Обязательное страхование при ипотеке связано с защитой заложенной недвижимости от утраты и повреждения. Разберитесь, что проверить в договоре, в чью пользу оформить полис, как определить страховую сумму и какие расходы возможны при отсутствии страховки.
Коротко
Заложенное имущество страхуют по условиям договора об ипотеке. Если иных условий нет, залогодатель оплачивает страхование от утраты и повреждения: на полную стоимость имущества, а когда она выше обеспеченного обязательства — на сумму не ниже этого обязательства. Это правило об имущественной защите; страхование ответственности заёмщика предусмотрено как его право, а не обязанность — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Начните с предмета полиса: квартира, ответственность за возврат кредита и финансовый риск кредитора требуют разных проверок.
п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ
п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ
п. 3 ст. 31 Закона № 102-ФЗ
Ошибки возникают, когда название страхового продукта подменяет проверку его предмета и условий ипотечного договора.
На консультации разбираю конкретный полис, условия ипотеки и письменное требование кредитора.
Сопоставляйте названия сторон в полисе с ипотечными документами. Роль страхователя и право получить выплату зависят от вида страхования.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Залогодатель | При отсутствии иных условий в ипотечном договоре страхует заложенное имущество за свой счёт от утраты и повреждения в полной стоимости. Если полная стоимость выше обеспеченного ипотекой обязательства, страховая сумма должна быть не ниже суммы этого обязательства. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодержатель | Назначается выгодоприобретателем по страхованию заложенного имущества, если иное не оговорено в договоре об ипотеке, договоре, влекущем ипотеку в силу закона, либо в закладной. При неисполнении обязанности залогодателем вправе сам застраховать имущество и потребовать возмещения расходов. | п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Заёмщик — физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству | Вправе застраховать риск ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и уплате процентов за пользование кредитом. | п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству | Вправе застраховать финансовый риск убытков из-за невозможности удовлетворить обеспеченные ипотекой требования в полном объёме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества. Выгодоприобретателем по этому договору является страхователь. | п. 5 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
Для ответа на вопрос «какое страхование обязательно при ипотеке» определите, защищает ли полис недвижимость или риск непогашения кредита.
Обязательное страхование при оформлении ипотеки связано с заложенным имуществом: порядок задают условия ипотечного договора. При отсутствии иных условий залогодатель страхует его за свой счёт от утраты и повреждения. Требования к страховой сумме зависят от соотношения стоимости имущества и обеспеченного обязательства — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Страхование ответственности заёмщика — физического лица является его правом; выгодоприобретатель — кредитор-залогодержатель. Страховой случай — неисполнение требования о досрочном исполнении ипотечного обязательства, предъявленного из-за полной или частичной неуплаты либо просрочки долга. При этом выручки от реализации залога либо стоимости имущества, оставленного кредитором за собой, должно быть недостаточно для полного удовлетворения обеспеченных ипотекой требований — п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Финансовый риск кредитора — другой предмет страхования. Кредитор-залогодержатель вправе застраховать убытки из-за недостаточной стоимости заложенного имущества для удовлетворения ипотечных требований. По такому договору выгодоприобретатель — сам страхователь; его риск нельзя описывать как риск повреждения квартиры — п. 5 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Условие о выгодоприобретателе проверяют вместе с ипотечным договором и закладной.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю полис с документом, на основании которого возникла ипотека. Если в них различаются получатели выплаты, проверяю, предусмотрено ли отступление от страхования в пользу залогодержателя: такая оговорка прямо допускается п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Одного названия полиса для этой проверки недостаточно.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)
Предмет разногласий может касаться самой обязанности, расходов кредитора или распределения страхового возмещения.
Залогодержатель предъявляет расходы на оформленную им страховку. Проверяют обязанность залогодателя и условия ипотечного договора, поскольку при отсутствии иных условий страхование оплачивает залогодатель — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Сопоставляют полную стоимость недвижимости с размером обеспеченного обязательства. Если стоимость выше, при отсутствии иных условий допускается сумма страхования не ниже суммы обязательства — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Сверяют полис с ипотечным договором, договором, влекущим ипотеку в силу закона, либо закладной. В этих документах может быть оговорено отступление от страхования в пользу залогодержателя — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Разбирают требование из страхового возмещения за утрату или повреждение. Залогодержатель лишается этого права, если имущество пострадало по причинам, за которые он отвечает — п. 3 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Проверяют дату погашения суммы долга: договор страхования ответственности заёмщика прекращается, а страховщик имеет право на часть премии пропорционально времени действия страхования — п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Отказ страхователя от договора страхования ответственности заёмщика влечёт невозврат уплаченной премии. Эту ситуацию необходимо отличать от прекращения договора при погашении суммы долга — п. 10 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Обязанность страховать недвижимость и право страховать ответственность за возврат кредита относятся к разным рискам.
| Признак | Страхование заложенного имущества | Страхование ответственности заёмщика | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет защиты | Утрата или повреждение заложенного имущества. При отсутствии иных условий в ипотечном договоре залогодатель страхует его за свой счёт. | Риск ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности вернуть основной долг и уплатить проценты. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Основание оформления | Страхование осуществляется по условиям ипотечного договора; при отсутствии иных условий действует обязанность залогодателя. | Заёмщик — физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать свою ответственность. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Выгодоприобретатель | Залогодержатель, если иное не оговорено в договоре об ипотеке, договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. | Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче прав по договору об ипотеке или обеспеченному обязательству либо прав на закладную права выгодоприобретателя переходят новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объёме. | п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
Страховая сумма описывает объём покрытия. Не подменяйте её ценой полиса: сначала определите вид страхования и расчётную базу.
| Что рассчитывают | Размер или формула | Норма |
|---|---|---|
| Имущество, стоимость которого не выше обязательства | При отсутствии в ипотечном договоре иных условий страховая сумма равна полной стоимости заложенного имущества. Речь о страховании от утраты и повреждения за счёт залогодателя. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Имущество дороже обеспеченного обязательства | При отсутствии иных условий о страховании в договоре об ипотеке — сумма не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства. Более высокая стоимость квартиры сама по себе не требует равного ей покрытия по этому правилу. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Пример для заложенной квартиры | Стоимость квартиры — 8 000 000 руб., обеспеченное обязательство — 5 000 000 руб. При отсутствии иных условий минимальная страховая сумма по правилу о превышении стоимости над обязательством — 5 000 000 руб. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Страхование ответственности заёмщика | Страховая сумма — не менее 10 % и не более 50 % от основной суммы долга; устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заёмщика — п. 6 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Эти границы относятся к ответственности заёмщика, а не к страхованию квартиры. | п. 6 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Страхование финансового риска кредитора | Страховая сумма — не менее 10 % от основной суммы долга — п. 6 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Она устанавливается на весь срок действия договора страхования финансового риска кредитора. | п. 6 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
Стоимость квартиры и сумма обеспеченного обязательства в примере условные. Цена полиса из этих сумм не выводится: пример показывает только размер страхового покрытия имущества.
Для залогодателя существенны расходы на замещающее страхование. Для залогодержателя — причины утраты или повреждения имущества, из-за которых он может лишиться права на возмещение.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение обязанности страховать имущество при отсутствии в ипотечном договоре иных условий | Залогодатель | Возмещение расходов залогодержателя, если тот сам застраховал имущество от утраты и повреждения в полной стоимости, а при превышении стоимости над обеспеченным обязательством — на сумму этого обязательства. | п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
| Утрата или повреждение заложенного имущества по причинам, за которые отвечает залогодержатель | Залогодержатель | Лишение права на удовлетворение своего требования по обеспеченному ипотекой обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. | п. 3 ст. 31 Закона № 102-ФЗ |
Отдельного штрафа за отсутствие страхования заложенного по ипотеке имущества закон не устанавливает.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор страхования с ипотечного договора, а не с общей цены предложенных полисов. Отмечаю, какое имущество заложено, какие риски перечислены и кому предназначена выплата. Затем сопоставляю условия с правилом о страховании в пользу залогодержателя и допустимыми отступлениями от него — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Такая последовательность позволяет сформулировать конкретный вопрос к кредитору: какой пункт документа требует исправления.
Если кредитор уже оплатил страховку и требует деньги, я проверяю основание требования, сам полис и документы о расходах. Право залогодержателя требовать их возмещения связано с неисполнением обязанности залогодателя страховать имущество — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Важны не только название платежа и его размер, но и то, чья обязанность была исполнена.
При погашении долга я отдельно читаю договор страхования ответственности заёмщика. Прекращение такого договора вследствие погашения суммы долга и отказ страхователя дают разные правила о премии — п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 10 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. Поэтому не советую подписывать заявление об отказе, пока не выяснено основание завершения страхования.
Выстраивайте проверку от ипотечного договора к полису, а затем к требованию об оплате или выплате.
Для консультации соберите документы, позволяющие связать страховой риск, сумму покрытия и требование кредитора.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор об ипотеке | Проверить условия страхования имущества и допустимое отступление от оформления полиса в пользу залогодержателя — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. | Стороны договора; подготовьте экземпляр с приложениями и согласованными изменениями. |
| Договор страхования имущества | Сопоставить застрахованное имущество, риски утраты и повреждения и страховую сумму с обязанностью залогодателя при отсутствии иных условий ипотечного договора — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. | Представьте договор или полис в той форме, в которой он оформлен, вместе с условиями страхования. |
| Документы о стоимости имущества и обеспеченном обязательстве | Сравнить стоимость залога и сумму обязательства для проверки страхового покрытия при отсутствии иных условий — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. | Подготовьте имеющиеся документы, на которых основаны стоимость и расчёт обязательства. |
| Полис залогодержателя и подтверждения расходов | Проверить, какие расходы предъявлены залогодателю после неисполнения обязанности страховать имущество — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. | Запросите копии у залогодержателя; приложите полученное требование об оплате. |
| Подтверждение погашения суммы долга | Определить основание прекращения договора страхования ответственности заёмщика или финансового риска кредитора — п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ. | Сохраните документ кредитора о погашении и относящиеся к нему платёжные документы. |
Если спор о расходах на страхование или страховом возмещении завершился решением суда, учитывайте срок его апелляционного обжалования. При обжаловании проверьте дату окончательного решения: срок связан с ней, а не с датой отказа страховщика или получения требования кредитора о возмещении расходов.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заёмщик, участвующий в деле, подаёт апелляционную жалобу на решение по спору об ипотечном страховании через суд, принявший решение. Жалобу подают на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. | Месяц на обжалование решения по ипотечному страхованию; при наличии в ГПК РФ специального срока применяется этот срок | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
В вопросах об обязательности отделяйте страхование недвижимости от ответственности за непогашенный кредит.
Залогодатель обязан страховать заложенное имущество за свой счёт от утраты и повреждения, если договор об ипотеке не устанавливает иных условий. Для определения обязанности сначала проверьте договор. При отсутствии иных условий страховая сумма зависит от стоимости имущества и размера обеспеченного обязательства — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Речь о страховании заложенного имущества от утраты и повреждения при отсутствии в ипотечном договоре иных условий. Страхование ответственности заёмщика за возврат основного долга и процентов имеет иной предмет и предусмотрено как право заёмщика — физического лица — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 4 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Проверьте условия страхования заложенного имущества в ипотечном договоре и получателя выплаты. Договор страхования заключается в пользу залогодержателя, если иное не оговорено в договоре об ипотеке, договоре, влекущем ипотеку в силу закона, либо в закладной — п. 1 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Залогодатель оплачивает страхование имущества, если в ипотечном договоре нет иных условий. Если он не исполнил эту обязанность, залогодержатель вправе застраховать имущество сам и потребовать возмещения понесённых расходов. Поэтому при требовании об оплате нужно сопоставить ипотечные условия и документы о расходах — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
При отсутствии иных условий имущество страхуют в полной стоимости. Если она превышает обеспеченное ипотекой обязательство, сумма страхования должна быть не ниже суммы этого обязательства. Это правило о покрытии утраты и повреждения имущества, а не о цене самого полиса — п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Залогодержатель вправе удовлетворить обеспеченное ипотекой требование из страхового возмещения независимо от выгодоприобретателя. Его требование имеет преимущество перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу застраховано имущество, за изъятиями, установленными федеральным законом. Если утрата или повреждение произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель, он лишается права на удовлетворение требования из возмещения — п. 3 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Договор прекращается при погашении суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Страховщик имеет право на часть премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. Это правило относится к страхованию ответственности заёмщика и финансового риска кредитора — п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Нет, при отказе страхователя от договора страхования ответственности заёмщика уплаченная страховщику премия не возвращается. Не смешивайте отказ с прекращением договора вследствие погашения суммы долга: для погашения установлено право страховщика на пропорциональную часть премии — п. 10 ст. 31 Закона № 102-ФЗ, п. 9 ст. 31 Закона № 102-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту