Чтобы расторгнуть аренду через суд до срока, нужно подтвердить законное или договорное основание требования. Разберём, как арендодателю подготовить предупреждение, а арендатору — подтвердить препятствия пользованию и обосновать судебное требование.
Коротко
Арендодатель вправе требовать судебного расторжения за существенные или неоднократные нарушения пользования, существенное ухудшение вещи, невнесение платы более двух раз подряд после срока платежа либо просрочку обязательного капремонта — ст. 619 ГК РФ. Сначала он письменно предупреждает об исполнении в разумный срок. Арендатору основания дают непередача вещи, препятствия пользованию, скрытые недостатки, просрочка обязательного ремонта или непригодность вещи по причинам, за которые он не отвечает, — ст. 620 ГК РФ.
Начните с нарушения, на которое ссылается инициатор прекращения аренды.
п. 3 ст. 619 ГК РФ; ст. 619 ГК РФ
п. 2 ст. 620 ГК РФ
п. 4 ст. 619 ГК РФ; п. 3 ст. 620 ГК РФ
Уход из помещения и требование о расторжении нужно разбирать отдельно от доказательств нарушения.
Я подключаюсь, когда основания прекращения аренды приходится отделять от взаимных претензий.
Право досрочного расторжения договора аренды связано с тем, чьё обязательство нарушено. Для капитального ремонта решающее значение имеет распределение обязанностей.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Арендодатель | Может требовать судебного расторжения за существенные или неоднократные нарушения пользования, существенное ухудшение вещи, невнесение платы более двух раз подряд после договорного срока, просрочку обязательного капремонта: договорного срока, а при его отсутствии — разумного. Сначала письменно предупреждает об исполнении обязательства в разумный срок. | ст. 619 ГК РФ |
| Арендатор | Вправе требовать судебного расторжения при непередаче вещи, препятствиях пользованию по договору или назначению, просрочке обязательного ремонта, непригодности по причинам, за которые он не отвечает. Недостатки должны мешать пользованию, не быть оговорены или заранее известны и не подлежать обнаружению при осмотре или проверке исправности при заключении договора. | ст. 620 ГК РФ |
| Суд | Расторгает договор по требованию арендодателя или арендатора при наличии соответствующего основания. Для требования арендодателя существенны также сведения о письменном предупреждении. Договор может предусматривать другие основания досрочного расторжения по требованию каждой стороны. | ст. 619 ГК РФ; ст. 620 ГК РФ |
Здесь речь о прекращении аренды через суд до окончания согласованного срока.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя связано с поведением арендатора. Существенное нарушение условий пользования, неоднократные нарушения или существенное ухудшение вещи дают основания для требования. По неплатежам установлено отдельное условие: плата не вносится более двух раз подряд после установленного срока — п. 3 ст. 619 ГК РФ. Арендодатель предварительно письменно предупреждает об исполнении обязательства в разумный срок — ст. 619 ГК РФ.
У арендатора другая группа оснований: он не получает согласованное пользование. Это непередача вещи, препятствия со стороны арендодателя, определённые законом недостатки, невыполнение обязательного капремонта либо непригодность вещи по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. По недостаткам проверяется и то, что было известно при заключении договора, — ст. 620 ГК РФ.
Пункт досрочного расторжения договора аренды может устанавливать другие основания судебного требования — ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ. Нарушение для договорного основания требуется не во всех случаях: проверяется само событие, названное в условии. Расторжение возможно и по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором, — п. 1 ст. 450 ГК РФ.
Предупреждение арендатора — самостоятельное условие требования арендодателя.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю содержание предупреждения: можно ли понять, какое обязательство арендатор должен исполнить. Затем сопоставляю предоставленный срок с характером нарушения и сохраняю подтверждение направления. Письмо, в котором говорится только о желании прекратить аренду, требует отдельной оценки по этому условию.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Для каждой причины прекращения аренды нужны свои сведения о нарушении.
Арендодатель ссылается на существенное нарушение условий договора или назначения имущества либо на неоднократные нарушения. Сопоставляются условия пользования и конкретные действия арендатора — п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Требование арендодателя строится на существенном ухудшении вещи. Для подготовки позиции полезно сопоставить состояние при передаче и после пользования, выделив характер повреждений — п. 2 ст. 619 ГК РФ.
Арендодатель проверяет невнесение платы более двух раз подряд после договорного срока платежа — п. 3 ст. 619 ГК РФ. К требованию готовятся договорные даты и сведения о перечислениях, а также письменное предупреждение — ст. 619 ГК РФ.
Требование арендатора касается непередачи имущества или препятствий пользованию со стороны арендодателя. Нужно описать, какое пользование согласовано и в чём состоит препятствие, — п. 1 ст. 620 ГК РФ.
Арендатор связывает расторжение с дефектами, мешающими пользованию. Они не были оговорены арендодателем и заранее известны арендатору, не должны были обнаружиться при осмотре или проверке исправности при заключении договора — п. 2 ст. 620 ГК РФ.
Причина требования зависит от того, кто обязан ремонтировать имущество. Проверяется договорный срок, а при его отсутствии — разумный; основания сторон закреплены в п. 4 ст. 619 ГК РФ и п. 3 ст. 620 ГК РФ.
Нарушение обязанностей по аренде может повлечь прекращение договора по требованию другой стороны. Для арендодателя существенно предварительное письменное предупреждение, а для арендатора — характер препятствий пользованию.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Существенные или неоднократные нарушения пользования, существенное ухудшение вещи, невнесение платы более двух раз подряд после договорного срока, просрочка обязательного капремонта: договорного срока, а при его отсутствии — разумного | Арендатор | Досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя после письменного предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок. | ст. 619 ГК РФ |
| Непередача вещи, препятствия пользованию по договору или назначению, неоговорённые и заранее неизвестные недостатки, не подлежавшие обнаружению при осмотре или проверке исправности при заключении договора, просрочка обязательного капремонта: договорного срока, а при его отсутствии — разумного | Арендодатель | Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора; недостатки должны препятствовать пользованию имуществом. | пп. 1–3 ст. 620 ГК РФ |
Отдельного штрафа за досрочное расторжение договора аренды эти основания не предусматривают.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор аренды с сопоставления требования и его основания. Когда арендодатель пишет о долге, проверяю не только сумму, но и последовательность пропущенных платежей, даты по договору, подтверждения переводов и предупреждение. Основание о невнесении платы имеет собственный порог, а письменное предупреждение нужно до требования о досрочном расторжении — ст. 619 ГК РФ. Поэтому готовлю хронологию отдельно от эмоциональной переписки сторон.
Если обращается арендатор, я разбираю, какое именно пользование он не получил. Для недостатков вещи проверяю акт передачи, переписку до заключения договора, сведения об осмотре и проверке исправности. По капитальному ремонту ищу условие об обязанности арендодателя и сроке исполнения. Непригодность имущества отделяю от недостатков: для неё существенно, отвечает ли арендатор за обстоятельства, приведшие к такому состоянию, — ст. 620 ГК РФ. Так формируется предмет требования, к которому можно подбирать документы, а не просто перечень жалоб на другую сторону.
При подготовке расторжения договора аренды досрочно порядок зависит от того, какая сторона требует прекращения и какое законное или договорное основание она приводит.
Письмо о досрочном расторжении договора аренды и предупреждение об исполнении обязательства имеют разное содержание.
Самостоятельный иск гражданина о расторжении аренды рассматривает районный суд — ст. 24 ГПК РФ. Это правило о первой инстанции действует за исключением дел, отнесённых ГПК к другим судам. При объединении требований отдельно проверьте их подсудность и предмет аренды.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что обосновывает арендодатель | Существенные или неоднократные нарушения пользования, существенное ухудшение вещи, невнесение платы более двух раз подряд после договорного срока, просрочка обязательного капремонта: договорного срока, а при его отсутствии — разумного. | ст. 619 ГК РФ |
| Как оформить иск о расторжении | Укажите суд, сведения о сторонах, договор, требование о расторжении, нарушение или договорное основание, обстоятельства и доказательства, соблюдение обязательного досудебного порядка. Под иском арендатора или арендодателя нужна его подпись либо подпись представителя с полномочиями на подписание и предъявление иска. | ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ |
| На чём основано требование арендатора | На непередаче вещи, препятствиях пользованию по договору или назначению, просрочке обязательного ремонта, непригодности по причинам, за которые арендатор не отвечает. Недостатки должны мешать пользованию, не быть оговорены или заранее известны и не подлежать обнаружению при осмотре или проверке при заключении договора. | ст. 620 ГК РФ |
| Что приложить к иску и направить ответчику | Приложите договор и доказательства основания, документы об обязательном досудебном порядке, документ о пошлине или льготе либо соответствующее ходатайство. Подтвердите направление другим участникам копий иска и отсутствующих у них приложений; при участии представителя приложите документ о полномочиях. | пп. 1–4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
Для подготовки обращения я сопоставляю условия аренды с теми документами, которые подтверждают конкретное нарушение.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор аренды и изменения | Проверить условия пользования, сроки оплаты, обязанность по капремонту и дополнительные основания расторжения — ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ. | Подписанные сторонами экземпляры; сохраните приложения с описанием имущества. |
| Предупреждение арендатору | Подтвердить содержание требования об исполнении обязательства в разумный срок и его направление до требования арендодателя — ст. 619 ГК РФ. | Арендодатель; письменная форма. Приложите имеющееся подтверждение направления. |
| Подтверждения арендных платежей | Сопоставить перечисления с договорными сроками и проверить последовательность невнесения платы — п. 3 ст. 619 ГК РФ. | Банковские документы или подписанные получателем расписки, если расчёты оформлялись так. |
| Акт передачи, переписка, фотографии | Разобрать состояние вещи при передаче, оговорённость недостатков и препятствия пользованию — п. 2 ст. 620 ГК РФ. | Сохраните акт с подписями, сообщения с датами и исходные фотографии состояния имущества. |
| Обращения о капитальном ремонте | Показать, какой ремонт требовался и как соотносятся обращения с обязанностью и сроком — п. 4 ст. 619 ГК РФ, п. 3 ст. 620 ГК РФ. | Сторона, направлявшая обращение; приложите ответы и документы о выполненных работах. |
Для прекращения аренды существенно время на исполнение нарушенной обязанности. Разумный срок нельзя подменять произвольной одинаковой датой для всех нарушений.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Исполнение арендатором обязанности после предупреждения арендодателя | Разумный срок, предоставленный для исполнения обязательства. Предупреждение направляется до требования о досрочном расторжении. | После письменного предупреждения о необходимости исполнения; сопоставьте его содержание и подтверждение направления. | ст. 619 ГК РФ |
| Капитальный ремонт, который обязан выполнить арендодатель | В установленные договором сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки; невыполнение может стать основанием требования арендатора. | По условию договора о ремонте; при отсутствии срока нужно оценивать время исполнения именно этой обязанности. | п. 3 ст. 620 ГК РФ |
| Апелляция арендатора или арендодателя на решение по иску о расторжении | Месяц для обжалования решения о расторжении аренды или об отказе в иске, если ГПК не устанавливает иной срок. Жалобу подайте через суд, разрешивший спор. | От даты, когда суд принял окончательный текст решения по спору об аренде. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Вопросы о помещении, участке и письмах сторон сводятся к основанию конкретного требования.
Арендодателю — нарушения пользования, существенное ухудшение вещи, невнесение платы и отсутствие обязательного капремонта с условиями ст. 619 ГК РФ. Арендатору — непередача имущества, препятствия пользованию, определённые законом недостатки, отсутствие обязательного ремонта или непригодность имущества по ст. 620 ГК РФ. Для требования каждой стороны договор может устанавливать другие основания.
Разумный срок на исполнение обязательства в письменном предупреждении арендодателя — ст. 619 ГК РФ. По капитальному ремонту проверяется договорный срок, а если его нет — разумный; для требования арендатора это следует из п. 3 ст. 620 ГК РФ. Срок ремонта соотносится с обязанностью именно той стороны, к которой предъявлено требование.
Да, по требованию арендатора через суд, если недостатки мешают пользоваться помещением, не были оговорены арендодателем и заранее известны арендатору и не должны были обнаружиться при осмотре или проверке исправности при заключении договора. Эти условия закреплены в п. 2 ст. 620 ГК РФ. Я сопоставляю акт передачи с перепиской о состоянии помещения.
По общим основаниям аренды арендодатель может ссылаться на существенное нарушение условий пользования или назначения участка либо неоднократные нарушения — п. 1 ст. 619 ГК РФ. Арендатор — на непредоставление участка или препятствия пользованию по договору или назначению — п. 1 ст. 620 ГК РФ. Для конкретного участка отдельно проверяется специальное регулирование земельной аренды.
Опишите препятствие пользованию и основание судебного требования по ст. 620 ГК РФ: непередачу имущества, недостатки, отсутствие обязательного ремонта либо непригодность. Приложите относящуюся к этому переписку. При недостатках укажите, что было известно при осмотре и заключении договора, а не только нынешнее состояние вещи.
Он может устанавливать дополнительные основания расторжения по требованию арендодателя или арендатора. Такая возможность предусмотрена ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. Для подготовки требования нужно прочитать условие целиком и сопоставить названное событие с тем, что произошло при исполнении договора.
Судебное прекращение договора — последствие, предусмотренное ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ при соответствующих основаниях. Эти статьи отдельного штрафа за расторжение не устанавливают. Если другая сторона требует денежную сумму, сохраните её расчёт и условие договора, на которое она ссылается, для отдельного разбора.
Для расторжения по основаниям ст. 619 ГК РФ предусмотрено обращение к суду. Письменное предупреждение арендатора об исполнении обязательства в разумный срок должно предшествовать требованию арендодателя. Сопоставьте текст письма с этим условием: требование съехать и предупреждение о необходимости исполнить обязанность различаются по содержанию.
Арендатор может требовать расторжения судом, если имущество стало не пригодным для использования из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, — п. 4 ст. 620 ГК РФ. Подготовьте сведения о состоянии вещи, времени его изменения и причинах. Если причина связана с недостатками при передаче, отдельно проверьте условия п. 2 ст. 620 ГК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту