Как разделить земельный участок на два участка

Чтобы разделить участок земли на две самостоятельные части, сначала нужно выяснить, допустимы ли их предполагаемые размеры. По п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ минимальная и максимальная площадь определяются градостроительными регламентами там, где они устанавливаются. Если такие регламенты не действуют или не устанавливаются, применяются правила земельного законодательства и других федеральных законов. Поэтому само по себе желание получить два участка ещё не означает, что выбранный вариант раздела возможен.

Площадь оценивают для каждого будущего участка. Например, достаточная общая площадь исходной земли не устраняет проблему, если после раздела одна часть окажется меньше допустимого минимума. Из ст. 11.9 ЗК РФ нельзя вывести единый размер для всех участков. Сначала определяют, какие требования действуют для этой земли, и сопоставляют с ними обе будущие площади. Делить землю обязательно поровну из приведённых требований также не следует.

Дальше оценивают расположение границ. Пункт 6 ст. 11.9 ЗК РФ запрещает образование участков с недостатками, которые мешают рационально использовать и охранять землю. Это касается, в частности, неудобной изломанной границы и невозможности размещения недвижимости. Нарисованная на плане линия должна давать пригодные к использованию участки, а не только две отдельные площади. Кроме того, нужно учитывать требования этой статьи к пересечению границ муниципальных образований, населённых пунктов и территориальных зон.

Если на земле есть постройки, вариант раздела оценивают с учётом их использования. По п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ образование участков недопустимо, когда оно делает невозможным разрешённое использование расположенной там недвижимости. Нельзя оценивать линию раздела в отрыве от того, что уже находится на земле. Сохраняющиеся обременения, то есть ограничения использования участка, тоже имеют значение: по п. 5 той же статьи они не должны препятствовать использованию будущих участков по разрешённому назначению.

Для оформления потребуется межевой план — документ с описанием образуемых участков для кадастрового учёта. Он прямо назван в п. 7 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. При этом межевой план не заменяет основание регистрации права. В этой статье среди оснований названы, в частности, договоры, свидетельства о праве на наследство и вступившие в законную силу судебные акты. Набор документов связан с тем, на каком основании оформляются права на землю.

Завершает оформление обращение с заявлением и документами в орган регистрации прав. Статья 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает одновременный кадастровый учёт и регистрацию прав при образовании объекта, кроме перечисленных в ней исключений. Если при кадастровых работах выявится нарушение требований к образуемым участкам, п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ допускает до учёта обратиться за изменением документов в орган, который их утвердил. Цель такого обращения — устранить конкретное препятствие для образования участков.