Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Выбор управляющей компании для многоквартирного дома состоит из оценки предложения и оформления отношений с собственниками. Начните с того, что именно организация берёт на себя по вашему дому. По ч. 1 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ управление должно обеспечивать безопасность проживания и надлежащее содержание общего имущества. Поэтому предложение компании имеет смысл оценивать через будущие обязанности: какие работы она выполняет, за что отвечает и как собственники смогут увидеть исполнение. Красивое описание услуг без конкретных условий договора не даёт ответа на эти вопросы.

Первое условие для кандидата — лицензия на деятельность по управлению многоквартирными домами. Её наличие предусмотрено ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Сопоставьте сведения о компании, с которой обсуждаете управление, с организацией, указанной в проекте договора. После проверки лицензии переходите к обсуждению состава работ для вашего дома и порядка их оплаты. Эти вопросы нужно разбирать по тексту предлагаемого соглашения.

Далее сравните, какое общее имущество компания принимает в управление. Это имущество дома, которое обслуживается в общих интересах собственников. По ч. 3 ст. 162 ЖК РФ его состав и адрес дома должны быть отражены в договоре. Там же нужен перечень работ по управлению, содержанию и ремонту, а также порядок изменения этого перечня. Сравнение будет предметным, если у каждого кандидата понятен объём обязательств применительно к одному и тому же дому. Иначе внешне похожие предложения могут предусматривать разное обслуживание.

Цена заслуживает отдельного внимания. Часть 3 ст. 162 ЖК РФ требует определить порядок расчёта цены договора, размера соответствующей платы и её внесения. Сопоставляйте плату с перечнем работ, а не только с итоговой цифрой в предложении. Проверьте, понятно ли из договора, за какие обязанности организация получает деньги и как меняется перечень услуг. Условия управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений: это правило ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. Индивидуальная договорённость не должна подменять общие условия, согласованные для дома.

Обсудите и контроль за работой компании. По ч. 3 ст. 162 ЖК РФ договор должен устанавливать, как собственники контролируют исполнение обязательств. При сравнении проектов смотрите, можно ли по предложенному порядку сопоставить выполненные работы с обещанными. Если дом оборудован внутридомовым газовым оборудованием, в договор включается обязанность компании заключить договор на его техническое обслуживание и ремонт со специализированной организацией. Это тоже предусмотрено той же частью статьи и относится к содержанию обязательств кандидата.

После сравнения предложений требуется общее решение. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления выбирает собрание собственников, и его решение обязательно для всех владельцев помещений. Договор с выбранной компанией заключается с каждым собственником на условиях решения собрания. При этом по ч. 1 ст. 162 ЖК РФ владельцы более чем пятидесяти процентов голосов от их общего числа выступают одной стороной договора. Это условие о стороне заключаемого договора; его нельзя использовать вместо правил принятия решения собранием. Домом может управлять только одна управляющая организация, как установлено ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.

Если компания уже управляет домом, сначала сопоставьте предполагаемый переход с действующим договором. Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ связывает односторонний отказ по решению собрания с истечением года после заключения договора. Исключения предусмотрены при неисполнении компанией договорных условий либо изменении способа управления. Поэтому само желание выбрать другого исполнителя нужно соотнести с основанием прекращения прежних отношений. Для договора, заключённого по итогам открытого конкурса, условия отказа отдельно описаны в ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Подписание соглашения ещё не означает, что новая компания обязана немедленно приступить к исполнению. Часть 7 ст. 162 ЖК РФ связывает начало исполнения с внесением изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. После прекращения прежнего договора техническую документацию, ключи, коды доступа и необходимые для эксплуатации средства передают новой организации по ч. 10 той же статьи. Если же собственники не выбрали способ управления или не реализовали решение, действует механизм открытого конкурса по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Для случаев отсутствия определённой компании предусмотрено также её определение органом местного самоуправления по ч. 17 этой статьи.