Как сменить управляющую компанию

Поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно по решению собственников. Начать стоит с действующего договора: выяснить, когда и на каком основании он заключён, каков срок его действия и какие обязательства приняла компания. От этого зависит основание прекращения отношений. Если вы хотите заменить организацию, вынесите этот вопрос на общее собрание собственников. По ч. 9 ст. 161 ЖК РФ дом может управляться только одной управляющей организацией.

Для одностороннего отказа от договора действует ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. По общему правилу собственники вправе отказаться от его исполнения не ранее чем через год с даты заключения. Решение принимает общее собрание. Ждать окончания года не требуется, если компания не выполняет условия договора либо собственники меняют способ управления. Если основанием служат нарушения, нужно сопоставить фактическое исполнение с конкретными обязанностями компании: какие работы предусмотрены и что осталось невыполненным.

Смена организации и изменение способа управления — разные решения. Например, переход к управлению товариществом собственников жилья меняет сам способ управления. По ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ выбирается и изменяется общим собранием в любое время. При замене одной компании другой нужно учитывать правила прекращения договора из ст. 162 ЖК РФ; свобода выбора способа управления не отменяет этих правил.

Если прежняя организация выбрана по открытому конкурсу, учитывайте специальное правило ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ. Оно допускает односторонний отказ по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, когда до окончания его действия собрание приняло решение о выборе или изменении способа управления. Есть и правило об окончании срока: согласно ч. 6 той же статьи, без заявления одной из сторон о прекращении договор продлевается на прежний срок с прежними условиями.

При выборе новой организации согласуйте содержание договора. По ч. 1 ст. 162 ЖК РФ у компании должна быть лицензия. Собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами всех голосов в доме, выступают одной стороной договора. Условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников. В договоре закрепляют состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения платы и контроль исполнения. Это позволяет заранее определить, за что будет отвечать новая компания.

Переход завершается исполнением решения и передачей управления. Новая организация приступает к исполнению договора с даты изменения реестра лицензий субъекта Российской Федерации — так установлено ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. По ч. 10 прежняя компания обязана передать документацию, ключи, коды доступа и необходимые технические средства в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора. Эти обязанности стоит учитывать при организации перехода, чтобы новая компания получила всё необходимое для управления домом.