоверение не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Уклоняющаяся необоснованно сторона должна возместить убытки от задержки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Срок исковой давности по этим требованиям — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).
Если нотариальная форма была обязательна, её несоблюдение влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Но если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая уклоняется от удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной, и последующее удостоверение не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу