Какой налог нужно платить при продаже квартиры

При продаже квартиры надо сначала определить, освобождён ли полученный доход от НДФЛ. Сам факт получения денег от покупателя ещё не означает, что с них обязательно придётся заплатить налог. По п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождение связано с непрерывным владением недвижимостью в течение установленного минимального срока или дольше. Разбор вопроса о том, какие налоги платят после продажи квартиры, начинается с основания приобретения жилья и продолжительности владения, а не с умножения цены договора на процент.

Общий минимальный срок составляет пять лет по п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Три года предусмотрены п. 3 той же статьи, в частности для квартиры, полученной по наследству, в результате приватизации или в дар от члена семьи либо близкого родственника. Ещё одно основание — получение собственности плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Для этих случаев способ приобретения непосредственно влияет на освобождение дохода от налога. При продаже приватизированной квартиры после трёх лет непрерывного владения доход освобождается от налога.

Трёхлетний срок применяется и к единственному жилью при соблюдении условий подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. На дату регистрации перехода права к покупателю у продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём, включая совместную собственность супругов. При этом жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, для указанного условия не учитывается. Наличие другой квартиры нужно оценивать вместе со временем её приобретения.

Начало срока тоже имеет значение. Для жилья, приобретённого по договору участия в долевом строительстве, п. 2 ст. 217.1 НК РФ связывает его с полной оплатой стоимости. Доплата за увеличение площади после ввода объекта в эксплуатацию при этом не учитывается. При приобретении по договору уступки прав требования срок исчисляется с полной оплаты этих прав по договору уступки. Ориентироваться только на дату оформления собственности в таких случаях было бы неверно.

Если минимальный срок не выдержан, возникает вопрос, как рассчитать налог с продажи квартиры. Налоговая база — это выраженный в деньгах доход, к которому применяется соответствующая ставка с учётом предусмотренных законом правил. Статья 214.10 НК РФ различает цену сделки и доход, принимаемый для налогообложения. Эти величины могут не совпадать. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, для расчёта налога доход принимается равным 70% этой стоимости.

В частности, п. 3 ст. 214.10 НК РФ описывает расчёт налоговым органом при непредставлении обязательной декларации и проведении проверки. Для этого расчёта учитывается цена сделки. Если сведений о ней нет либо цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, доход принимается исходя из соответствующей кадастровой стоимости с коэффициентом. По п. 9 этой статьи закон субъекта Российской Федерации может увеличить коэффициент до 1 включительно. Использовать одно и то же значение без учёта регионального правила нельзя.

Снизить облагаемый доход позволяют расходы и вычеты в случаях, предусмотренных законом. В п. 3 ст. 214.10 НК РФ для соответствующей категории доходов названо уменьшение на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы по приобретению имущества. Если таких документов у налогового органа нет, норма предусматривает учёт расходов по известной ему цене сделки приобретения. В иных предусмотренных этим правилом случаях применяются налоговые вычеты. Для доходов, облагаемых по другим ставкам, тот же пункт устанавливает иной порядок определения базы, без указанных вычетов.

Чтобы посчитать сумму налога, недостаточно знать только цену продажи: нужны основание и срок владения, сведения о покупке, подтверждение затрат и применимая ставка. Статья 214.10 НК РФ описывает налог как процентную долю налоговой базы. Коэффициент к кадастровой стоимости не является ставкой НДФЛ. Он участвует в определении учитываемого дохода. Смешение этих двух величин приводит к ошибочному ответу на вопрос, какой процент налога взимается с продажи.

Для общей собственности предусмотрены специальные правила расчёта налоговым органом по п. 3 ст. 214.10 НК РФ. При долевой собственности доход распределяется пропорционально доле продавца согласно п. 4. При совместной собственности п. 5 предусматривает равные доли дохода участников. Это позволяет отделить доход конкретного продавца от общей суммы сделки. А п. 6 ст. 217.1 НК РФ допускает уменьшение минимального срока владения региональным законом: федеральный срок нужно соотносить с применимым региональным регулированием.