При продаже квартиры могут остаться жильцы, чьё право пользования сохраняется по закону после покупки. Разберитесь, как перечислить таких лиц и их права в договоре, что проверить до подписания и почему смена собственника требует проверки оснований проживания.
Коротко
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, — проживающие в нём люди, за которыми закон сохраняет это право после приобретения жилья покупателем. Их перечень с указанием прав пользования — существенное условие договора продажи по п. 1 ст. 558 ГК РФ. Поэтому при подготовке сделки нужно установить, кто продолжит пользоваться квартирой и на каком основании, а затем согласовать соответствующий текст договора.
Начните с оснований проживания и проекта договора: устного объяснения продавца для проверки условий покупки недостаточно.
п. 1 ст. 558 ГК РФ
п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 1 ст. 432 ГК РФ
п. 2 ст. 292 ГК РФ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Ошибки при описании жильцов затрагивают согласование договора и ожидания покупателя относительно пользования квартирой.
Обращайтесь с проектом договора и документами, объясняющими, почему человек продолжает жить в продаваемой квартире.
В сделке и споре о проживании важны разные статусы. Для перечня в договоре решающее значение имеет сохранение права по закону после покупки.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Покупатель | Приобретает жильё, в котором могут проживать лица, сохраняющие право пользования по закону. Перечень этих лиц с указанием прав является существенным условием договора продажи; его содержание следует согласовать при подготовке сделки. | п. 1 ст. 558 ГК РФ |
| Лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем | Если такие лица проживают в продаваемом жилье, договор должен содержать их перечень и указание прав на пользование продаваемым жилым помещением. Проверять нужно содержание права каждого включённого в перечень человека. | п. 1 ст. 558 ГК РФ |
| Члены семьи прежнего собственника | Переход собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием прекращения их права пользования, если иное не установлено законом. Для конкретного жильца нужно проверить, действует ли законное исключение. | п. 2 ст. 292 ГК РФ |
| Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору | Не вправе требовать признания договора незаключённым, если при конкретных обстоятельствах это противоречит добросовестности. То же ограничение касается стороны, иначе подтвердившей действие договора. | п. 3 ст. 432 ГК РФ |
Для условий продажи имеет значение право человека пользоваться квартирой после приобретения её покупателем.
В договоре продажи жилья нужно обозначить не просто факт проживания. Когда в доме, квартире или их части проживают лица, за которыми закон сохраняет право пользования после приобретения жилья покупателем, перечень этих лиц и указание их прав составляют существенное условие сделки. При проверке проекта сопоставьте имена и содержание прав с документами, объясняющими проживание: п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Сохранение пользования не следует выводить из одного лишь родства с продавцом. Переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому вопрос о конкретном жильце начинается с выяснения его основания проживания и применимости законного исключения: п. 2 ст. 292 ГК РФ.
Перечень жильцов входит в условия договора, но вопрос о заключённости требует оценки поведения сторон. Соглашение по всем существенным условиям необходимо по п. 1 ст. 432 ГК РФ. Вместе с тем принявшая исполнение или иначе подтвердившая действие договора сторона ограничена в требовании признать его незаключённым, если требование противоречит добросовестности с учётом конкретных обстоятельств: п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Ключевое условие касается и самих проживающих лиц, и содержания их прав.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, раскрывает ли проект договора права каждого названного жильца. Если продавец ограничивается общей фразой о проживании, прошу уточнить перечень и представить документы об основании пользования. Затем сопоставляю эти сведения с тем, что покупатель согласен принять при покупке квартиры.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Обстоятельства проживания определяют, какой вопрос нужно решить до подписания договора или после передачи квартиры.
В проект внесено имя проживающего человека, но не раскрыто его право на пользование после покупки. Нужно согласовать содержание существенного условия, включающего перечень лиц и указание их прав: п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Покупатель согласен обсуждать квартиру с проживающим лицом, сохраняющим право по закону. Проверка сосредоточена на перечне и содержании права, которое должно быть отражено в условиях продажи: п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Для члена семьи прежнего собственника переход собственности является основанием прекращения пользования, если иное не установлено законом. До покупки требуется разобраться в основании его проживания: п. 2 ст. 292 ГК РФ.
Стороны спорят, заключён ли договор, поскольку не достигли соглашения по требуемому перечню проживающих. Для оценки сопоставляются существенное условие продажи и правило о согласовании условий: п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Сторона приняла исполнение, а затем ссылается на незаключённость договора. Нужно оценить, не противоречит ли такое требование добросовестности с учётом конкретных обстоятельств исполнения: п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Гражданин продолжает пользоваться квартирой после прекращения права и не освобождает её в установленный собственником срок. Требование о выселении в таком случае разрешается на основании решения суда: ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
Перечень в договоре и прекращение права пользования решают разные вопросы: содержание сделки и основание дальнейшего проживания.
| Признак | Перечень сохраняющих право лиц | Прекращение права пользования | Норма |
|---|---|---|---|
| Что проверяют | Проживают ли в продаваемом жилье лица, сохраняющие по закону право пользования после его приобретения покупателем. | Для члена семьи прежнего собственника проверяют последствия перехода собственности: право прекращается, если иное не установлено законом. | п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 2 ст. 292 ГК РФ |
| Значение для сторон | Перечень таких лиц с указанием их прав является существенным условием продажи жилого дома, квартиры или их части. | При прекращении права по закону, договору или решению суда гражданин обязан освободить помещение и прекратить пользоваться им. | п. 1 ст. 558 ГК РФ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ |
| Предмет разногласий | При отсутствии соглашения по существенному условию возникает вопрос о заключённости договора; учитывается принятие исполнения и добросовестность требования. | Если право прекращено, а гражданин не освобождает помещение в срок, установленный собственником, выселение происходит по требованию собственника на основании решения суда. | п. 1 ст. 432 ГК РФ; п. 3 ст. 432 ГК РФ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ |
При судебном споре сначала определяют содержание требований. От него зависит выбор ставки государственной пошлины для гражданина.
| Обращение | Размер и условие применения | Норма |
|---|---|---|
| Неимущественный иск гражданина | Госпошлина — 3 000 рублей при подаче искового заявления неимущественного характера либо имущественного характера, не подлежащего оценке. Для спора о проживании проверьте, к какой категории относится сформулированное требование. | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Пример: покупатель предъявляет одно неимущественное требование о выселении | Допустим, право проживания прекратилось, срок освобождения, установленный собственником, истёк. Покупатель — физическое лицо подаёт только неимущественный иск о выселении. При отсутствии льготы пошлина за это обращение — 3 000 рублей. Возврат денег по продаже не заявлен. | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Спор при заключении, изменении или расторжении договора продажи | Для физического лица — 3 000 рублей, если иск не содержит требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества. То же касается спора о признании сделки недействительной без требования применить последствия её недействительности. | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Апелляционная жалоба гражданина | За подачу апелляционной жалобы физическим лицом установлена пошлина 3 000 рублей. Выбор этой ставки связан с обжалованием решения, а не с тем, сколько жильцов перечислено в договоре продажи квартиры. | подп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
В примере условны прекращение права проживания и неосвобождение квартиры в назначенный собственником срок. Ставка 3 000 рублей установлена подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Перед обращением проверяю состав требований и наличие оснований освобождения от пошлины.
При споре о перечне жильцов правовые последствия относятся прежде всего к согласованию договора и допустимости требования о его незаключённости.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Не согласовано существенное условие о проживающих лицах, сохраняющих право по закону | Стороны договора продажи жилого помещения | Незаключённость договора при отсутствии соглашения по существенному условию. При оценке требования учитывается ограничение для стороны, принявшей исполнение либо иначе подтвердившей действие договора, если её требование противоречит добросовестности. | п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 1 ст. 432 ГК РФ; п. 3 ст. 432 ГК РФ |
| Заявлено противоречащее добросовестности требование о признании договора незаключённым | Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора | Отказ в требовании о признании договора незаключённым, если с учётом конкретных обстоятельств такое требование противоречит принципу добросовестности. | п. 3 ст. 432 ГК РФ |
Отдельного штрафа за отсутствие перечня лиц, сохраняющих право пользования, закон не устанавливает. Здесь имеют значение гражданско-правовые последствия несогласования существенного условия продажи жилья: п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 1 ст. 432 ГК РФ; п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку квартиры с вопроса, почему конкретный человек вправе продолжать в ней жить. Прошу принести документы об основании проживания и проект договора, затем сопоставляю их между собой. Если речь идёт о лицах, сохраняющих по закону пользование после покупки, проверяю не только наличие имён, но и описание прав каждого: этого требует п. 1 ст. 558 ГК РФ. Фразу продавца «потом разберётесь с жильцами» я рассматриваю как повод вернуться к документам и условиям покупки.
В споре после передачи квартиры я отдельно изучаю исполнение сделки. Принятие исполнения или иное подтверждение действия договора имеет значение для требования о незаключённости, когда такое требование противоречит добросовестности с учётом обстоятельств: п. 3 ст. 432 ГК РФ. Поэтому прошу сохранить переписку о проживающих, подписанный договор и документы о передаче квартиры. Они нужны мне, чтобы восстановить содержание согласованных условий и последовательность действий сторон.
Если ко мне обращается проживающий человек, я проверяю основание его пользования и документы, на которые ссылается покупатель. Для члена семьи прежнего собственника учитываю оговорку о законном исключении из прекращения права при переходе собственности: п. 2 ст. 292 ГК РФ. Только после такой проверки формулирую позицию относительно требования освободить жильё.
Проверка идёт от оснований проживания к условиям продажи, а при споре — к документам о согласовании и исполнении договора.
Для проверки подготовьте документы о праве проживания, договорённостях сторон и фактическом исполнении продажи.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект договора с перечнем сохраняющих право лиц | Сверить, перечислены ли проживающие лица, за которыми закон сохраняет пользование после покупки, и указаны ли их права. Это существенное условие продажи: п. 1 ст. 558 ГК РФ. | Подготовьте согласованную сторонами редакцию проекта с индивидуальным описанием прав каждого включённого лица. |
| Документы об основании пользования квартирой | Проверить, почему право конкретного человека должно сохраняться после приобретения жилья покупателем. Для условия о перечне важна связь права с законом: п. 1 ст. 558 ГК РФ. | Представьте имеющиеся договоры, судебные решения и другие документы, на которые ссылается проживающий; состав зависит от его основания проживания. |
| Подписанный договор и документы о его исполнении | Сопоставить согласованные условия с передачей квартиры и принятием исполнения. Поведение сторон учитывается при требовании о признании договора незаключённым: п. 3 ст. 432 ГК РФ. | Принесите экземпляр договора с подписями сторон и имеющиеся документы, фиксирующие исполнение и его принятие. |
| Решение суда о квартире в окончательной форме | Определить начало срока апелляционного обжалования и предмет возражений на решение по спору о проживании: ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. | Подготовьте полученный текст судебного решения; жалоба подаётся через суд, который его принял, по ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. |
Давность по спору о перечне жильцов применяется только по заявлению стороны до вынесения решения: п. 2 ст. 199 ГК РФ. Если спор касается исполнения обязательства по продаже квартиры с определённым сроком, давность начинается по окончании срока исполнения: п. 2 ст. 200 ГК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Защита нарушенного права по договорному требованию, к которому применяется общая давность | Для договорного требования с общей давностью — три года по п. 1 ст. 196 ГК РФ; от нарушения права до истечения предельного срока давности не может пройти более десяти лет по п. 2 ст. 196 ГК РФ. | Для спора о согласовании перечня — когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике по такому иску, если законом не установлено иное. | п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Подача апелляционной жалобы на решение по спору о пользовании проданной квартирой через принявший решение суд | Для обжалования решения о проживании — месяц; процессуальный кодекс может устанавливать иные сроки. | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ; ч. 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы касаются согласования перечня проживающих, последствий покупки и проверки требований после передачи жилья.
Это проживающие в продаваемом жилье лица, за которыми закон сохраняет право пользования после приобретения помещения покупателем. Их перечень с указанием прав является существенным условием договора продажи по п. 1 ст. 558 ГК РФ. При проверке сделки нужно установить основание права каждого такого человека.
Да, п. 1 ст. 558 ГК РФ предусматривает продажу жилья, в котором проживают лица, сохраняющие по закону право пользования после покупки. Для такого договора существенен перечень этих лиц с указанием их прав. При согласовании покупки нужно раскрыть, кто останется пользоваться квартирой и на каком основании.
Нет, для проживающих лиц, сохраняющих право пользования по закону после покупки, требуется также указание их прав на пользование продаваемым помещением. Имена без описания соответствующих прав не передают всё содержание существенного условия, предусмотренного п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Да, если в продаваемой части квартиры проживает лицо, сохраняющее в соответствии с законом право пользования после приобретения покупателем. Правило о перечне лиц и указании их прав распространяется на продажу жилого дома, квартиры, части дома или квартиры: п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Переход собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому для конкретного члена семьи нужно выяснить, действует ли законное исключение, а затем оценивать его положение: п. 2 ст. 292 ГК РФ.
Отсутствие соглашения по требуемому перечню затрагивает существенное условие продажи: п. 1 ст. 558 ГК РФ; п. 1 ст. 432 ГК РФ. Но требование о незаключённости оценивается также с учётом принятого исполнения и добросовестности поведения стороны. Ограничение такого требования установлено п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Требование ограничено, если сторона приняла полное или частичное исполнение либо иначе подтвердила действие договора и при конкретных обстоятельствах её требование противоречит добросовестности. Поэтому нужно проверить документы о передаче квартиры и действия сторон, а не только текст перечня: п. 3 ст. 432 ГК РФ.
При прекращении права пользования и неосвобождении квартиры в срок, установленный собственником, гражданин подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Вначале устанавливают прекращение права по закону, договору или решению суда; затем оценивают обязанность освободить помещение: ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
Направьте жалобу на решение о проживании в проданной квартире через тот суд, который разрешил этот спор: ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. Для апелляционного обжалования отведён месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме, если процессуальным кодексом не установлены иные сроки: ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. Подготовьте конкретные возражения против выводов суда о праве пользоваться квартирой.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту