Самостоятельная реализация заложенного имущества — продажа ипотечной квартиры самим гражданином для полного погашения кредита или займа. Разберитесь, когда можно подать заявление, что проверить в согласии залогодержателя и как завершить расчёты.
Коротко
Самостоятельная реализация заложенного имущества — продажа залогодателем — физическим лицом недвижимости для полного погашения обеспеченного ипотекой кредита или займа, заключённого физическим лицом для непредпринимательских целей. Заявление подают в течение срока действия договора, до обращения взыскания — п. 1, 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. На продажу, регистрацию перехода права и полное погашение даётся четыре месяца со дня получения заявления залогодержателем; срок можно продлить соглашением с новой минимальной ценой — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Проверьте не только готовность покупателя, но и стадию взыскания, состав участников и условия расчётов.
п. 3 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ
подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ
п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ
Обещание покупателя и переписка с залогодержателем не заменяют проверку условий продажи. Ошибка на входе может лишить гражданина возможности воспользоваться процедурой.
Консультация нужна, когда документы залогодержателя расходятся с условиями продажи или мешают завершить её.
Собственник заложенной квартиры и должник по кредиту могут быть разными лицами. От этого зависит, кто подаёт заявление и подписывает соглашение о продлении.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Залогодатель — физическое лицо | Продаёт заложенное имущество другому лицу для полного погашения обеспеченных ипотекой обязательств по кредиту или займу, полученному физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. | п. 1 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодатель, являющийся третьим лицом | Обращается с заявлением совместно с должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Совместное заявление требуется и для отказа от самостоятельной реализации. | п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 8 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Должник по обеспеченному ипотекой обязательству | Если залогодатель является третьим лицом, участвует вместе с ним в подаче заявления и в соглашении о продлении срока самостоятельной реализации. | п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодержатель | В течение десяти рабочих дней направляет залогодателю, а при залоге за чужой долг также должнику согласие с условиями продажи либо обоснованный отказ. Препятствия: ранее поданный иск или исполнительная надпись; внесудебное банкротство залогодателя либо дело о банкротстве залогодателя или залогодержателя; разные обязательства перед несколькими созалогодержателями; предшествующая и последующая ипотеки; повторное заявление после удовлетворённого обращения и последующего отказа от продажи либо пропуска срока. | п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Лица на стороне залогодателя или должника | При множественности таких лиц предусмотренные процедурой действия осуществляют совместно. Участие только части собственников либо должников не соответствует этому требованию. | п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
Эта процедура рассчитана на погашение ипотечного обязательства из выручки от продажи самим залогодателем.
Предмет самостоятельной реализации — заложенное имущество физического лица. Продажа направлена на полное погашение кредита или займа, заключённого физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательством. Поэтому прежде всего проверяют назначение кредита и обеспеченные ипотекой обязательства — п. 1 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
С даты получения заявления залогодержателем обращение взыскания в судебном и во внесудебном порядке запрещено. Если в продаже отказано по основаниям пункта 6, имущество не реализовано в срок либо получено заявление об отказе от продажи, залогодержатель вправе обратить взыскание в установленном законом порядке — п. 9 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Продавать ниже минимальной продажной цены нельзя — п. 10 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Разница между выручкой и задолженностью на момент погашения возвращается залогодателю за вычетом предусмотренных законом расходов залогодержателя — п. 13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Для проверки расчёта сопоставьте цену договора с размером долга именно на дату его погашения.
Содействие залогодержателя возможно по соглашению с залогодателем, а при залоге за другого должника — также с должником. Расходы на такое содействие не включают в минимальную продажную цену — п. 11 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Срок охватывает завершение сделки и расчёты, а не только поиск покупателя.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю дату получения заявления с планом регистрации и оплаты. Если времени не хватает, готовлю условия продления с новой минимальной ценой и проверяю состав участников соглашения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)
Разногласия возникают на входе в процедуру, при согласовании цены и после получения выручки.
Залогодержатель ссылается на иск или исполнительную надпись. Проверяется, произошли ли эти события до получения заявления о продаже — подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодатель не совпадает с должником. Требуется совместное заявление, а при продлении срока — участие должника в соглашении с залогодержателем — п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
После согласия залогодержатель увеличил сумму требований или минимум цены. Такое увеличение запрещено, за исключением продления срока самостоятельной реализации — подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Покупатель подписал договор, но переход права и погашение обязательств ещё не завершены. Эти действия входят в срок продажи; продление оформляют соглашением — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодержатель участвовал в реализации квартиры по соглашению. Понесённые им расходы на такое содействие нельзя включать в минимальную продажную цену — п. 11 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Цена продажи превысила задолженность на момент погашения. Разница подлежит возврату залогодателю за вычетом предусмотренных законом расходов залогодержателя — п. 13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Самостоятельная продажа даёт возможность погасить ипотечный долг из выручки. При срыве процедуры существенны последствия для взыскания и для повторного заявления.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Имущество не реализовано в установленный срок либо получено заявление об отказе от самостоятельной реализации | Залогодатель | Обращение взыскания на заложенное имущество в установленном законом порядке: залогодержатель вправе воспользоваться этим механизмом после незавершения продажи или получения отказа залогодателя. | п. 9 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Повторное заявление после того, как предыдущее удовлетворено, но затем получен отказ залогодателя либо имущество не продано в срок | Залогодатель | Отказ в самостоятельной реализации с обоснованием: повторное обращение при таком предшествующем результате не допускается. | подп. 2 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; подп. 5 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
Отдельного штрафа за незавершение самостоятельной реализации заложенного имущества эта процедура не устанавливает. Последствия касаются возможности обращения взыскания и повторного использования самостоятельной продажи — п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 9 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с подтверждения получения заявления залогодержателем. Дата отправки сама по себе не отвечает на главный вопрос: успел ли залогодержатель до получения заявления подать иск об обращении взыскания и не была ли уже совершена исполнительная надпись нотариуса. Эти препятствия прямо связаны с датой получения обращения — подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Поэтому я сопоставляю почтовые документы, расписку о вручении и сведения о начатом взыскании.
В уведомлении о согласии я проверяю, совпадает ли минимальная цена с указанным объёмом требований, есть ли даты реализации и реквизиты для расчётов. Залогодержатель не вправе затем повышать сумму требований и минимум цены, за исключением продления срока — подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Для подготовки сделки я отдельно обсуждаю с гражданином последовательность оплаты и регистрации, чтобы не ограничиться поиском покупателя.
Если покупатель найден поздно, я готовлю обсуждение продления до завершения текущего срока. В соглашении должна быть новая минимальная цена, а при залоге за другого должника необходимо и его участие — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Я также сверяю будущий расчёт остатка выручки с задолженностью именно на момент погашения, как требует п. 13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Подготовка начинается с проверки права на процедуру и заканчивается сверкой погашенного долга и остатка выручки.
Заявление о самостоятельной реализации запускает продажу. При споре с залогодержателем отдельно проверяется необходимость претензии.
Спор об отказе залогодержателя следует отделять от уже поданного им иска об обращении взыскания: наличие такого иска до получения заявления препятствует процедуре — подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Защита от нарушения прав залогодержателем | При нарушении права на самостоятельную реализацию заинтересованное лицо может обратиться за судебной защитой. Для спора об отказе подготовьте его текст и доказательство даты получения заявления о продаже. | ч. 1 ст. 3 ГПК РФ |
| Содержание требований | Опишите нарушение, сформулируйте требование, укажите обстоятельства и подтверждающие их доказательства. Если оспаривается денежная сумма, приведите расчёт и цену иска, когда он подлежит оценке. | ч. 2 ст. 131 ГПК РФ |
| Приложения и пошлина | Приложите подтверждающие обстоятельства документы, доказательства направления другим участникам копий иска и недостающих у них приложений, документ об уплате пошлины либо льготе или соответствующее ходатайство. | пп. 1, 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Несогласие с решением по спору | Для пересмотра решения по спору о самостоятельной реализации направьте апелляционную жалобу через принявший это решение суд. Проверьте дату изготовления решения в окончательной форме. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Для проверки сделки соберите документы о долге, совместном обращении и получении заявления; для спора сохраните также ответ залогодержателя.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Кредитный договор или договор займа | Сверить цель кредита или займа: обязательства должны возникнуть у физического лица для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью — п. 1 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Экземпляр кредитного договора или договора займа, заключённого физическим лицом. |
| Заявление о самостоятельной реализации | Запустить процедуру до обращения взыскания и подтвердить состав обратившихся лиц — п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | При залоге за другого должника обращение оформляют совместно залогодатель и должник; при множественности лиц действия также совместные — п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. |
| Уведомление о вручении или расписка | Подтвердить получение заявления залогодержателем способом по п. 3 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Сохраните почтовое уведомление или расписку о вручении вместе с текстом обращения. |
| Уведомление о согласии или отказе | Проверить минимум цены, расчёты и срок продажи либо обоснование отказа — п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Направляет залогодержатель; способ определяется договором либо п. 5 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. |
| Соглашение о продлении | Зафиксировать продление и новую минимальную продажную цену — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. | Залогодержатель и залогодатель, а если залогодатель третье лицо — также должник по обеспеченному обязательству. |
Дата получения заявления определяет время на согласование и завершение продажи. Ожидание ответа входит в период реализации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Направление залогодержателем согласия или обоснованного отказа | Десять рабочих дней | Со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации | п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Продажа, регистрация перехода права и полное погашение | Четыре месяца; возможно продление по соглашению с новой минимальной ценой | Со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации | п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ |
| Обжалование решения суда по спору о самостоятельной реализации | В течение месяца; иной срок применяется, если он установлен кодексом для обжалования соответствующего решения | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о заявлении, минимальной цене, сроке и выручке от квартиры.
Это продажа залогодателем — физическим лицом заложенного имущества другому лицу для полного погашения обеспеченных ипотекой обязательств. Кредит или заём должен быть заключён физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью — п. 1 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Нет, если иск об обращении взыскания подан до получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации. Такое же препятствие возникает при совершённой до этой даты исполнительной надписи нотариуса на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем ипотеку в силу закона — подп. 1 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодатель совместно с должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия по процедуре совершаются совместно. Для заявления об отказе от продажи при залоге за другого должника также требуется совместное обращение — п. 2 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 8 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
В течение десяти рабочих дней со дня получения заявления: при отсутствии препятствий залогодержатель направляет согласие с условиями, при их наличии — обоснованный отказ — п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Ниже минимальной продажной цены продавать нельзя. Этот минимум равен объёму требований залогодержателя, рассчитанному на день окончания срока самостоятельной реализации, и указывается в уведомлении о согласии. Сверяйте предложение покупателя именно с минимальной ценой — п. 10 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Четыре месяца со дня получения заявления залогодержателем — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. В этот период входят государственная регистрация перехода права собственности и полное погашение обеспеченного ипотекой кредита или займа за счёт выручки. Срок можно продлить соглашением с новой минимальной ценой — п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Увеличение запрещено, за исключением продления срока самостоятельной реализации. При продлении соглашение должно содержать новую минимальную продажную цену. Если залогодатель является третьим лицом, в соглашении участвует также должник — подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; п. 7 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодержатель после получения заявления об отказе вправе обратить взыскание на имущество. Повторная самостоятельная реализация не допускается, если прежнее заявление было удовлетворено, но затем поступил отказ залогодателя либо имущество не продано в срок — п. 9 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; подп. 5 п. 6 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
На банковский счёт, определённый залогодержателем для расчётов при самостоятельной реализации. В уведомлении о согласии указываются порядок расчётов и (или) банковский счёт для зачисления вырученной суммы. Проверьте реквизиты до согласования оплаты с покупателем — п. 12 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ; подп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Залогодателю: возврату подлежит разница между ценой продажи и задолженностью на момент её погашения за счёт выручки, за вычетом предусмотренных законом расходов залогодержателя — п. 13 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ. Расходы залогодержателя на согласованное содействие продаже не включаются в минимальную продажную цену — п. 11 ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту