Какие налоги возникают при покупке и продаже квартиры

Если вы продаёте квартиру, налоговый вопрос связан с полученным доходом. Покупатель, напротив, тратит деньги: покупная цена не становится его доходом от продажи. Для него предусмотрен имущественный вычет — возможность учесть расходы при определении налоговой базы. Поэтому вопрос о том, какой налог возникает при покупке и продаже квартиры, нужно разделять на два расчёта: доход от отчуждения жилья и расходы на приобретение — ст. 214.10 и 220 НК РФ.

При продаже не ориентируйтесь исключительно на цену в договоре. Для расчёта дохода п. 2 ст. 214.10 НК РФ предусматривает сравнение с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Речь о стоимости, применяемой с начала года регистрации перехода права, а для образованного в течение года объекта — на дату кадастрового учёта. Региональный закон может увеличить коэффициент до 1 включительно — п. 9 той же статьи. Кадастровая стоимость нужна для определения учитываемого дохода, а не для обозначения готовой суммы налога.

Для квартиры, проданной до истечения минимального предельного срока владения, предусмотрен вычет из дохода в пределах 1 000 000 рублей в целом за налоговый период. Это уменьшение дохода для налогообложения, а не выплата продавцу. Правило относится также к продаже доли в квартире — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

При покупке жилья в России размер учитываемых расходов ограничен 2 000 000 рублей. Если вы использовали меньше предельной суммы, остаток можно учесть при последующем приобретении жилья. Это продолжение использования остатка: повторное предоставление вычета запрещено. Соотнесите стоимость покупки с ранее использованной суммой, прежде чем рассчитывать налоговую выгоду — подп. 1 п. 3 и п. 11 ст. 220 НК РФ.

Для приобретённой в собственность квартиры право на вычет возникает с государственной регистрации права. У квартиры в строящемся доме другой момент: передача застройщиком и принятие покупателем по подписанному акту или иному документу о передаче. Обратиться за вычетом в этом случае можно после регистрации собственности — подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Подтвердите покупку договором, а оплату — банковскими выписками, квитанциями или другими платёжными документами. Для долевого строительства нужны договор участия и документ о передаче. При совместной покупке супругами предусмотрено заявление о распределении расходов — подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Из расходов на покупку исключаются суммы, покрытые материнским капиталом, бюджетными выплатами, работодателем или иными лицами. Покупатель также лишён вычета на приобретение, если продавец и покупатель являются взаимозависимыми физическими лицами — п. 5 ст. 220 НК РФ.