Принадлежащее нескольким собственникам имущество находится в долевой собственности, если доля каждого определена в праве по п. 2 ст. 244 ГК РФ. Здесь разобраны определение долей, пользование общим объектом, продажа доли и её выдел из имущества.
Коротко
Право общей долевой собственности — это право на общее имущество с определением доли каждого собственника, а не закрепление за ним отдельного помещения: п. 2 ст. 244 ГК РФ. Владение и пользование согласуют все участники; если согласия нет, порядок устанавливает суд по п. 1 ст. 247 ГК РФ. Продажа доли в общей долевой собственности постороннему лицу требует соблюдения преимущественного права покупки, кроме продажи с публичных торгов и продажи доли в общем имуществе, следующей судьбе права на недвижимую вещь: п. 1 ст. 250 ГК РФ, п. 2 ст. 259.2 ГК РФ.
Выберите ситуацию по общему объекту: закрыт доступ, готовится сделка или предложена компенсация за долю.
п. 1 ст. 247 ГК РФ
п. 2 ст. 250 ГК РФ
п. 4 ст. 252 ГК РФ
Доля в праве, доступ к объекту и распоряжение всем имуществом требуют разных решений. Ошибка в выборе действия меняет предмет спора.
Повод обратиться — конкретное разногласие о доле, условиях сделки или использовании объекта.
В споре различайте владельца доли, продавца, остальных участников и приобретателя. У каждого своя роль в пользовании или отчуждении.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участник общей долевой собственности | Участвует в согласовании владения и пользования. Вправе получить во владение и пользование часть имущества соразмерно доле, а при невозможности — требовать компенсации от других участников, владеющих и пользующихся приходящимся на его долю имуществом. | п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ |
| Продавец собственной доли | Может распорядиться долей. При продаже постороннему лицу письменно извещает остальных участников о цене и других условиях; особенности извещения могут устанавливаться федеральным законом. | п. 2 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 250 ГК РФ |
| Остальные участники при продаже | При продаже постороннему лицу имеют преимущественное право покупки по цене продажи и на прочих равных условиях, с исключениями по норме. При нарушении вправе требовать судебного перевода прав и обязанностей покупателя. | п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ |
| Участник, оплативший улучшения | Для увеличения доли из-за неотделимых улучшений требуется соблюдение порядка использования. Отделимые улучшения принадлежат выполнившему их участнику, если соглашением не предусмотрено иное. | п. 3 ст. 245 ГК РФ |
| Выделяющийся собственник | Вправе требовать выдела доли из общего имущества. Если закон не допускает выдел в натуре либо он невозможен без несоразмерного ущерба, имеет право на выплату стоимости доли другими участниками. | п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ |
Слово «доля» описывает объём права на общий объект. Отдельная вещь появляется не из названия доли, а при разделе или выделе.
Определение общей долевой собственности связано с определением долей собственников в праве. Общее имущество может принадлежать им с определёнными долями либо без их определения; общая собственность по общему правилу долевая, за исключением предусмотренных законом случаев совместной собственности: ст. 244 ГК РФ.
Объекты права общей долевой собственности охватывают имущество, которое поступает нескольким лицам и не делится без изменения назначения либо не подлежит разделу по закону. Для делимого имущества общая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или договором: п. 4 ст. 244 ГК РФ.
Определение долей в праве общей долевой собственности опирается на закон и соглашение всех участников. Если размер так определить нельзя, доли считаются равными; соглашение может связать изменение долей с вкладом в образование и приращение имущества: ст. 245 ГК РФ.
Использование общей долевой собственности и распределение доходов — разные вопросы. Порядок пользования согласуют участники либо устанавливает суд; доходы входят в общее имущество и распределяются соразмерно долям, если соглашением не предусмотрено иное: ст. 247 ГК РФ, ст. 248 ГК РФ.
Основание для обсуждения продажи всего объекта — правило о распоряжении общим имуществом.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, что именно отчуждается: весь объект или только доля продавца. Для общего объекта требуется соглашение всех участников по п. 1 ст. 246 ГК РФ. Для собственной доли действует отдельное правило с соблюдением преимущественного права при возмездном отчуждении по п. 2 ст. 246 ГК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
За похожими словами о доле скрываются споры с разными требованиями и документами.
Стороны расходятся в том, кому принадлежит имущество на праве общей долевой собственности. Обсуждается основание поступления объекта в общую собственность, а не только фактическое использование: ст. 244 ГК РФ.
Размер доли участника общей долевой собственности связывают с законом, соглашением или вкладом в имущество. При споре об улучшениях требуется проверить их характер и порядок выполнения: ст. 245 ГК РФ.
Сособственники не согласовали помещения, проходы или доступ к участку. Порядок владения и пользования устанавливается судом при недостижении соглашения; право на долю сохраняет самостоятельное значение: п. 1 ст. 247 ГК РФ.
Другие участники используют имущество, приходящееся на долю собственника, которому невозможно предоставить соразмерную часть. Предмет требования — соответствующая компенсация за такое пользование: п. 2 ст. 247 ГК РФ.
Продажа доли в общей долевой собственности состоялась без соблюдения преимущественного права покупки. Другой участник вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя, а не автоматически отменять сделку: п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Выделяющийся собственник и остальные участники спорят о возможности выделить имущество в натуре или заменить выдел выплатой. Проверяются несоразмерный ущерб и условия компенсации, включая необходимость согласия: ст. 252 ГК РФ.
Отделяйте вид общего права от способа пользования и способа прекращения участия в нём.
| Вопрос | Общая долевая собственность | Отличие | Норма |
|---|---|---|---|
| Совместная собственность | Доли каждого собственника определены в праве на имущество. | При совместной собственности доли не определены. По соглашению участников, а без согласия по решению суда может быть установлена долевая собственность. | п. 2, 5 ст. 244 ГК РФ |
| Порядок пользования | Доля не заменяет соглашение о владении и пользовании общим объектом. | Судебный порядок пользования при разногласиях определяет использование имущества; выдел направлен на получение доли из общего имущества. | п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 2–4 ст. 252 ГК РФ |
| Продажа объекта и продажа доли | Собственной долей участник распоряжается по своему усмотрению с соблюдением правил возмездного отчуждения. | Распоряжение всем общим имуществом требует соглашения всех участников, поэтому договор продажи доли не равен продаже объекта целиком. | п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ |
| Компенсация за пользование и при выделе | При невозможности предоставить соразмерную часть возможна компенсация от участников, использующих приходящееся на чужую долю имущество. | При получении компенсации по правилам раздела собственник утрачивает право на долю. Для выплаты вместо выдела действуют условия о согласии и исключении из него. | п. 2 ст. 247 ГК РФ; п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ |
В отношениях сособственников закон предусматривает защиту нарушенного права и компенсацию по п. 3 ст. 250 ГК РФ и п. 2 ст. 247 ГК РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Использование имущества, приходящегося на чужую долю | Другие участники, владеющие и пользующиеся этим имуществом. | Соответствующая компенсация участнику, если предоставить ему часть общего имущества соразмерно доле невозможно. | п. 2 ст. 247 ГК РФ |
Отдельного штрафа за спор об общей долевой собственности закон не устанавливает. При нарушении преимущественного права покупки участник вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по п. 3 ст. 250 ГК РФ. Если предоставить соразмерную часть имущества невозможно, участник вправе требовать компенсации по п. 2 ст. 247 ГК РФ. Это гражданские последствия и способы защиты. Правила об арестованном, заложенном или федеральном имуществе нельзя переносить на любой объект с несколькими собственниками.
адвокат · рег. № 78/8790
При разборе конфликта я сначала сопоставляю размер доли с тем, как используется объект. Запись о доле и схема занятых помещений отвечают на разные вопросы: порядок владения и пользования определяется соглашением всех участников, а без согласия — судом по п. 1 ст. 247 ГК РФ. Я изучаю соглашение, планы входов и переписку о доступе, прежде чем формулировать требование. Компенсацию за невозможность предоставить соразмерную часть рассматриваю отдельно от выплаты стоимости доли по п. 2 ст. 247 ГК РФ и ст. 252 ГК РФ.
Если предмет разговора — купля-продажа общей долевой собственности, я уточняю, продаётся весь объект или доля в праве. Для объекта действует соглашение всех участников по п. 1 ст. 246 ГК РФ, для продажи доли постороннему лицу — письменное извещение с ценой и условиями по п. 2 ст. 250 ГК РФ. Я сопоставляю текст извещения с договором и документами о его получении. Когда обсуждается выдел, проверяю возможность натурального раздела и условия замены его компенсацией по ст. 252 ГК РФ: эти вопросы нельзя решить одной оценкой стоимости.
Подготовка начинается с основания общего права и заканчивается документом, который соответствует выбранному требованию.
Документы для разбора долей и спорного действия.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о принадлежности объекта и долей | Проверить основание общего права и определение долей; отделить право собственности от фактического пользования по ст. 244 ГК РФ, ст. 245 ГК РФ. | Представьте имеющиеся договоры, соглашения и сведения о праве; форму каждого документа проверяю отдельно. |
| Соглашение о владении и пользовании | Сопоставить согласованный доступ с фактическим положением по п. 1 ст. 247 ГК РФ. | Участники общего права; для разбора нужны имеющийся текст и приложения со схемами. |
| Извещение о продаже доли и подтверждение получения | Проверить цену, остальные условия и сведения об извещении по п. 2 ст. 250 ГК РФ. | Продавец извещает письменно; приложите документы доставки и письменные отказы остальных участников, если они есть. |
| Документы об улучшениях | Разграничить отделимые и неотделимые работы, проверить оплату и соблюдение порядка использования по п. 3 ст. 245 ГК РФ. | Подберите договоры работ, акты, платёжные документы и переписку с совладельцами. |
| Проект раздела, планы объекта и расчёт компенсации | Обсудить возможность выдела в натуре и условия выплаты вместо него по ст. 252 ГК РФ. | Подготовьте имеющиеся технические материалы и предложения участников; обязательную форму эти нормы не описывают. |
Для продажи и для судебной защиты преимущественного права покупки предусмотрены разные сроки. Сохраняйте извещение и документы о его получении.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Ожидание покупки доли в недвижимости | В течение месяца; раньше — при письменном отказе всех остальных участников. | Со дня извещения остальных участников долевой собственности о продаже. | п. 2 ст. 250 ГК РФ |
| Ожидание покупки доли в движимом имуществе | В течение десяти дней; письменные отказы всех остальных участников допускают более раннюю продажу. | Со дня извещения о цене и других условиях продажи доли постороннему лицу. | п. 2 ст. 250 ГК РФ |
| Требование о переводе прав и обязанностей покупателя | В течение трёх месяцев. | Начальную дату проверяю отдельно по обстоятельствам продажи: эта норма не определяет начало срока. Не отсчитывайте его автоматически от извещения или договора. | п. 3 ст. 250 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Сбор документов о доле можно начать самостоятельно; выбор требования зависит от предмета разногласий.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы различают долю в праве, пользование объектом и его раздел.
Право общей долевой собственности на квартиру и право общей долевой собственности на дом предполагают определение долей в праве на общее имущество по п. 2 ст. 244 ГК РФ. Занимаемые помещения не следуют из размера доли: пользование согласуют участники, а без согласия порядок устанавливает суд по п. 1 ст. 247 ГК РФ.
«Долевая» — вид общей собственности с определёнными долями, а не противоположность общей долевой собственности: п. 2 ст. 244 ГК РФ. Доли общей долевой собственности на квартиру определяют закон или соглашение; если так определить их нельзя, они считаются равными по п. 1 ст. 245 ГК РФ.
Земельный участок в общей долевой собственности — общее имущество с долями в праве по п. 2 ст. 244 ГК РФ. Участки в общей долевой собственности используются по соглашению участников, а при разногласиях порядок устанавливает суд по п. 1 ст. 247 ГК РФ. Правила образования участков эти нормы не раскрывают.
Для продажи всего объекта нужно соглашение всех участников по п. 1 ст. 246 ГК РФ. Свою долю участник может продать по п. 2 ст. 246 ГК РФ. При продаже постороннему лицу действует преимущественное право покупки, кроме публичных торгов и названных в п. 1 ст. 250 ГК РФ случаев общего имущества. Для торгов долей в жилом помещении и участке под ним при банкротстве гражданина действует особый порядок.
Уточните предмет сделки: весь объект или доля в праве, поскольку распоряжение ими различается по ст. 246 ГК РФ. Извещение остальным участникам о продаже доли постороннему лицу должно содержать цену и другие условия по п. 2 ст. 250 ГК РФ. Правила преимущественного права действуют и при мене по п. 5 ст. 250 ГК РФ.
Участники совместной собственности могут соглашением установить долевую собственность, а при недостижении согласия это возможно по решению суда согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ. Оформление общей долевой собственности и регистрация права требуют специальных норм: обычная регистрационная процедура здесь не описана.
Участник вправе получить во владение и пользование часть общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он может требовать соответствующей компенсации от других участников, владеющих и пользующихся приходящимся на его долю имуществом, по п. 2 ст. 247 ГК РФ. Это компенсация за пользование, а не выкуп доли при разделе.
Раздел возможен по соглашению, а участник вправе требовать выдела доли из общего имущества по ст. 252 ГК РФ. Без согласования способа и условий он может требовать выдела в натуре через суд. При запрете выдела законом или невозможности без несоразмерного ущерба имеет право на выплату стоимости доли по п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Неотделимые улучшения дают право на увеличение доли, если участник оплатил их сам и соблюдал порядок использования. Отделимые улучшения принадлежат выполнившему их участнику, если соглашением не предусмотрено иное, по п. 3 ст. 245 ГК РФ. Я проверяю характер работ, их оплату и согласование.
Общее различие долевой и совместной собственности даёт п. 2 ст. 244 ГК РФ. Общая долевая собственность в многоквартирном доме и земельная доля в общей долевой собственности требуют проверки специальных норм.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу