Продажа заложенного имущества и передача его в пользование подчиняются разным правилам согласования. Разберём, что проверить в договоре залога, как гражданину согласовать самостоятельную продажу квартиры и какие риски возникают у нанимателя.
Коротко
Продать предмет залога без согласия залогодержателя нельзя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога: п. 2 ст. 346 ГК РФ. Имущество, оставшееся у залогодателя, можно передать во временное владение или пользование без согласия, если иное не предусмотрено законом или договором залога, — п. 3 ст. 346 ГК РФ. При ипотеке жилого помещения значение имеют также время заключения договора найма и согласие залогодержателя: п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.
До обещаний покупателю или нанимателю сопоставьте будущую сделку с условиями залога.
п. 2 ст. 346 ГК РФ
п. 3 ст. 346 ГК РФ
пп. 1–3 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ
Разрешение пользоваться вещью не заменяет согласования её отчуждения. Перед подписанием договора проверьте именно тот способ распоряжения, который выбрали.
На консультацию полезно принести договор залога и переписку о согласовании сделки.
Залогодатель распоряжается имуществом, а залогодержатель имеет обеспеченное залогом требование. При залоге за чужой долг заявление о самостоятельной реализации подают залогодатель и должник совместно — п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Залогодатель | Не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Обязан возместить убытки, причинённые отчуждением без согласия. | п. 2 ст. 346 ГК РФ |
| Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество | Вправе передавать имущество во временное владение или пользование другим лицам без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором залога. Обязанности по договору залога сохраняются. | п. 3 ст. 346 ГК РФ |
| Залогодержатель | При нарушении правил отчуждения или передачи в пользование вправе потребовать досрочного исполнения, а при неудовлетворении требования — обратить взыскание на предмет залога, поскольку иное не предусмотрено договором. | подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ |
| Залогодатель — физическое лицо | Может направить заявление о самостоятельной реализации ипотечного имущества для полного погашения обязательств по кредиту или займу физического лица, не связанных с предпринимательством, до обращения взыскания. | пп. 1–2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Должник по обеспеченному ипотекой обязательству при совместной подаче заявления с залогодателем — третьим лицом | Участвует вместе с залогодателем в подаче заявления о самостоятельной реализации. Несколько должников либо залогодателей должны действовать совместно при проведении этой процедуры. | п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
Для выбора порядка сделки сначала выясните, передаётся ли имущество в собственность или только во временное пользование.
Продажа относится к отчуждению предмета залога. Базовое ограничение адресовано залогодателю: необходимо согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. За причинённые продажей без согласия убытки отвечает залогодатель — п. 2 ст. 346 ГК РФ.
Передача имущества во временное владение или пользование регулируется отдельно. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось имущество, вправе передать его другим лицам без согласия залогодержателя. Такая передача не снимает с него обязанностей по договору залога — п. 3 ст. 346 ГК РФ.
Собственное пользование ипотечной недвижимостью также отличается от её продажи. Залогодатель сохраняет право использовать её по назначению; ограничивающие это право условия договора ипотеки ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, нельзя ухудшать имущество и уменьшать его стоимость сверх нормального износа — п. 1 ст. 29 Закона № 102-ФЗ.
Продажа физическим лицом ипотечного имущества для полного погашения непредпринимательского кредита или займа может проводиться по специальной процедуре самостоятельной реализации. Она начинается с заявления залогодержателю до обращения взыскания — пп. 1–3 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Возможность передать вещь в пользование не означает освобождения от залоговых обязанностей.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сначала проверяю условие о согласии именно на передачу в пользование. Затем сопоставляю его с проектом найма или аренды: кому передают имущество и как залогодатель будет выполнять сохраняющиеся обязанности. Для жилого помещения дополнительно проверяю дату возникновения ипотеки и дату договора найма.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Разногласия возникают как до подписания сделки, так и после передачи имущества покупателю или нанимателю.
Залогодержатель требует возмещения убытков от отчуждения без согласия. Проверке подлежат необходимость согласия с учётом закона, договора и существа залога и причинённые убытки — п. 2 ст. 346 ГК РФ.
Залогодатель собирается сдать имущество, оставшееся у него. Нужно проверить закон и договор залога: именно они могут изменить правило о передаче без согласия залогодержателя — п. 3 ст. 346 ГК РФ.
Нарушение правил распоряжения стало основанием требования о досрочном исполнении. Если оно не удовлетворено, допускается обращение взыскания, поскольку иное не предусмотрено договором — подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.
Жилое помещение реализуют, но договор найма был заключён до возникновения ипотеки. Такой договор сохраняет силу; его расторжение регулируется гражданским и жилищным законодательством — п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.
Договор заключён после возникновения ипотеки с согласия залогодержателя. При реализации жилого помещения он сохраняет силу; необходимо сопоставить договор с полученным согласием — п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.
Физическое лицо намерено полностью погасить непредпринимательский кредит или заём за счёт ипотечного имущества. До обращения взыскания оно вправе направить заявление о самостоятельной реализации — пп. 1–2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Пользоваться самому, передавать другому и отчуждать — разные способы обращения с предметом залога.
| Признак | Продажа заложенного имущества | Передача во временное пользование | Норма |
|---|---|---|---|
| Что согласуется | Отчуждение предмета залога требует согласия, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. | Передача оставшегося у залогодателя имущества допускается без согласия, если иное не предусмотрено законом или договором залога. | пп. 2–3 ст. 346 ГК РФ |
| Последствия отсутствия согласия | Залогодатель обязан возместить причинённые отчуждением убытки. | Если согласие было необходимо, нарушение условия позволяет требовать досрочного исполнения и при его неудовлетворении — взыскания, поскольку иное не предусмотрено договором. | пп. 2–3 ст. 346 ГК РФ, подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ |
| Расчёты и обязанности | Специальная самостоятельная продажа ипотечного имущества физическим лицом направлена на полное погашение непредпринимательского кредита или займа. | Передача имущества другому лицу во временное владение или пользование не освобождает залогодателя от обязанностей по договору залога. | п. 1 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, п. 3 ст. 346 ГК РФ |
При самостоятельной реализации ипотечного имущества физическим лицом для погашения непредпринимательского кредита или займа различайте минимальную цену и сумму к возврату залогодателю.
| Показатель | Как определяется | Норма |
|---|---|---|
| Минимальная продажная цена | Равна объёму требований залогодержателя, рассчитанному на день окончания срока самостоятельной реализации. Цена, порядок расчётов, банковский счёт и даты процедуры указываются в уведомлении о согласии. | подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Пример возврата разницы | Условно: цена продажи — 7 000 000 рублей, задолженность на момент погашения — 6 000 000 рублей, подлежащие возмещению по закону об ипотеке расходы залогодержателя — 50 000 рублей. Возврат: 7 000 000 − 6 000 000 − 50 000 = 950 000 рублей. | п. 13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Формула возврата | Цена реализации минус задолженность по кредиту или займу на момент её погашения за счёт выручки минус подлежащие возмещению по закону об ипотеке расходы залогодержателя. Выручка зачисляется на банковский счёт, определённый залогодержателем для расчётов. | пп. 12–13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Изменение минимума | Последующее увеличение требований и минимальной цены не допускается, кроме продления срока самостоятельной реализации. Для продажи квартиры в дополнительный период в соглашении фиксируют пересчитанный нижний порог её цены. Продажа ниже минимальной цены запрещена. | подп. 1 п. 4, п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, п. 10 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
Обстоятельства и суммы примера условные: цена имущества, задолженность и расходы выбраны для показа вычитания. Расходы залогодержателя на содействие в самостоятельной реализации не включаются в расчёт минимальной продажной цены — п. 11 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Для сделки с предметом залога существенны имущественные последствия: убытки и требование о досрочном исполнении. Согласование продажи и разрешение передать вещь в пользование проверяются раздельно.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отчуждение заложенного имущества без необходимого согласия залогодержателя | Залогодатель | Возмещение убытков, причинённых залогодержателю в результате отчуждения. Согласие требуется, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. | п. 2 ст. 346 ГК РФ |
| Причинение залогодержателю убытков отчуждением заложенного имущества без необходимого согласия | Залогодатель | Возмещение убытков, причинённых залогодержателю в результате отчуждения. Согласие требуется, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. | п. 2 ст. 346 ГК РФ |
Отдельного штрафа за продажу предмета гражданско-правового залога без согласия залогодержателя закон не устанавливает. Передача имущества в пользование не снимает обязанностей по договору залога — п. 3 ст. 346 ГК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с предполагаемой сделки: собственник хочет продать вещь, передать её во временное пользование или продолжать пользоваться ею сам. В переписке эти действия нередко называют одним словом «распоряжение», но для согласования такая неопределённость мешает. Я сопоставляю конкретное действие с условиями договора и оговорками о согласии из пп. 2–3 ст. 346 ГК РФ.
Если речь о квартире с нанимателем, я отдельно собираю даты: когда возникла ипотека, когда заключён договор найма, было ли согласие залогодержателя. Именно сочетание времени заключения договора и согласия имеет значение для его сохранения при реализации жилого помещения по п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Одного подтверждения оплаты найма для такой проверки мне недостаточно.
При подготовке самостоятельной продажи я сверяю заявление и уведомление залогодержателя: объём требований, минимальную цену, счёт для расчётов, начало и окончание процедуры. Затем проверяю, как в проекте сделки описаны расчёты и погашение долга. Эти условия нужны для сопоставления сделки с п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, п. 10 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, п. 12 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ, а не для обещания покупателю заранее определённого исхода.
Выберите подходящий способ распоряжения до передачи вещи или получения оплаты. Для специальной самостоятельной реализации ипотечного имущества действуют дополнительные условия.
Для проверки подготовьте тексты договоров и подтверждения согласования, а не только сведения о размере оставшегося долга.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор залога и изменения к нему | Проверить условия отчуждения и передачи во временное пользование с учётом оговорок пп. 2–3 ст. 346 ГК РФ. | Подготовьте имеющийся подписанный сторонами текст вместе с изменениями. |
| Согласие залогодержателя и переписка | Сопоставить согласованное действие с проектом продажи или передачи в пользование: пп. 2–3 ст. 346 ГК РФ. | Сохраните полученное согласие и сообщения о том, на какую сделку оно запрашивалось. |
| Заявление о самостоятельной реализации | Начать специальную процедуру до обращения взыскания: пп. 2–3 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Для залога за чужой долг заявление подают залогодатель и должник вместе. Передайте его способом из договора, заказным письмом с уведомлением о вручении либо под расписку. |
| Уведомление о согласии на реализацию | Сверить минимальную цену, расчёты и даты самостоятельной реализации: подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Направляет залогодержатель; сохраните уведомление целиком и подтверждение получения. |
| Договор найма или аренды жилого помещения | Установить дату заключения относительно ипотеки и наличие согласия для сохранения договора при реализации: п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. | Подготовьте подписанный договор и согласие залогодержателя, если договор заключён после возникновения ипотеки. |
Для самостоятельной реализации ипотечного имущества физическим лицом с целью погашения непредпринимательского кредита или займа действуют сроки по пунктам 4 и 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Ответ кредитора на заявление гражданина о продаже ипотечного имущества для погашения долга | В течение десяти рабочих дней | Со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации. | пункт 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Самостоятельная реализация, регистрация перехода права и полное погашение | Четыре месяца; по соглашению срок может быть продлён с новой минимальной ценой | Со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации. | пункт 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Иск залогодержателя к залогодателю об убытках от продажи без необходимого согласия | Три года; не более десяти лет со дня нарушения права залогодержателя. | Когда залогодержатель узнал или должен был узнать о продаже с нарушением права и надлежащем ответчике по убыткам, если законом не установлено иное. | пп. 1–2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Апелляция залогодателя на решение об обращении взыскания на квартиру — в апелляционный суд через суд, принявший решение | Месяц, если ГПК РФ не устанавливает иной срок обжалования решения об обращении взыскания | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1–4 ст. 321 ГПК РФ |
Давность применяется по заявлению стороны до вынесения решения; истечение не препятствует принятию иска — пп. 1–2 ст. 199 ГК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от вида сделки, условий залога и того, началось ли обращение взыскания.
Продажа требует согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Для полного погашения непредпринимательского кредита или займа физического лица предусмотрена самостоятельная реализация ипотечного имущества по заявлению залогодержателю до обращения взыскания — пп. 1–2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Отсутствие дела не заменяет необходимого согласия на отчуждение — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Заявление о самостоятельной реализации подают в течение срока действия кредитного договора или договора займа до обращения взыскания. Процедура недоступна, если до получения заявления залогодержатель подал иск об обращении взыскания на предмет ипотеки либо нотариус совершил исполнительную надпись — п. 2, подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Оставшееся у залогодателя имущество можно передать во временное владение или пользование без согласия, если иное не предусмотрено законом или договором залога. Обязанности по договору залога сохраняются — п. 3 ст. 346 ГК РФ. Для жилья при реализации важны дата найма и согласие после возникновения ипотеки — п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.
Залогодатель обязан возместить причинённые залогодержателю убытки — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Нарушение правил отчуждения позволяет залогодержателю потребовать досрочного исполнения, а при неудовлетворении требования — обратить взыскание на предмет залога, поскольку иное не предусмотрено договором, — подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.
Сохранится договор найма или аренды, заключённый до возникновения ипотеки либо после её возникновения с согласия залогодержателя. Условия расторжения определяются гражданским и жилищным законодательством — п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Поэтому проверяйте дату возникновения ипотеки вместе с датой договора и документами о согласовании.
Собственнику квартиры, заложенной за чужой долг, нужно привлечь заёмщика к подаче заявления: единоличного обращения собственника недостаточно. Если должников либо залогодателей несколько, заявление о реализации они подают совместно. Специальная процедура предназначена для полного погашения непредпринимательского кредита или займа физического лица — пп. 1–2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
В течение десяти рабочих дней со дня получения заявления он направляет согласие либо обоснованный отказ — п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. В согласии указываются объём требований, минимальная продажная цена, порядок расчётов или банковский счёт, а также начало и окончание срока самостоятельной реализации — подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Да, по соглашению залогодателя и залогодержателя, а если залогодатель — третье лицо, также должника. Основной срок составляет четыре месяца со дня получения заявления залогодержателем; при продлении соглашение должно устанавливать новую минимальную продажную цену — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодателю возвращается разница между ценой реализации и задолженностью на момент её погашения за счёт вырученных средств, за вычетом подлежащих возмещению по закону об ипотеке расходов залогодержателя. Выручка зачисляется на банковский счёт, определённый залогодержателем для расчётов при самостоятельной реализации — пп. 12–13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту