Какой налог нужно платить при продаже недвижимости по кадастровой стоимости

Если продажа недвижимости проходит по кадастровой стоимости, исходный доход продавца равен согласованной цене. Название способа оценки не создаёт особого налога: речь идёт о налоге на доходы физических лиц. При этом полученная за объект сумма и налоговая база могут различаться. База — сумма, с которой рассчитывают налог после предусмотренного уменьшения дохода. Правила определения дохода и базы закреплены в ст. 214.10 НК РФ.

Коэффициент 0,7 нужен для определения нижнего порога дохода при продаже дешевле кадастровой оценки. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ цену сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на этот коэффициент. Если цена равна полной кадастровой стоимости, уменьшать её до такого порога нельзя. Даже при увеличении коэффициента законом субъекта Российской Федерации до 1 цена, равная кадастровой стоимости, не оказывается ниже порога — п. 9 ст. 214.10 НК РФ.

Для сравнения берут стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, применяемую с 1 января года регистрации перехода права собственности. Если объект образован в течение этого года, ориентиром становится оценка на дату его постановки на государственный кадастровый учёт. Условие о нужной дате существенно: сравнивать цену с произвольно выбранной кадастровой оценкой другого периода неправильно — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

При продаже квартиры, комнаты, жилого или садового дома, земельного участка либо доли в таком имуществе можно учитывать имущественный вычет. Это уменьшение дохода, а не отдельная выплата продавцу. При владении менее минимального предельного срока его размер ограничен в целом 1 000 000 рублей за налоговый период. Для иного недвижимого имущества предел составляет 250 000 рублей — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Документы о покупке нужны для учёта расходов на приобретение проданного объекта. Когда налоговый орган рассчитывает налог при непредставлении декларации, п. 3 ст. 214.10 НК РФ предусматривает уменьшение доходов на подтверждённые расходы для соответствующей категории доходов. Если таких документов у органа нет, учитывается полученная им информация о цене приобретения; в иных предусмотренных случаях применяется вычет. Для доходов с иными ставками этот пункт предусматривает расчёт без такого вычета.

Если декларация не представлена и налоговый орган проводит предусмотренную проверку, доход от продажи общей долевой недвижимости распределяется пропорционально долям собственников. При общей совместной собственности он распределяется поровну между участниками — п. 4 и 5 ст. 214.10 НК РФ. Для продавца доли это означает, что при таком расчёте учитывается приходящийся на него доход.

Перед определением суммы к уплате нужно также учитывать освобождение дохода от налогообложения, на которое указывает п. 7 ст. 214.10 НК РФ. Равенство цены кадастровой оценке не является условием такого освобождения. Если доход облагается налогом, итог получают применением соответствующей ставки к рассчитанной базе, а не простым умножением кадастровой стоимости без учёта предусмотренных уменьшений.