Закладная: передача прав, залог закладной и восстановление утраченного документа
Закладная — ценная бумага, которая удостоверяет права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, чаще всего по кредитному договору, и право залога на недвижимость. Её можно продать, заложить, перевести в электронный вид, а при утрате — восстановить дубликатом. Ниже — как это устроено по закону об ипотеке и где компании теряют права.
Коротко
Закладную составляет залогодатель, а выдаёт её первоначальному залогодержателю орган регистрации прав после государственной регистрации ипотеки (ст. 13 п. 7 закона об ипотеке). Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права — и кредитора, и залогодержателя — независимо от прав прежних владельцев (ст. 48 п. 2). Передача прав по закладной — сделка в простой письменной форме с отметкой о новом владельце на самой бумаге, а для электронной закладной — запись по счёту депо (ст. 48 п. 1). Утраченную документарную закладную восстанавливают дубликатом (ст. 18).
Ошибки с закладной: что они стоят залогодателю и кредитору
Где компании теряют права по закладной или платят не тому
- ДоговорНе оформляйте закладную там, где закон её запрещает. Закладная не выдаётся, если в ипотеку передано предприятие как имущественный комплекс или право его аренды либо если сумму долга нельзя определить из условий обязательства — ст. 13 п. 5 закона об ипотеке. Условия о закладной в таком договоре об ипотеке ничтожны (п. 6).
- СодержаниеНе выпускайте документ без хотя бы одного обязательного сведения. Закон перечисляет четырнадцать обязательных данных — от слова «закладная» в названии до сведений о регистрации ипотеки и даты выдачи. Документ без любого из них закладной не является и первоначальному залогодержателю не выдаётся — ст. 14 п. 1.
- ПокупательНе покупайте закладную, не сверив её с кредитным договором. При расхождении верным считается содержание закладной, если приобретатель не знал и не должен был знать о несоответствии, — ст. 14 п. 4. Требовать замены закладной владелец должен немедленно, как узнал о расхождении; убытки несёт составитель.
- ДолжникНе платите тому, кто не подтвердил права на закладную. Долг погашают законному владельцу закладной или лицу, письменно им уполномоченному (ст. 17 п. 4). Промежуточные платежи без предъявления закладной вносят после письменного уведомления о регистрации владельца в ЕГРН с выпиской или о приобретении обездвиженной закладной с выпиской по счёту депо (ст. 16 п. 2).
- ПогашениеНе оставляйте закладную у кредитора после полного погашения. Залогодержатель обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении (ст. 17 п. 2). Пока она у него без отметки, считается, если не доказано иное, что долг не погашен (п. 3).
- ПередачаНе рассчитывайте на надпись «передача запрещена». Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам, а надписи на закладной, запрещающие последующую передачу, ничтожны — ст. 48 п. 4 закона об ипотеке.
Передача прав по закладной в законе: ст. 48 закона об ипотеке
Пункт 2 — дословно. На него опираются, когда спорят, какие права получил новый владелец закладной и что считается уже исполненным.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Комментарий адвоката Вруцкого
Закладная удобна кредитору: её можно продать или заложить, не переписывая кредитный договор. Для компании-залогодателя это значит, что кредитор может смениться без её участия, а возражать новому владельцу можно только тем, что основано на самой закладной, — ст. 17 п. 6 закона об ипотеке.
Поэтому до подписания я смотрю не только договор об ипотеке, но и текст закладной: совпадают ли сумма, проценты, план погашения, описание объекта, оговорка о внесудебном обращении взыскания. При расхождении закон защищает добросовестного приобретателя закладной, а не того, кто подписал её не глядя.
Покупателю закладной советую до сделки проверить цепочку отметок о передаче прав и регистрацию владельца в ЕГРН, а по электронной закладной — запись по счёту депо. Если бумага выбыла из владения прежнего владельца помимо его воли — хищением или иным преступным путём — и вы об этом знали или должны были знать, законным владельцем вы не станете (ст. 48 п. 3).
Утрата закладной — не повод паниковать, но и не повод ждать. Залогодатель обязан в минимально возможные сроки составить дубликат; если законность прав нельзя установить ни по реестру, ни иначе, путь — суд в порядке особого производства (ст. 18 п. 1).
Закладная: порядок выдачи, передачи прав, залога и восстановления
Что делают залогодатель, кредитор и новый владелец по закону об ипотеке
- 1Можно ли выдать закладнуюЗакладной удостоверяют права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, в том числе при ипотеке в силу закона, — ст. 13 п. 1. Нельзя, если предмет ипотеки — предприятие как имущественный комплекс или сумма долга не определена и не определима (п. 5).
- 2Составить закладнуюСоставляет залогодатель, а если он третье лицо — ещё и должник (ст. 13 п. 7). В тексте — слово «закладная», стороны, название кредитного договора или иного обязательства, сумма и проценты, план погашения, описание объекта, его стоимость, подписи, сведения о регистрации ипотеки (ст. 14 п. 1). Номер закладной — номер регистрации ипотеки (п. 1.1).
- 3Получить закладнуюОрган регистрации прав выдаёт закладную первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. Выдать её можно и позже, до прекращения обязательства, — по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя, в течение одного дня с обращения (ст. 13 п. 7).
- 4Электронная закладнаяЗаполняется форма на портале госуслуг или сайте органа регистрации прав, подписи — усиленные квалифицированные электронные подписи залогодателя и залогодержателя (ст. 13.3 п. 1). Хранение в депозитарии обязательно (ст. 13.2 п. 1). Выданной она считается с момента записи по счёту депо (ст. 13.3 п. 6); заменить бумажную на электронную можно, обратно — нет (п. 8).
- 5Передача правСделка в простой письменной форме и отметка о новом владельце с его точным наименованием и подписью прежнего владельца; по доверенности — с её реквизитами (ст. 48 п. 1). Для обездвиженной и электронной закладной права переходят с приходной записи по счёту депо. Новый владелец документарной закладной, если она не обездвижена, вправе зарегистрироваться в ЕГРН как залогодержатель (ст. 16 п. 1).
- 6Залог закладнойЗакладную закладывают по договору о залоге закладной — с передачей её залогодержателю закладной или без передачи, в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного (ст. 49 п. 1). Можно договориться о праве продать закладную по истечении срока — это оформляют специальной залоговой передаточной надписью (п. 3, 4).
- 7Утрата и дубликатОснование — заявление лица, указанного в ЕГРН как залогодержатель, решение суда в порядке особого производства или заявление утратившего лица, если законность его прав можно установить; для обездвиженной — справка депозитария (ст. 18 п. 1, 1.1). Дубликат с отметкой «дубликат» передают в орган регистрации прав, он вручает его утратившему (п. 2, 3).
- 8Изменение условий и погашениеУсловия меняют соглашением должника, залогодателя и владельца (ст. 13 п. 8): к бумажной закладной прикрепляют соглашение или выдают новую (ст. 13.1 п. 1), электронную меняют по совместному заявлению (ст. 13.4 п. 1). После полного исполнения закладную возвращают с отметкой (ст. 17 п. 2); для электронной заявление об аннулировании не нужно (ст. 13.4 п. 6).
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Частые вопросы о закладной
Что спрашивают залогодатели, кредиторы и покупатели закладных
Что такое закладная по кредитному договору?
Ценная бумага, которая удостоверяет два права её законного владельца: получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без других доказательств его существования, и право залога на недвижимость — ст. 13 п. 2 закона об ипотеке. Обязанные по закладной лица — должник и залогодатель (п. 4).
Как проходит передача прав по закладной?
Стороны заключают сделку в простой письменной форме, а прежний владелец делает на документарной закладной отметку о новом владельце и подписывает её — ст. 48 п. 1. По электронной и обездвиженной закладной права переходят с момента приходной записи по счёту депо приобретателя. Вместе с закладной переходят все удостоверенные ею права (п. 2).
Можно ли получить кредит под залог закладной?
Да. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной с передачей её залогодержателю закладной или без передачи — в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства (ст. 49 п. 1). В договоре можно предусмотреть обращение взыскания, передачу прав по закладной или право продать её по истечении срока (п. 3).
Как восстановить утраченную закладную?
Восстановление утраченной закладной проводит залогодатель, а если он третье лицо — и должник: по заявлению залогодержателя из ЕГРН, по решению суда в порядке особого производства или по заявлению утратившего лица, если законность его прав можно установить (ст. 18 п. 1). Дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной (п. 4).
Показать всёСкрыть
Чем электронная закладная отличается от бумажной?
Электронная закладная — бездокументарная ценная бумага в форме электронного документа с усиленной квалифицированной подписью, которая хранится в депозитарии (ст. 13 п. 3). К ней применяются правила о документарной, если иное не следует из закона или её существа (ст. 13.2 п. 1). Права по ней подтверждает запись по счёту депо.
Кредитор продал закладную. Кому теперь платить?
Законному владельцу закладной или лицу, которое он письменно уполномочил, — ст. 17 п. 4. Если новый владелец прислал письменное уведомление о регистрации в ЕГРН с выпиской, промежуточные платежи вносят ему, не требуя каждый раз предъявлять закладную (ст. 16 п. 2).
Закладная расходится с договором об ипотеке. Что верно?
Содержание закладной, если её приобретатель не знал и не должен был знать о несоответствии — ст. 14 п. 4. Законный владелец вправе потребовать аннулировать закладную и выдать новую, если заявит об этом немедленно; убытки несёт составитель закладной.
Что происходит с закладной после погашения кредита?
Залогодержатель обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме (ст. 17 п. 2). Нахождение закладной у должника или залогодателя свидетельствует, если не доказано иное, что долг погашен (п. 7). По электронной закладной при погашении записи об ипотеке заявление об аннулировании не требуется (ст. 13.4 п. 6).
Когда нужен юрист: залог и соседние темы
Если закладная — часть сделки по обеспечению кредита