Как сдать квартиру в аренду

Чтобы правильно сдать квартиру в аренду, начните с письменного оформления отношений. Статья 674 ГК РФ называет такой документ договором найма жилого помещения и прямо устанавливает его форму. В бытовом вопросе используется слово «аренда», а в этой норме речь идёт о найме. При обращении к статье нужно учитывать её название и содержание: она регулирует форму договора найма жилья и регистрацию возникающего обременения. Именно эти два требования определяют ответ об оформлении сдачи квартиры по приведённой норме.

Письменная форма означает, что договорённость нужно выразить в тексте договора. Одного разговора о сдаче квартиры для выполнения требования п. 1 ст. 674 ГК РФ недостаточно. Даже если стороны одинаково понимают договорённость, им нужно оформить её письменно. Здесь закон не связывает выбор формы с желанием участников: в пункте прямо сказано, что договор заключается письменно. Оформление аренды квартиры начинается именно с подготовки письменного договора найма.

Следующий вопрос — на какой срок заключается договор. Он имеет самостоятельное значение по п. 2 ст. 674 ГК РФ. Если найм предусмотрен на срок не менее года, возникающее на его основании ограничение права собственности подлежит государственной регистрации. Это требование дополняет письменную форму: наличие текста договора ещё не отвечает на вопрос о регистрации. Чтобы разобраться в оформлении, нужно сопоставить срок найма с границей, которую прямо устанавливает закон.

Выражение «не менее года» включает и договор ровно на год, и договор на более продолжительный срок. При сроке ровно год нельзя исходить из того, что регистрация касается только более длительного найма. Формулировка п. 2 ст. 674 ГК РФ охватывает оба случая. Если обсуждается оформление сдачи квартиры на такой срок, вопрос о государственной регистрации возникающего обременения уже следует из самого содержания нормы, а не из предпочтений сторон договора.

Обременение — это ограничение права собственности; сама статья использует эти слова вместе. По п. 2 ст. 674 ГК РФ регистрируется именно ограничение, возникающее на основании договора найма. Такое уточнение помогает точнее понимать выражение «зарегистрировать аренду». Для объяснения требования закона недостаточно сказать, что нужен письменный документ: нужно также указать, какой правовой результат подлежит регистрации. При найме на срок не менее года зарегистрируйте ограничение права собственности на сдаваемое жилое помещение.

Если срок найма меньше года, условие о продолжительности, указанное в п. 2 ст. 674 ГК РФ, не выполняется. При таком сроке регистрировать обременение по п. 2 ст. 674 ГК РФ не требуется. Однако письменная форма сохраняется: п. 1 той же статьи не ставит её в зависимость от длительности найма. Даже при коротком сроке заключите письменный договор найма. Два положения статьи нужно читать вместе, сохраняя самостоятельное значение каждого из них.

При подготовке оформления полезно разделить два вопроса: существует ли письменный договор и подпадает ли его срок под правило о регистрации. Ответ на первый вопрос не заменяет ответа на второй. Например, письменное оформление при найме не менее года выполняет требование о форме, но не устраняет предусмотренную законом регистрацию обременения. И наоборот, обсуждение регистрационных действий не отменяет необходимости оформить сам договор письменно. Такая последовательность следует из двух отдельных пунктов ст. 674 ГК РФ.

Порядок государственной регистрации статья связывает с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень документов, срок проведения регистрации и способ подачи уточните перед обращением за государственной регистрацией. Подготовьте письменный договор найма и выясните порядок подачи заявления по закону о регистрации. Для ответа на вопрос об оформлении квартиры основанием регистрации служат договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее года, и возникающее из него обременение.

Итак, при сдаче квартиры письменный договор найма нужен независимо от того, достигает ли срок годовой границы. Если достигает, к требованию о форме добавляется правило о государственной регистрации ограничения права собственности. При работе над договором адвокат может объяснить различие этих требований и соотнести срок найма с п. 2 ст. 674 ГК РФ. Это позволяет обсуждать оформление предметно: отдельно текст договора и отдельно предусмотренную законом регистрацию возникающего обременения.