Земельные споры: адвокат по земельным спорам для бизнеса

Раздел о земельных спорах компаний и предпринимателей: какой суд рассматривает спор, как оспорить акт органа, вернуть участок в прежних границах и взыскать убытки, какие сроки и документы нужны, — с комментарием адвоката по земельным спорам.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Земельный спор — спор о праве на участок, о его границах и пользовании им или об акте органа, который затрагивает права на землю. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ); до принятия дела к производству судом стороны могут передать спор в третейский суд (п. 2 ст. 64 ЗК РФ). Признание права на земельный участок — тоже только через суд (п. 1 ст. 59 ЗК РФ), а судебное решение служит основанием для государственной регистрации права на землю (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Что делать сейчас: земельные споры

Первые шаги, пока не потеряны доказательства и сроки

Позвонить сейчас

Сосед занял часть участка, перенёс забор или убрал межевые знаки

Зафиксировать фактическое положение границы: фото, акт осмотра, сведения о межевых знаках.
Потребовать у соседа освободить землю; перед неденежным иском в арбитражный суд это обязательно лишь по федеральному закону или договору (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Готовить иск о восстановлении права при самовольном занятии земли (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ): суд может обязать виновное лицо вернуть прежние границы участка (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ, п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Орган отказал в предоставлении участка или издал акт, который нарушает права компании на землю

Получить текст акта или письменный отказ и зафиксировать дату, когда о нём стало известно.
Подать в арбитражный суд заявление о признании акта недействительным в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
Заявить ходатайство: по ходатайству заявителя арбитражный суд может приостановить действие оспариваемого акта, решения (ч. 3 ст. 199 АПК РФ).

ч. 1, ч. 4 ст. 198 АПК РФ

На спорной земле начато строительство или иные работы

Зафиксировать работы и того, кто их ведёт: фото, видео, акт с участием свидетелей.
Требовать пресечения действий: закон допускает приостановление строительства и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 60 ЗК РФ).
В иске просить снос незаконно возведённых зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 62 ЗК РФ). Если работы повредили почву, потребовать также восстановления её плодородия по той же норме.

пп. 3 п. 2 ст. 60 ЗК РФ

Чего делать нельзя: земельные споры

Ошибки, которые стоят участка, сроков или денег

Самому сносить чужой забор и занимать землю «обратно». Пока граница спорная, перенос забора без решения суда сам может оказаться самовольным занятием участка — основанием для восстановления нарушенного права соседа (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ). Виновное лицо по решению суда может быть принуждено восстановить участок в прежних границах и межевые знаки (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ
Пропускать срок на оспаривание акта органа. Для гражданина или организации три месяца на заявление о признании акта недействительным отсчитываются с даты, когда они узнали о нарушении своих прав; федеральный закон может установить иное (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Восстановить пропущенный срок по спору о земельном акте суд может лишь при уважительной причине.ч. 4 ст. 198 АПК РФ
Подавать иск там, где нужно заявление. Дела из административных и иных публичных правоотношений начинаются заявлением, экономические споры из гражданских правоотношений — исковым заявлением (ч. 4 ст. 4 АПК РФ). У заявления против органа свои обязательные сведения: орган, название, номер и дата акта, нарушенные права и нормы, которым акт не соответствует (ч. 1 ст. 199 АПК РФ).ч. 4 ст. 4 АПК РФ
Рассчитывать, что регистрирующий орган сам признает спорное право. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке (п. 1 ст. 59 ЗК РФ). Судебное решение, установившее право на землю, — основание, при наличии которого органы регистрации обязаны зарегистрировать право или сделку с землёй в установленном законом порядке (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).ст. 59 ЗК РФ
Считать давность по требованию к соседу истёкшей, не проверив вид требования. На требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Изъятие касается только такого требования. Для взыскания убытков общий срок — три года со дня, определяемого по ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ).ст. 208 ГК РФ
Откладывать договорённость о третейском суде до начала процесса. Земельный кодекс позволяет сторонам передать спор в третейский суд до принятия дела к производству судом (п. 2 ст. 64 ЗК РФ); АПК для спора из гражданско-правовых отношений — до судебного акта по существу, если иное не предусмотрено АПК и федеральным законом (ч. 6 ст. 4 АПК РФ). Безопаснее договориться до подачи иска.п. 2 ст. 64 ЗК РФ, ч. 6 ст. 4 АПК РФ

Когда нужна помощь юриста: земельные споры

С чем компании и предприниматели приходят по земле

Сосед по участку занял часть земли, сдвинул межевые знаки или спорит о границах — нужно вернуть участок в прежних границах.п. 2 ст. 62 ЗК РФ
Орган отказал в предоставлении участка из государственной или муниципальной собственности или издал акт, нарушающий права на землю.п. 1 ст. 61 ЗК РФ
На один участок претендуют несколько лиц, и право нужно признать в судебном порядке, чтобы решение стало основанием для его регистрации.ст. 59 ЗК РФ
Нарушение прав на землю уже принесло убытки, включая упущенную выгоду, и их нужно рассчитать и предъявить.п. 1 ст. 62 ЗК РФ

Ваши права: земельные споры

Что вправе требовать компания, чьё право на участок оспаривают или нарушают

Добиться признания права на землю. Если другой претендент оспаривает право компании на участок, его признание можно требовать в суде. Решение, которым установлено право на землю, даёт юридическое основание для государственной регистрации права или сделки с участком в установленном законом порядке (п. 1, 2 ст. 59 ЗК РФ).
Вернуть прежние границы участка. При самовольном занятии земли соседним владельцем нарушенное право подлежит восстановлению. По решению суда виновное лицо можно обязать восстановить участок в прежних границах и межевые знаки, а также снести незаконно возведённые строения (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ, п. 2 ст. 62 ЗК РФ).
Оспорить незаконный отказ органа. Компания может обратиться в арбитражный суд против отказа в предоставлении земли, если считает его незаконным и нарушающим её права в экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ). По ходатайству компании-заявителя арбитражный суд может приостановить действие оспариваемого земельного акта, решения (ч. 3 ст. 199 АПК РФ).
Взыскать потери от нарушения прав на участок. Собственник, арендатор, землевладелец или землепользователь вправе требовать полного возмещения убытков, включая упущенную выгоду. Если причиной стал незаконный акт о земле, возмещение производится по гражданскому законодательству (п. 1 ст. 62 ЗК РФ, п. 2 ст. 61 ЗК РФ).
Требовать остановки работ, угрожающих участку. Если строительство на соседней земле нарушает права компании на её участок или создаёт угрозу нарушения, закон допускает пресечение таких действий приостановлением строительства и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 60 ЗК РФ).

Кто участвует: земельные споры

Стороны спора, органы и суд — каждый со своей ролью

Участник	Обязанность или право	Норма
Правообладатель участка: арендатор, собственник, землевладелец или землепользователь	Вправе требовать возмещения убытков, причинённых нарушением их прав, в полном объёме, в том числе упущенной выгоды, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством	п. 1 ст. 62 ЗК РФ
Лицо, виновное в нарушении прав на участок	По решению суда может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре: восстановлению участка в прежних границах, сносу незаконно возведённых строений, восстановлению межевых и информационных знаков	п. 2 ст. 62 ЗК РФ
Уполномоченный орган, предоставляющий государственную или муниципальную землю	Предоставляет участки из государственной или муниципальной собственности в пределах компетенции; его ненормативный акт, а в случаях, предусмотренных законом, и нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права в области использования и охраны земель, суд может признать недействительным	ст. 39.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 61 ЗК РФ
Суд	Рассматривает земельные споры и признаёт право на земельный участок	п. 1 ст. 64 ЗК РФ, п. 1 ст. 59 ЗК РФ
Третейский суд	Разрешает земельный спор, если стороны передали его до принятия дела к производству судом	п. 2 ст. 64 ЗК РФ
Орган государственной регистрации прав	Обязан зарегистрировать право на землю или сделку с землёй на основании судебного решения, установившего право, в установленном законом порядке	п. 2 ст. 59 ЗК РФ
Публичное образование, чей орган издал незаконный акт о земле (РФ, её субъект или муниципалитет)	За счёт казны возмещается вред от незаконных действий органов и их должностных лиц, в том числе от издания незаконного акта	ст. 1069 ГК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: земельные споры

Какие споры о земле называет Земельный кодекс

Земельный спор отличается от обычного имущественного тем, что Земельный кодекс сам называет способ его разрешения: земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ), а признание права на участок возможно только через суд (п. 1 ст. 59 ЗК РФ). Решение, установившее право на землю, — основание для регистрации права или сделки с землёй (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Первая группа — споры о самом праве: кто собственник или законный пользователь участка. Вторая — о восстановлении нарушенного права: после признания судом недействительным акта органа, при самовольном занятии участка и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

Третья — о пресечении действий, нарушающих права на землю или создающих угрозу их нарушения: признание недействительным акта органа, приостановление его исполнения, приостановление строительства и работ, восстановление положения, существовавшего до нарушения права (п. 2 ст. 60 ЗК РФ).

Четвёртая — о деньгах: убытки, причинённые нарушением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, возмещаются в полном объёме, в том числе упущенная выгода (п. 1 ст. 62 ЗК РФ); убытки от незаконного акта органа — в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 61 ЗК РФ).

Что говорит закон: земельные споры

Исполнение в натуре — главный инструмент в споре о границах

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Эта норма — опора исков в спорах с соседями по границам: она позволяет требовать не деньги, а возврат участка в прежних границах и восстановление межевых знаков. Ответчик — виновное лицо, а принуждение возможно только на основании решения суда. Право на возмещение убытков в полном объёме, включая упущенную выгоду, даёт соседний пункт — п. 1 ст. 62 ЗК РФ.

Нормы по теме: земельные споры и защита прав на землю

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 59 ЗК РФ Признание права на земельный участок
ст. 60 ЗК РФ Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
ст. 61 ЗК РФ Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
ст. 62 ЗК РФ Возмещение убытков
ст. 64 ЗК РФ Рассмотрение земельных споров

Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации

Виды дел: земельные споры

Земельные дела компаний и предпринимателей

Спор с соседом о границах

Сосед перенёс забор, межевые знаки исчезли, площадь участка уменьшилась. Требование — восстановить участок в прежних границах и межевые знаки по решению суда (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Самовольное занятие участка

На земле компании появились чужой склад, стоянка или ограждение. Самовольное занятие участка — прямое основание для восстановления нарушенного права (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

Отказ в предоставлении участка

Уполномоченный орган отказал в предоставлении государственной или муниципальной земли (ст. 39.2 ЗК РФ). Незаконный отказ, нарушающий права в экономической деятельности, оспаривается заявлением в арбитражный суд (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

Незаконный акт органа о земле

Ненормативный акт, а в случаях, предусмотренных законом, и нормативный, не соответствует закону и нарушает права компании на землю. Суд может признать его недействительным (п. 1 ст. 61 ЗК РФ).

Спор о праве на участок

Два претендента, разные документы, спорная регистрация. Признание права на земельный участок — только судом (п. 1 ст. 59 ЗК РФ), решение становится основанием регистрации (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Стройка на спорной земле

Соседнее строительство заходит на участок или угрожает ему. Закон допускает приостановление строительства (пп. 3 п. 2 ст. 60 ЗК РФ) и снос незаконно возведённого по решению суда (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Убытки от нарушения прав на землю

Простой бизнеса, сорванная аренда, испорченная почва. Убытки, причинённые нарушением прав на участок, возмещаются в полном объёме, в том числе упущенная выгода (п. 1 ст. 62 ЗК РФ).

Показать всёСкрыть

Чем отличается: земельные споры

Одно нарушение — разные требования, формы и сроки

Требование	Что защищает	Как заявляется	Норма
Признание права на участок	Само право на землю; решение — основание регистрации	Только в судебном порядке	п. 1, 2 ст. 59 ЗК РФ
Устранение нарушений без лишения владения	Пользование участком: восстановление положения и пресечение действий	Иск; исковая давность не распространяется	п. 2 ст. 60 ЗК РФ, ст. 208 ГК РФ
Оспаривание акта органа	Права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности от незаконного акта, решения, действия	Заявление в арбитражный суд от гражданина, организации или иного лица, если они полагают, что акт нарушает их права	ч. 1 ст. 198 АПК РФ
Возмещение убытков от нарушения прав на землю	Имущественный интерес: реальный ущерб и упущенная выгода в полном объёме	Иск в порядке, предусмотренном гражданским законодательством	п. 1 ст. 62 ЗК РФ
Возмещение вреда от незаконного акта органа	Имущественный интерес от незаконных действий органа или должностного лица	Иск к публичному образованию, возмещение за счёт казны	ст. 1069 ГК РФ
Убытки от правомерного ограничения прав на землю	Нарушения нет: ограничение законно, но убытки возмещаются	По особым правилам о правомерных ограничениях, а не как вред от незаконного акта	п. 1.1 ст. 57 ЗК РФ

Показать все отличияСвернуть

Ответственность: земельные споры

Что грозит тому, кто нарушил права на землю

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Нарушение прав собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора участка, в том числе самовольное занятие	Лицо, виновное в нарушении	Возмещение убытков в полном объёме, в том числе упущенной выгоды; по решению суда — исполнение обязанности в натуре: восстановление участка в прежних границах, снос незаконно возведённых строений, восстановление межевых знаков	п. 1, п. 2 ст. 62 ЗК РФ
Издание органом акта, не соответствующего закону и нарушающего права на землю	Публичное образование, чей орган издал акт о земле	Возмещение вреда за счёт соответствующей казны	ст. 1069 ГК РФ, п. 2 ст. 61 ЗК РФ

При нарушении прав на землю убытки возмещаются полностью, включая упущенную выгоду; суд может обязать виновное лицо восстановить участок в прежних границах (п. 1, 2 ст. 62 ЗК РФ).

Возможные исходы: земельные споры

Какой результат может дать требование компании о защите участка

Суд установит право компании на спорный участок. Такое решение станет юридическим основанием для регистрации права на землю или сделки с ней: регистрирующий орган обязан провести регистрацию в установленном законом порядке (п. 1, 2 ст. 59 ЗК РФ).
Занявшего землю соседа обяжут восстановить участок в прежних границах и межевые знаки. Если на участке незаконно возведены строения, суд может принудить виновное лицо к их сносу. Это исполнение обязанности в натуре, а не замена участка денежной выплатой (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).
Ненормативный акт о земле, нарушающий права компании и противоречащий закону или другим нормативным правовым актам, суд признает недействительным. Для нормативного акта такой результат допускается в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 61 ЗК РФ).
Компания получит возмещение убытков от нарушения прав на участок, включая упущенную выгоду. При вреде от незаконных действий органа, в том числе издания незаконного акта о земле, выплата производится за счёт казны соответствующего публичного образования (п. 1 ст. 62 ЗК РФ, ст. 1069 ГК РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В земельных спорах бизнеса я сначала определяю, с кем спор: с соседом, с органом власти или с другим претендентом на то же право. От этого зависит форма обращения — иск или заявление (ч. 4 ст. 4 АПК РФ), срок — специальный для оспаривания актов органов по ч. 4 ст. 198 АПК РФ или общая давность по ст. 196 ГК РФ, и нужна ли претензия.

В споре о границах я начинаю с документов на участок и с фактического положения забора и межевых знаков: суд может обязать восстановить участок в прежних границах (п. 2 ст. 62 ЗК РФ), но прежние границы надо доказать. Требование об устранении нарушения, не связанного с лишением владения, давностью не ограничено (ст. 208 ГК РФ), однако тянуть невыгодно: свидетели и следы на местности исчезают.

Когда спор с органом, я проверяю дату, когда компании стало известно о нарушении её прав, и сразу готовлю ходатайство о приостановлении его действия (ч. 3 ст. 199 АПК РФ). Если акт уже принёс убытки, считаю их вместе с упущенной выгодой (п. 1 ст. 62 ЗК РФ) и решаю, к кому предъявлять требование: к виновному лицу или к публичному образованию за счёт казны (ст. 1069 ГК РФ).

Порядок действий: земельные споры

От выбора требования до регистрации права

1
Определить предмет спораПраво на участок, границы, самовольное занятие, акт органа или убытки. Право признаёт только суд (п. 1 ст. 59 ЗК РФ); экономический спор из гражданских правоотношений начинается исковым заявлением, дело из публичных правоотношений — заявлением (ч. 4 ст. 4 АПК РФ).
2
Собрать доказательстваДокументы на участок, сведения о границах, акт или отказ органа, фото, переписка, расчёт убытков. Обстоятельства, на которых основаны требования, и подтверждающие их доказательства указываются в исковом заявлении (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).
3
Проверить досудебный порядокСпор о взыскании денег по требованию из договора, другой сделки или неосновательного обогащения передаётся в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Иные споры из гражданских правоотношений требуют досудебного порядка, только если он установлен федеральным законом или договором; экономические споры из публичных правоотношений — только если он установлен федеральным законом.
4
Решить вопрос о третейском судеСтороны могут передать земельный спор в третейский суд до принятия дела к производству судом (п. 2 ст. 64 ЗК РФ). Для спора из гражданско-правовых отношений в арбитражном суде АПК допускает передачу по соглашению сторон до судебного акта по существу, если иное не предусмотрено АПК и федеральным законом (ч. 6 ст. 4 АПК РФ). В обоих случаях нужна договорённость обеих сторон.
5
Подать иск или заявлениеИсковое заявление подписывает истец или его представитель; в нём — требования со ссылкой на законы, цена иска, если иск подлежит оценке, и расчёт суммы (ч. 1, ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Заявление об оспаривании акта органа содержит название, номер и дату акта и требование о признании его недействительным (ч. 1 ст. 199 АПК РФ).
6
Сохранить положение до решенияЗаявитель вправе попросить арбитражный суд приостановить действие акта, который он оспаривает; суд может удовлетворить такое ходатайство (ч. 3 ст. 199 АПК РФ). Строительство и иные работы на спорной земле могут быть приостановлены в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 60 ЗК РФ).
7
Исполнить решениеРешение суда, установившее право на землю, — основание для государственной регистрации права или сделки с землёй (п. 2 ст. 59 ЗК РФ); решение о принуждении к исполнению в натуре — основание восстановить участок в прежних границах (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Досудебный порядок: земельные споры

До обращения компании в суд — отдельно по соседу, земельной сделке и отказу органа

В требовании к соседу укажите занятую часть участка и предложите вернуть забор к прежней границе. Для иска о восстановлении границ обязательность такого обращения зависит от наличия досудебного порядка в федеральном законе или договоре с соседом.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Если компания возвращает деньги по земельной сделке либо взыскивает неосновательное обогащение за пользование её землёй, сначала предъявите плательщику претензию. При обычном порядке иск допустим после тридцати календарных дней от её направления; для этой сделки проверьте иной срок или порядок в законе и договоре.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Для оспаривания отказа в предоставлении государственной или муниципальной земли проверьте, обязывает ли федеральный закон предварительно обжаловать отказ. Договор компании не устанавливает обязательный досудебный порядок по этому публичному спору.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Сохраните требование о возврате занятой земли и подтверждение его направления. Если предварительное обращение обязательно для вашего иска к соседу, эти документы станут приложениями к нему; переписку о примирении приложите при её наличии.п. 7, 7.1 ч. 1 ст. 126 АПК РФ

Через суд: земельные споры

Обращение бизнеса против соседа по участку или органа, принявшего земельное решение

Вопрос	Как решается	Норма
Как обратиться против соседа, занявшего землю	Для экономического спора из гражданских отношений компания подаёт иск. В нём просит обязать виновное лицо восстановить участок в прежних границах и межевые знаки; описывает прежнее положение границы и прикладывает доказательства занятия земли.	ч. 4 ст. 4 АПК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ, п. 2 ст. 62 ЗК РФ
Куда и когда обжаловать отказ в предоставлении земли	Компания направляет в арбитражный суд заявление о признании отказа незаконным, если он противоречит закону и нарушает её права в экономической деятельности; это правило действует, если федеральный закон не относит дело к другому суду. От дня, когда компания узнала о нарушении прав отказом, отсчитываются три месяца, если закон не установил иной срок. При пропуске компания может просить восстановить срок, обосновав уважительную причину именно задержки оспаривания отказа.	ч. 1, 3, 4 ст. 198 АПК РФ
Что указать в заявлении против органа	Назовите орган, отказавший в земле, номер и дату его решения, права компании, которые отказ нарушает, и нормы, которым он противоречит. Сформулируйте требование о признании отказа незаконным и приложите его текст вместе с документами, необходимыми для обращения в суд.	ч. 1, 2 ст. 199 АПК РФ
Как приостановить спорный земельный акт	Компания-заявитель подаёт ходатайство о приостановлении действия оспариваемого акта или решения. Арбитражный суд может удовлетворить его; само направление заявления против земельного акта не заменяет такого ходатайства.	ч. 3 ст. 199 АПК РФ

Документы: земельные споры

Что прикладывается к иску или заявлению

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Исковое заявление или заявление об оспаривании акта органа	Начинает дело; форма зависит от предмета спора (ч. 4 ст. 4 АПК РФ)	Подписывает компания или предприниматель либо их представитель (ч. 1 ст. 125 АПК РФ)
Текст оспариваемого акта или решения органа	Обязательное приложение к заявлению (ч. 2 ст. 199 АПК РФ)	Копия документа, выданного органом
Документы на участок и о его границах	Подтверждают обстоятельства требований (п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Копии документов правообладателя
Подтверждение уплаты пошлины за обращение в суд	Либо право на льготу, либо ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении пошлины (п. 2 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Платёжный документ истца
Подтверждение направления копий иска	Доказывает, что соседу, органу и другим участникам дела направлены копии иска и тех приложений, которых у них нет (п. 1 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Направление подтверждается уведомлением о вручении либо другим документом
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП	Сведения о месте нахождения истца и ответчика; вместо выписки — иной документ с этими сведениями (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Между получением выписки или заменяющего её документа и обращением истца в арбитражный суд — не больше тридцати дней
Доверенность и документ о представителе	Подтверждают полномочия на подписание иска; к ним — копия документа о высшем юридическом образовании, учёной степени или статусе адвоката представителя (п. 5 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Доверенность выдаёт компания

Показать все документыСвернуть

Документы о досудебном порядке прикладываются, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ).

Сроки: земельные споры

Сроки обращения и давность по каждому требованию

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Заявление об оспаривании акта или отказа органа	Три месяца, кроме случаев с иным сроком по федеральному закону; при уважительной причине пропуска суд вправе восстановить срок	С даты, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав	ч. 4 ст. 198 АПК РФ
Иск о возмещении убытков	Три года — общий срок исковой давности	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Предел исковой давности	Не может превышать десять лет, за исключением случаев, установленных федеральным законом	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Устранение нарушений, не связанных с лишением владения	Исковая давность не распространяется	—	ст. 208 ГК РФ
Иск о взыскании денег по сделке или неосновательному обогащению после претензии	После претензии — тридцать календарных дней; закон или договор могут предусматривать другой срок и (или) порядок	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Передача спора в третейский суд	По ЗК — до принятия дела к производству; по АПК — до акта по существу, если иное не предусмотрено законом	—	п. 2 ст. 64 ЗК РФ, ч. 6 ст. 4 АПК РФ

Показать все срокиСкрыть

Если срок задан периодом времени, первым днём отсчёта будет день, следующий за датой или событием, определяющими начало срока (ст. 191 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Сам или с адвокатом: земельные споры

Что компания может сделать сама, а что лучше поручить

Можно самому

Собрать документы на участок, фото границ и забора, переписку с соседом или органом.
Получить у органа текст акта или письменный отказ и записать дату, когда о нём стало известно.

Лучше с адвокатом

Выбрать форму обращения — иск или заявление — по предмету спора (ч. 4 ст. 4 АПК РФ).
Уложиться в срок оспаривания акта органа (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) и заявить ходатайство о приостановлении его действия (ч. 3 ст. 199 АПК РФ).
Сформулировать требование об исполнении в натуре и рассчитать убытки с упущенной выгодой (п. 1, п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: земельные споры

Ответы адвоката на вопросы о земельных спорах бизнеса

Земельные споры: какой суд их рассматривает?

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ). В арбитражном суде экономический спор из гражданских правоотношений начинается исковым заявлением, а дело из публичных правоотношений — заявлением (ч. 4 ст. 4 АПК РФ). Заявления об оспаривании актов органов рассматриваются в арбитражном суде, если федеральным законом их рассмотрение не отнесено к компетенции других судов (ч. 3 ст. 198 АПК РФ). Какой суд — арбитражный или общей юрисдикции — рассматривает конкретный иск, я определяю по документам дела.

Споры о предоставлении земельного участка: куда обращаться?

Участки из государственной или муниципальной собственности предоставляет уполномоченный орган в пределах компетенции (ст. 39.2 ЗК РФ). Его отказ компания оспаривает заявлением в арбитражный суд, если решение не соответствует закону и нарушает её права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ); на заявление против отказа в земле отведено три месяца, если федеральный закон не устанавливает иное (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Земельные споры с соседями по границам: что можно требовать?

По решению суда виновное лицо может быть принуждено восстановить участок в прежних границах, восстановить межевые и информационные знаки, снести незаконно возведённые строения (п. 2 ст. 62 ЗК РФ). Если сосед занял часть участка, это самовольное занятие — основание для восстановления нарушенного права (пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

Иск по земельному спору: есть ли срок давности?

Зависит от требования. На требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Для взыскания убытков общий срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Акт органа оспаривается в течение трёх месяцев, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Показать все вопросыСвернуть

Решение земельных споров без суда возможно?

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ). Земельный кодекс называет третейский суд: стороны могут передать ему спор до принятия дела к производству судом (п. 2 ст. 64 ЗК РФ). После обращения в арбитражный суд стороны вправе использовать примирительные процедуры (ч. 8 ст. 4 АПК РФ).

Как признать право на земельный участок в судебном порядке?

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке (п. 1 ст. 59 ЗК РФ). Судебное решение, установившее право на землю, — основание, при наличии которого органы регистрации обязаны зарегистрировать право или сделку с землёй (п. 2 ст. 59 ЗК РФ). В иске указываются требования со ссылкой на законы, обстоятельства и доказательства (ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Можно ли взыскать убытки с органа, если акт о земле незаконен?

Убытки, причинённые изданием не соответствующего закону акта органа, который нарушил права на землю, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 61 ЗК РФ). Вред от незаконных действий органов и их должностных лиц, в том числе от издания такого акта, возмещается за счёт казны Российской Федерации, субъекта или муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).

Зачем юрист по земельным спорам, если иск можно подать самому?

Иск действительно подписывает истец или его представитель (ч. 1 ст. 125 АПК РФ). Как адвокат по земельным спорам я выбираю форму обращения — иск или заявление (ч. 4 ст. 4 АПК РФ), проверяю сроки, готовлю ходатайство о приостановлении акта органа (ч. 3 ст. 199 АПК РФ) и считаю убытки с упущенной выгодой (п. 1 ст. 62 ЗК РФ). Исход спора заранее не оцениваю: он зависит от доказательств.

Услуги и темы рядом: земельные споры и защита прав на землю

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Земельные вопросы бизнесаЗемельные вопросы бизнеса: аренда и выкуп участка, предоставление без торгов, границы и вид использования, сервитут, изъятие, муниципальный земельный контроль. Проверим права.Что относится к недвижимостиЗемля, здания, сооружения, помещения, машино-места, единый недвижимый комплекс; признаки прочной связи с землёй.Общая долевая собственностьДоли в праве, пользование, распоряжение, преимущественное право покупки, выдел доли в натуре.Хозяйственное ведение и оперативное управлениеПрава ГУП, МУП и учреждений на имущество, распоряжение им и согласие собственника.Момент перехода права собственностиКогда покупатель становится собственником по договору, передача вещи и риск случайной гибели.Истребование имущества из чужого незаконного владенияВиндикационный иск, добросовестный приобретатель, расчёты при возврате.Истребование объекта недвижимости бизнеса из незаконного владенияВеду виндикационный иск компании: истребую здание, помещение или участок из чужого незаконного владения, работаю с добросовестным приобретателем и исковой давностью.Признание права общей долевой собственности компанииПрошу признания права общей долевой собственности компании на нежилое помещение: определяю размер долей, обосновываю вклад и сопровождаю регистрацию по решению суда.Споры ГУП и МУП о праве хозяйственного ведения и оперативного управленияВеду споры ГУП, МУП и учреждений о праве хозяйственного ведения и оперативного управления: изъятие имущества, регистрация права, сделки с согласия собственника.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас