Какой налог нужно платить с продажи доли в квартире

Если человек продал долю в квартире и выясняет, какой налог ему платить, сначала нужно определить срок владения. Когда доля непрерывно принадлежала продавцу не меньше установленного минимального срока, доход от её продажи освобождается от налогообложения. Это освобождение по п. 2 ст. 217.1 НК РФ: уменьшать доход вычетом в такой ситуации уже не требуется.

Общий ориентир — пять лет. Трёхлетний срок применяется, например, при наследовании, дарении членом семьи или близким родственником, приватизации, получении имущества плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Для каждого из этих оснований действует п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Если подходящего основания нет, применяется п. 4 той же статьи. Закон субъекта Российской Федерации может сократить минимальный срок владения — п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Отдельное основание для трёхлетнего срока — отсутствие другого жилья, включая долю в нём, на дату регистрации перехода права к покупателю. При оценке этого условия принимается в расчёт жильё в совместной собственности супругов. При этом новое жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, для такого условия не учитывается. Эти правила п. 3 ст. 217.1 НК РФ позволяют оценить продажу при переезде, когда новое жильё уже куплено, а прежняя доля ещё продаётся.

Начало срока тоже может отличаться. Для доли, приобретённой по договору участия в долевом строительстве, отсчёт ведётся с полной оплаты её стоимости; доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию этот отсчёт не меняет. При приобретении по уступке учитывается полная оплата прав требования. Если доля выделена в связи с использованием материнского капитала, срок определяется с учётом приобретения квартиры владельцем сертификата или его супругом. Основание — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Если продажа произошла до окончания нужного срока, применим имущественный вычет — сумма, на которую уменьшается доход для налогообложения. Для продажи квартир и долей в них подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ предусматривает предел в целом 1 000 000 рублей за налоговый период. Это уменьшение дохода, а не сумма налога к уплате и не выплата продавцу. При нескольких продажах нужно учитывать общий предел, а не относить его заново к каждому объекту.

При реализации имущества в общей долевой собственности размер вычета распределяют пропорционально долям совладельцев. Для общей совместной собственности возможно распределение по договорённости — подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. Перед расчётом уменьшения дохода нужно установить, какое имущество продано и как оформлена собственность участников сделки. Правило о распределении нельзя подменять предположением, что каждому продавцу общего имущества положен полный вычет.