Как рассчитывается налог с продажи недвижимости

Чтобы посчитать налог с продажи недвижимости, сначала определите доход для налогообложения. Он может отличаться от денег, полученных по договору. Когда цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, для расчёта берут результат такого умножения. Прежде чем считать, уточните региональный коэффициент: закон субъекта Российской Федерации вправе увеличить его до 1 включительно. Эти правила закреплены в п. 2 и 9 ст. 214.10 НК РФ.

Кадастровую стоимость берут ту, которая внесена в Единый государственный реестр недвижимости и применяется с 1 января года регистрации перехода права собственности. Для объекта, образованного в течение налогового периода, ориентир другой: стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Если соответствующей стоимости в реестре нет, кадастровый порог при определении дохода не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Затем определите, какая часть дохода облагается налогом после имущественного вычета. Это сумма, на которую разрешено уменьшить доход при соблюдении условий вычета. Для жилого дома, квартиры, комнаты, садового дома, земельного участка или долей в них предел составляет в целом 1 000 000 рублей за налоговый период. Для иной недвижимости предел равен 250 000 рублей. Речь идёт о продаже до истечения минимального предельного срока владения — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если за налоговый период продано несколько объектов, не считайте указанный предел отдельной льготой для каждой сделки. Формулировка «в целом» относится к совокупному доходу соответствующей категории имущества. При расчёте налога с продажи дома и земли учитывайте их принадлежность к категории с общим пределом 1 000 000 рублей, а не складывайте отдельные пределы для дома и участка — ст. 220 НК РФ.

Отдельная ситуация возникает, если декларация не представлена и налоговый орган рассчитывает налог при камеральной проверке — проверке по имеющимся документам и сведениям. Для предусмотренной п. 3 ст. 214.10 НК РФ категории доходов он учитывает подтверждённые расходы на приобретение. Если таких документов у него нет, используются сведения о цене прежней покупки, полученные налоговым органом. В остальных предусмотренных этим правилом случаях доход уменьшается на имущественный вычет. Расчёт с иными ставками проводится без такого вычета.

Когда облагаемая сумма определена, к ней применяется соответствующая налоговая ставка. Именно от этой суммы рассчитывается налог, а не обязательно от всей цены продажи. Если налоговый орган проводит расчёт из-за непредставленной декларации, доход от долевой недвижимости распределяется пропорционально долям продавцов. При общей совместной собственности доход делится между участниками поровну — п. 3–5 ст. 214.10 НК РФ. Документы о покупке пригодятся, чтобы расходы были учтены при таком расчёте.