Какой налог платить при продаже квартиры до истечения минимального срока владения

При продаже квартиры до истечения минимального срока владения налог рассчитывают с дохода, уменьшенного на расходы на приобретение квартиры либо имущественный вычет. Сначала устанавливают доход, который учитывается для налогообложения. Затем выясняют, какое уменьшение дохода допускается и какая ставка применяется. Налоговая база — это сумма, с которой рассчитывается налог. Она может отличаться и от цены в договоре, и от денег, оставшихся у продавца после сделки. Правила определения дохода содержит ст. 214.10 НК РФ, а имущественного вычета — ст. 220 НК РФ.

Отправная точка — цена продажи, но ограничиваться договором нельзя. В п. 2 ст. 214.10 НК РФ предусмотрено сравнение дохода с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость — стоимость объекта, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. По тексту нормы, если доход меньше результата такого умножения, для налогообложения принимается полученный результат. Поэтому продажа по низкой цене сама по себе ещё не означает столь же небольшую облагаемую сумму. Сначала нужно сопоставить договорную цену с правилами кадастрового расчёта.

У этого правила есть существенные оговорки. Учитывается стоимость, подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права, а для объекта, образованного в течение налогового периода, — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. При отсутствии соответствующих сведений п. 2 ст. 214.10 НК РФ предусматривает неприменение его положений. Кроме того, в тексте статьи прямо отмечено несоответствие этого пункта Конституции Российской Федерации. Поэтому изложенную формулу нельзя представлять как безусловное правило для любой продажи: вопрос о её применении нужно решать с учётом этой оговорки.

Также коэффициент 0,7 не следует автоматически считать одинаковым для всех случаев. Пункт 9 ст. 214.10 НК РФ разрешает законом субъекта Российской Федерации увеличить его до 1 включительно. Это коэффициент для определения дохода через кадастровую стоимость, а не налоговая ставка. Смешение этих величин приводит к неверному расчёту: коэффициент участвует в определении дохода, а ставка применяется к налоговой базе. Само упоминание коэффициента не отвечает на вопрос, какой процент налога должен заплатить продавец квартиры.

Следующий вопрос — имущественный вычет, то есть предусмотренное законом уменьшение дохода при расчёте налога. Подпункт 1 п. 2 ст. 220 НК РФ предусматривает при продаже квартиры, которой владели менее минимального предельного срока, вычет в пределах дохода, но не более 1 000 000 рублей в целом за налоговый период. Эта сумма не является выплатой продавцу и не означает, что столько составит налог. Она относится к уменьшению дохода. Формулировка «в целом» также не позволяет автоматически считать предел отдельным для каждой проданной квартиры.

Отдельно нужно учитывать расходы на приобретение проданной квартиры. Пункт 3 ст. 214.10 НК РФ описывает их учёт при расчёте налога налоговым органом, когда декларация не представлена и проводится предусмотренная нормой проверка. Для указанной в этом пункте категории доходов база уменьшается на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение имущества. Подтверждение означает, что стоимость покупки должна опираться на документы, а не только на объяснение продавца. Договор показывает условия покупки, а документы об оплате помогают установить понесённые расходы.

Если у налогового органа нет документально подтверждённых расходов, п. 3 ст. 214.10 НК РФ предусматривает использование расходов, рассчитанных исходя из цены сделки приобретения, сведения о которой получены налоговым органом. В иных указанных нормой случаях доход уменьшается на имущественный вычет. При этом для доходов с другими предусмотренными там ставками пункт устанавливает иной порядок: база определяется как денежное выражение дохода, а названные вычеты не применяются. Следовательно, нельзя обещать уменьшение любому продавцу без учёта применимого порядка налогообложения.

При продаже квартиры, принадлежавшей нескольким лицам, имеет значение и вид собственности. По п. 4 ст. 214.10 НК РФ при расчёте налоговым органом в порядке п. 3 доход от имущества в общей долевой собственности определяется пропорционально доле продавца. Для общей совместной собственности п. 5 той же статьи предусматривает равные доли дохода участников. Эти положения относятся именно к описанному способу исчисления налога. В результате ответ о размере платежа должен опираться на сведения о сделке, расходах и собственности, а не на один факт ранней продажи. Если декларация не подана в срок, налоговый орган при камеральной проверке рассчитает налог по имеющимся документам и сведениям.