Сколько налогов платит арендодатель

Чтобы понять, сколько налога платит арендодатель, сначала определите применяемый режим. Нельзя выбирать процент только по величине арендной платы: у НДФЛ, налога на профессиональный доход, УСН и патента разные правила. Даже одинаковые ставки не означают одинаковую сумму к уплате. Для сравнения нужно учитывать, к какой налоговой базе применяется процент, то есть с какой суммы рассчитывают налог.

Если доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) у налогового резидента Российской Федерации, применяется прогрессивная шкала. При сумме налоговых баз за налоговый период до 2,4 миллиона рублей включительно ставка составляет 13 процентов. Для этой шкалы учитывается совокупность облагаемых доходов, к которым она относится, а не только поступления от арендатора — п. 1 ст. 224 НК РФ.

После превышения первого порога повышенный процент применяется к превышению, а не ко всей сумме. При базе свыше 2,4 миллиона и до 5 миллионов рублей налог равен 312 тысячам рублей плюс 15 процентов превышения над 2,4 миллиона. При базе свыше 5 миллионов и до 20 миллионов рублей — 702 тысячам рублей плюс 18 процентов превышения над 5 миллионами. Дальше, до 50 миллионов рублей включительно, расчёт составляет 3402 тысячи рублей плюс 20 процентов превышения над 20 миллионами. Если база больше 50 миллионов рублей, берут 9402 тысячи рублей и 22 процента превышения над 50 миллионами — п. 1 ст. 224 НК РФ.

При применении налога на профессиональный доход имеет значение, кому предоставляются имущественные права. Для доходов от физических лиц ставка равна 4 процентам. Если арендатор — юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, использующий права в предпринимательской деятельности, ставка равна 6 процентам. Так разграничивает получателей ст. 10 422-ФЗ.

Для упрощённой системы налогообложения (УСН) сначала посмотрите выбранный объект. Объект «доходы» предполагает основную ставку 6 процентов. При объекте «доходы, уменьшенные на величину расходов» основная ставка составляет 15 процентов. Сравнивать эти варианты лишь по проценту ошибочно: во втором варианте расходы уменьшают сумму, к которой применяется ставка — п. 1 и 2 ст. 346.20 НК РФ ч.2.

При УСН возможны региональные пониженные ставки: от 1 до 6 процентов для доходов и от 5 до 15 процентов для доходов за вычетом расходов. Они могут устанавливаться для определяемых Правительством Российской Федерации видов деятельности при соблюдении установленных им критериев. Для такого расчёта нужны соответствующие условия регионального закона — п. 1 и 2 ст. 346.20 НК РФ ч.2.

Если арендодатель применяет патентную систему, общая ставка составляет 6 процентов — п. 1 ст. 346.50 НК РФ. Этот процент относится к патентной системе: переносить на неё расчёт по правилам УСН или шкалу НДФЛ нельзя. При сравнении вариантов сохраняйте связь между режимом, его налоговой базой и ставкой.