На что влияет кадастровая стоимость земельного участка

Если вы выясняете, на что влияет кадастровая стоимость земли, начните с того, какой платёж вас интересует. Для собственника, арендатора публичного участка и покупателя такой земли действуют разные правила. Публичной здесь называется земля в государственной или муниципальной собственности. Кадастровая стоимость участвует в расчётах по-разному: как налоговая база, как основа аренды или как ограничение цены покупки — ст. 390 НК РФ, ст. 39.7 и ст. 39.4 ЗК РФ.

При расчёте земельного налога кадастровая стоимость участка является налоговой базой. Это величина, на основе которой рассчитывают налог, а не сумма к уплате. Правило касается участков, которые признаются объектами налогообложения. Если вопрос возник из-за расходов на владение землёй, кадастровую оценку нужно рассматривать именно как исходную величину для налогового расчёта — п. 1 ст. 390 НК РФ.

Если вы арендуете государственный или муниципальный участок, общее правило связывает арендную плату с его кадастровой стоимостью. Но сначала нужно определить, как заключён договор. Для аренды по результатам аукциона действует исключение: ежегодный платёж либо первый арендный платёж определяется результатами торгов. Когда договор заключают с единственным заявителем или участником в случаях, перечисленных законом, применяют начальную цену предмета аукциона — п. 2 и 7 ст. 39.7 ЗК РФ.

При аренде без торгов порядок определения платы связан с принадлежностью земли. Для федеральной собственности его устанавливает Правительство Российской Федерации, для собственности субъекта и земли с неразграниченной государственной собственностью — орган государственной власти субъекта, для муниципальной земли — орган местного самоуправления. Для отдельных договоров действует предел в размере земельного налога. В частности, это касается граждан с правом первоочередного или внеочередного приобретения участков — п. 3 и 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

При покупке государственной или муниципальной земли без торгов кадастровая стоимость ограничивает цену сверху. Иной размер может быть установлен федеральным законом. Это не означает, что покупатель обязательно платит всю кадастровую стоимость: цену определяют по установленному порядку с учётом принадлежности участка. Для федеральной, региональной и муниципальной земли такой порядок устанавливают соответствующие органы, перечисленные в п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. Ограничение цены закреплено в п. 3 этой статьи.

Если землю приобретают на аукционе, ориентиром становится результат торгов. Для договора с единственным заявителем или участником в предусмотренных случаях применяется начальная цена. Поэтому при сопоставлении цены покупки с кадастровой стоимостью сначала разграничьте продажу с торгами и без них. Цену, сложившуюся на торгах, нельзя оспорить отдельно от их результатов — п. 1 и 1.1 ст. 39.4 ЗК РФ.