Какие последствия влечёт досрочное расторжение договора аренды

Если расторгли договор аренды раньше времени, сначала определите, с какой даты он прекратился. При соглашении сторон обязательства прекращаются с момента его заключения, если стороны не согласовали другое. При судебном расторжении ориентиром служит вступление решения в законную силу, однако суд может определить иную дату в пределах правил п. 3 ст. 453 ГК РФ. От этой даты зависит, какие обязательства ещё действовали. По п. 2 той же статьи прекращение обязательств допускает исключения, связанные с законом, договором или их существом.

Следующий вопрос — когда и в каком виде возвращать арендованное имущество. После прекращения аренды его нужно передать арендодателю в состоянии, в котором оно было получено, с поправкой на нормальный износ. Договор может предусматривать другое состояние при возврате. Обычные следы использования и повреждения нужно различать: для оценки требований о состоянии имущества сопоставьте условия передачи и возврата — ст. 622 ГК РФ.

Если имущество осталось у арендатора после прекращения договора, последствия влечёт задержка его возврата. Арендодатель вправе потребовать арендную плату за всё время просрочки. Когда этой суммы не хватает для покрытия причинённых убытков, он может требовать возмещения разницы. Если договор предусматривает неустойку за несвоевременный возврат, убытки допускается взыскать полностью сверх неё, кроме случаев, когда договор устанавливает иной порядок. Поэтому при споре о сумме имеют значение продолжительность задержки и содержание условия о неустойке — ст. 622 ГК РФ.

Вернуть всё уплаченное только потому, что аренда закончилась досрочно, нельзя. Исполненное до расторжения по общему правилу остаётся у получившей стороны, если закон или соглашение не предусматривают возврат. Другая ситуация — деньги получены, а встречное обязательство не исполнено либо исполнено неравноценно. Тогда применяются правила о неосновательном обогащении с учётом исключений, предусмотренных п. 4 ст. 453 ГК РФ. Если причиной расторжения стало существенное нарушение другой стороны, можно требовать убытки, причинённые расторжением, по п. 5 этой статьи.

Если квартирант съезжает раньше срока, речь идёт о найме жилого помещения. Наниматель вправе прекратить такой договор в любое время, получив согласие других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредив наймодателя за три месяца. Когда квартирант съедет фактически и когда прекратится договор — разные вопросы: ранний выезд нужно соотнести с предупреждением и оформленным прекращением отношений. Для решения о выезде ориентируйтесь на п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Если после расторжения найма жильё продолжают занимать наниматель и другие проживающие, их выселение производится на основании решения суда — ст. 688 ГК РФ. При требовании собственника прекратить наём из-за нарушений также учитывается судебный порядок и основания ст. 687 ГК РФ: например, невнесение платы или порча жилья. Здесь нужно различать добровольное прекращение найма квартирантом и расторжение по требованию наймодателя.