Как расторгнуть договор с арендатором

Чтобы расторгнуть договор с арендатором по инициативе арендодателя, сначала определите, установлен ли срок аренды. От этого зависит, можно ли воспользоваться отказом с предварительным предупреждением. Если срок в договоре не определён, аренда считается заключённой на неопределённый срок. Для такого договора каждая сторона вправе заявить об отказе в любое время. Это позволяет прекратить бессрочную аренду и тогда, когда претензий к использованию имущества нет: основанием служит право стороны отказаться от договора — п. 2 ст. 610 ГК РФ.

При бессрочной аренде предупредите арендатора заранее. Общий срок предупреждения составляет один месяц, а для недвижимого имущества — три месяца. Прежде чем назначать дату прекращения аренды, посмотрите, нет ли другого срока в договоре: закон допускает такое условие. Другой срок может быть установлен и законом. В уведомлении нужно выразить именно намерение отказаться от договора, чтобы арендатор понимал, какое решение принято арендодателем. Право на отказ и сроки предупреждения предусмотрены п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если договор содержит определённый срок, разграничьте желание закончить аренду раньше и нарушение правил пользования имуществом. Когда арендатор использует его вопреки условиям договора либо назначению, арендодатель вправе потребовать расторжения. Сформулируйте претензию через конкретное несоответствие: какое использование согласовано и что арендатор делает фактически. Сошлитесь на соответствующее условие договора, чтобы арендатор мог соотнести ваше требование со своей обязанностью и объяснить свою позицию по нарушению. Требование о досрочном расторжении в таком случае опирается на п. 3 ст. 615 ГК РФ. Это основание связано с поведением арендатора, а право отказаться от бессрочного договора — с отсутствием определённого срока аренды.

Чтобы оценить нарушение, начните с условий о пользовании. Арендатор обязан соблюдать то, что стороны записали в договоре. Если они не определили способ использования, ориентиром становится назначение имущества. Поэтому при подготовке требования полезно сопоставить условие договора с фактическими действиями арендатора, а при отсутствии такого условия — объяснить несоответствие назначению. Такое сравнение помогает обосновать, почему арендодатель требует расторжения, и связывает претензию с обязанностью арендатора, установленной п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Если спор возник из-за передачи имущества другому лицу, уточните характер передачи и наличие согласия арендодателя. Субаренда означает сдачу арендованного имущества другому пользователю, а перенаём — передачу прав и обязанностей по договору аренды. Для этих действий п. 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает согласие арендодателя, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. При оценке использования имущества учитывайте и эту оговорку. Требование о расторжении обосновывайте нарушением условий пользования или назначения имущества по п. 3 той же статьи.

При передаче имущества в субаренду ответственным перед арендодателем остаётся арендатор. Правило об ответственности сохраняется и для других перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК РФ способов передачи, кроме перенайма. Поэтому наличие другого пользователя не освобождает арендатора от его обязательств перед вами в случаях, на которые распространяется это правило. Кроме того, срок субаренды не может превышать срок основного договора. Эти положения помогают понять, с чьими действиями и обязательствами связана претензия арендодателя.

Если ненадлежащее использование причинило убытки, арендодатель вправе потребовать их возмещения вместе с расторжением. Разделите эти требования по содержанию: в одном объясните причину прекращения аренды, в другом — какие потери связаны с использованием имущества вопреки договору или назначению. Для обсуждения с арендатором подготовьте имеющиеся сведения об использовании и потерях. Право заявить оба требования закреплено в п. 3 ст. 615 ГК РФ; обещать возмещение лишь на основании заявления арендодателя нельзя.

Уведомление об отказе и требование о расторжении должны отражать выбранное основание. В первом случае укажите, что аренда бессрочная, сообщите об отказе и учитывайте применимый срок предупреждения по п. 2 ст. 610 ГК РФ. Во втором опишите нарушение пользования и потребуйте расторжения по п. 3 ст. 615 ГК РФ. Не смешивайте эти действия в неопределённую просьбу «закончить отношения»: арендатору должно быть понятно, прекращаете ли вы бессрочную аренду через предупреждение или предъявляете требование из-за нарушения. Так содержание обращения будет соответствовать причине, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды.