Аренда между гражданами связывает передачу вещи с платой за пользование. Разберите, как описать имущество, закрепить платежи и ремонт, что предъявить при скрытых недостатках и почему продажа вещи другому собственнику не прекращает договор.
Коротко
Арендная плата — плата за пользование имуществом: ст. 606 ГК РФ. Порядок, условия и сроки платежей задаёт договор, при пробеле — условия аналогичной аренды в сравнимых обстоятельствах: п. 1 ст. 614 ГК РФ. Без данных об объекте договор не считается заключённым — п. 3 ст. 607 ГК РФ. Но принявшая исполнение или иначе подтвердившая договор сторона не вправе требовать признания его незаключённым, если это противоречит добросовестности, — п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Выберите действие по тому, что уже произошло с вещью или платежом. Сохраните договор, переписку и подтверждения передачи денег.
п. 3 ст. 614 ГК РФ
п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ
п. 1, 5 ст. 614 ГК РФ
Прежде чем прекращать платежи или распоряжаться вещью, проверьте договор: согласованные условия влияют на объём прав и расходов сторон.
Особого внимания требуют расхождения между договором, состоянием вещи и тем, что стороны фактически исполняли.
Стороны именуются арендодателем и арендатором. Смена собственника и смерть арендатора недвижимости регулируются отдельно от размера платежей.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Арендодатель | Предоставляет имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению. Вместе с вещью передаёт принадлежности и относящиеся к ней документы, если договором не предусмотрено иное. Опись помогает проверить комплектность при приёме. | п. 1, 2 ст. 611 ГК РФ |
| Арендатор | Своевременно вносит плату за пользование. Порядок, условия и сроки определяет договор, а при отсутствии таких условий — условия аренды аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Плоды, продукция и доходы от использования по договору принадлежат арендатору. | п. 1 ст. 614 ГК РФ; ст. 606 ГК РФ |
| Наследник | Получает права и обязанности умершего гражданина, арендовавшего недвижимость, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать во вступлении на оставшийся срок, кроме случая, когда договор был обусловлен личными качествами арендатора. | п. 2 ст. 617 ГК РФ |
| Арендатор | Для субаренды и перенайма требуется согласие арендодателя, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Перед арендодателем ответственным остаётся арендатор, за исключением перенайма. Срок субаренды не может превышать срок аренды. | п. 2 ст. 615 ГК РФ |
Временное пользование и согласованная плата образуют встречные обязанности сторон — ст. 606 ГК РФ.
По договору аренды гражданин получает имущество во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Объектом могут быть земельные участки, здания, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи; закон может запрещать или ограничивать сдачу отдельных видов имущества и устанавливать особенности аренды земли — п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ. Правила оплаты следует привязать к точно описанному объекту.
Арендная плата по договору аренды бывает денежной и неденежной: твёрдые платежи, доля продукции или дохода, определённые услуги, передача вещи, затраты на улучшение. Можно сочетать формы и предусмотреть иные формы оплаты — п. 2 ст. 614 ГК РФ. Поэтому расходы на арендную плату и расходы на содержание имущества нужно различать: текущий ремонт и содержание по умолчанию несёт арендатор, если законом или договором не установлено иное, — п. 2 ст. 616 ГК РФ.
По общему правилу аренда между гражданами более чем на год требует письменной формы, а аренда недвижимости — государственной регистрации, если законом не установлено иное: п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ. Для здания или сооружения независимо от срока нужен один документ с подписями сторон; регистрация требуется при сроке не менее года — п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ. Если срок аренды не определён, она считается заключённой на неопределённый срок — п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Определение обязанности платить и источник условий платежа.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, позволяет ли договор установить сумму платежа и дату исполнения без дополнительных устных договорённостей. Если условие пропущено, ищу документы об аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах, а не подменяю договор желаемой ценой одной из сторон.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Предмет требования зависит от нарушения: непередача вещи, препятствия пользованию и спорная сумма платежа требуют разных обоснований.
Арендодатель требует оплату за пользование имуществом. Сверяются сумма арендной платы, договорный график и поступившие деньги. При отсутствии условий оплаты нужны данные об аналогичной аренде в сравнимых обстоятельствах — п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Одна сторона заявляет о пересмотре цены. Проверяются условия договора: если иное им не предусмотрено, изменение по соглашению возможно в договорные сроки, но не чаще одного раза в год — п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Условия пользования или состояние вещи существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Он вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если законом не предусмотрено иное, — п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Арендодатель отвечает за мешающий пользованию недостаток, даже если не знал о нём. Исключены недостатки, оговорённые при заключении договора, заранее известные арендатору либо подлежащие обнаружению при осмотре или проверке исправности при заключении договора или передаче — п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ.
Вещь не передана в договорный срок, а при его отсутствии — в разумный. Арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением. Зафиксируйте срок и переписку о передаче — п. 3 ст. 611 ГК РФ.
Арендодатель не выполняет возложенную на него обязанность по ремонту. Среди требований арендатора — уменьшение платы либо расторжение и убытки. Распределение ремонта может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором — п. 1 ст. 616 ГК РФ.
Отделите плату за пользование от других обязанностей по тому же имуществу: название денежного перевода ещё не определяет его назначение.
| Признак | Арендная плата | Другие условия аренды | Норма |
|---|---|---|---|
| За что предоставляют исполнение | За временное владение и пользование либо временное пользование вещью. | Содержание и текущий ремонт обеспечивают исправность имущества; по умолчанию их несёт арендатор, если законом или договором не установлено иное. | ст. 606 ГК РФ; п. 2 ст. 616 ГК РФ |
| Улучшения и ремонт | Затраты на согласованные улучшения могут выступать формой арендной платы. Формы оплаты можно сочетать. | Капитальный ремонт возложен на арендодателя, если закон, иные правовые акты или договор не предусматривают иного. Само название работ не решает, в счёт какой обязанности они выполнены. | п. 2 ст. 614 ГК РФ; п. 1 ст. 616 ГК РФ |
| Временной период | Сроки внесения платежей определяет договор; при пробеле действуют условия аналогичной аренды в сравнимых обстоятельствах. | Срок самой аренды определяется договором; если его не определили, договор считается заключённым на неопределённый срок. Периодичность оплаты сама по себе не заменяет условие о продолжительности аренды. | п. 1 ст. 614 ГК РФ; п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ |
Требование об убытках связывают с конкретным нарушением, его последствиями и документами о потерях. Само недовольство состоянием вещи не определяет сумму требования.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Недостатки имущества полностью или частично препятствуют пользованию | Арендодатель | Возмещение непокрытой части убытков, если удовлетворение требований арендатора или удержание расходов не покрывает убытков. Исключены недостатки, оговорённые при заключении договора, заранее известные арендатору либо подлежащие обнаружению при осмотре или проверке исправности при заключении договора или передаче вещи. | п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ |
| Пользование вопреки условиям договора или назначению имущества | Арендатор | Расторжение договора и возмещение убытков по требованию арендодателя. Основание связано именно со способом использования переданной вещи; подтвердите согласованное назначение и фактическое нарушение. | п. 3 ст. 615 ГК РФ |
Отдельного штрафа за нарушение условий пользования арендованным имуществом закон не устанавливает.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор аренды с сопоставления описания вещи, акта передачи и условий платежей. Если стороны согласовали только «арендную плату в месяц», проверяю, определили ли они дату внесения, состав платежа и способ подтверждения оплаты. Пробелы в порядке, условиях и сроках заполняются условиями аренды аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах — п. 1 ст. 614 ГК РФ. Поэтому сохраняю для анализа не только подписанный лист, но и переписку о согласованных условиях и фактическом исполнении.
При требовании уменьшить плату я разделяю недостаток переданной вещи и последующее существенное ухудшение пользования. Для недостатка проверяю, был ли он оговорён при заключении договора, заранее известен арендатору либо должен был обнаружиться при осмотре или проверке исправности при заключении договора или передаче вещи, — п. 2 ст. 612 ГК РФ. Для ухудшения сопоставляю прежние условия с изменившимися и выясняю, отвечает ли за обстоятельства арендатор: от этого зависит требование по п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное. Такой разбор помогает сформулировать основание требования и собрать относящиеся к нему подтверждения.
Сначала восстановите условия передачи и расчётов. Затем формулируйте требование по тому нарушению, которое подтверждают документы.
Соберите документы, по которым можно восстановить предмет аренды, его состояние, согласованные платежи и заявленные требования.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор и соглашения к нему | Проверить объект, срок, размер и условия арендной платы, распределение ремонта. Данные об объекте необходимы по п. 3 ст. 607 ГК РФ. | Стороны. Общее правило о письменной форме при сроке более года — п. 1 ст. 609 ГК РФ. Для здания или сооружения при любом сроке нужен единый подписанный документ — п. 1 ст. 651 ГК РФ. |
| Описание передачи и опись | Сопоставить состояние вещи с договором, перечислить принадлежности и документы; они передаются вместе с вещью, если договором не предусмотрено иное, — п. 1, 2 ст. 611 ГК РФ. | Подготовьте для подписания обеими сторонами; приложите снимки состояния и перечень переданного. |
| Переводы и расписки об оплате | Для учёта арендной платы связать каждый платёж с периодом и условием договора; обязанность платить своевременно установлена п. 1 ст. 614 ГК РФ. | Сохраните банковские подтверждения; при передаче наличных попросите получателя подписать расписку с назначением платежа. |
| Уведомление и расходы на устранение недостатка | Обосновать непосредственное удержание понесённых расходов из платы: оно требует предварительного уведомления арендодателя — п. 1 ст. 612 ГК РФ. | Арендатор составляет уведомление; приложите подтверждение его направления и документы исполнителя работ о расходах. |
Давность по долгу применяется только по заявлению стороны до решения суда — п. 2 ст. 199 ГК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ от бессрочной аренды | Предупреждение за месяц, для недвижимости — за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок. | До намеченного прекращения договора: предупредите другую сторону заранее. | п. 2 ст. 610 ГК РФ |
| Пересмотр платы по соглашению | В договорные сроки, не чаще раза в год, если договором не предусмотрено иное. Закон может установить иные минимальные сроки. | Сопоставьте с предыдущим изменением и графиком договора. | п. 3 ст. 614 ГК РФ |
| Капитальный ремонт арендодателем | В договорный срок; если он не определён или ремонт неотложный — в разумный. | По сроку ремонта в договоре либо возникшей необходимости; обязанность может быть изменена законом, иными правовыми актами или договором. | п. 1 ст. 616 ГК РФ |
| Взыскание просроченной платы | Три года; предельный срок — десять лет со дня нарушения права. | По окончании срока внесения соответствующего платежа. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 200 ГК РФ |
| Обжалование решения по долгу за аренду | Арендатору на обжалование взыскания долга по аренде, а арендодателю — отказа во взыскании даётся месяц, если для такого решения ГПК не предусмотрен специальный срок. | Со дня принятия решения в окончательной форме: арендодатель или арендатор подаёт апелляцию через принявший решение суд. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Простую сверку платежей можно начать самостоятельно. Толкование условий и выбор требования требуют сопоставления договора с состоянием вещи.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о плате за вещь, переданную гражданином другому гражданину, и о связанных с пользованием обязанностях.
Это плата за пользование имуществом. Аренда предполагает предоставление вещи во временное владение и пользование либо только в пользование — ст. 606 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения платы устанавливаются договором, а при пробеле — условиями аналогичной аренды в сравнимых обстоятельствах по п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Условия платежей определяются договором аренды — п. 1 ст. 614 ГК РФ. В нём удобно согласовать, какая арендная плата причитается за имущество, как подтверждается её внесение и за какой период платит арендатор. При изменении суммы учитывайте механизм пересмотра и оговорку о возможности иного регулирования договором — п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Для частного участка исходите из согласованной формы платы: твёрдая сумма, доля дохода, услуги или иная форма по п. 2 ст. 614 ГК РФ. Порядок определения арендной платы за участок опишите в договоре вместе с данными, позволяющими установить землю. Закон может устанавливать особенности её аренды — п. 2, 3 ст. 607 ГК РФ.
Закрепите сумму и периодические платежи либо иной согласованный способ оплаты по п. 2 ст. 614 ГК РФ. Если используется ставка арендной платы, укажите базу расчёта и период, к которому она относится. Сроки внесения денег определите отдельно: порядок и условия оплаты арендной платы устанавливает договор — п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Да, предоставление арендатором определённых услуг — одна из форм платы по п. 2 ст. 614 ГК РФ. Там же предусмотрены доля продукции, плодов или дохода, передача вещи и затраты на согласованные улучшения; формы можно сочетать.
В сроки, предусмотренные договором, по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное, — п. 3 ст. 614 ГК РФ. Для отдельных видов аренды и имущества закон может предусматривать иные минимальные сроки пересмотра — п. 3 ст. 614 ГК РФ. Прежде чем оплатить арендную плату в новом размере, сопоставьте уведомление с договорным механизмом.
Да, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соответственного уменьшения, если законом не предусмотрено иное, — п. 4 ст. 614 ГК РФ. Для недостатка переданной вещи отдельно проверяются основания и исключения ответственности арендодателя по п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ.
За капитальный ремонт по умолчанию отвечает арендодатель, если закон, иные правовые акты или договор не предусматривают иное. При нарушении этой обязанности арендатор вправе провести предусмотренный договором или неотложный капитальный ремонт и взыскать стоимость либо зачесть её в счёт платы — п. 1 ст. 616 ГК РФ.
Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения при существенном нарушении сроков оплаты, если договором аренды не предусмотрено иное. Он устанавливает срок внесения, но требование не может охватывать более двух сроков подряд — п. 5 ст. 614 ГК РФ.
Продажа сама по себе не является основанием для изменения или расторжения аренды — п. 1 ст. 617 ГК РФ. Смена собственника не заменяет согласованный механизм пересмотра суммы. Размер арендной платы меняется по правилам договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ: если договором не предусмотрено иное, по соглашению в договорные сроки, но не чаще одного раза в год.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту