Как разделить земельный участок, на котором стоят два дома

Если на участке два дома, сначала определите, как пройдёт граница между будущими участками и можно ли будет пользоваться каждой постройкой после раздела. Ориентироваться только на расположение домов неудобно: нужно учитывать и пространство вокруг них, и форму остающейся земли. Раздел, который делает разрешённое использование дома невозможным, запрещён п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ.

Сопоставьте площадь каждой будущей части с допустимыми размерами земельных участков. Там, где действуют градостроительные регламенты, минимальную и максимальную площадь определяют именно они. Если регламенты не распространяются на землю или не устанавливаются, размеры определяются по Земельному кодексу и другим федеральным законам. Это два разных основания проверки площади по п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Проверьте, какие ограничения сохранятся на каждой части земли. Например, при выборе границы нужно учитывать, останется ли возможность использовать участок по разрешённому назначению с учётом существующего обременения. Если сохраняемые ограничения исключают такое использование, выбранный раздел недопустим. Это условие относится к будущим участкам, даже когда расположение двух домов позволяет провести между ними удобную линию — п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ.

Форма участков тоже имеет значение. Граница не должна создавать вклинивание, чересполосицу, изломы и другие недостатки, мешающие рациональному использованию земли. При выборе варианта раздела оценивайте обе получающиеся территории: удобная площадка вокруг первого дома не оправдывает непригодную конфигурацию земли у второго. Требования к результату образования участков закреплены в п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Отдельно сопоставьте будущие границы с границами муниципальных образований, населённых пунктов и территориальных зон. Для обычного раздела земли под домами запреты на такие пересечения имеют практическое значение. При этом пересечение с зоной с особыми условиями использования территории по общему правилу допускается. Различайте запрет на образование участка и действующие ограничения его использования — п. 3 и 7 ст. 11.9 ЗК РФ.

Для кадастрового учёта образуемых участков потребуется межевой план. Документы о правах нужны для оформления юридического результата раздела: среди оснований закон называет договоры, свидетельства о праве на наследство, акты о правах и вступившие в законную силу судебные акты. Подбирайте документы под своё основание приобретения земли. Межевой план и правовые основания предусмотрены ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если при кадастровых работах обнаружится нарушение требований к образованию участков, до учёта можно обратиться в орган, утвердивший документы об их образовании, и попросить внести исправления — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ. Это позволяет скорректировать документы ещё до оформления раздела земли под домами. После устранения препятствий образование недвижимости по общему правилу сопровождается одновременными кадастровым учётом и регистрацией прав — ч. 3 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.