Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость определяется для объектов недвижимости, включенных в перечень для оценки. Расчет проводит бюджетное учреждение по методическим указаниям, как предусмотрено ч. 1 ст. 14 237-ФЗ. Поэтому вопрос, как рассчитать кадастровую стоимость имущества, начинается с характеристик конкретного объекта и правил их учета. Чтобы проверить расчет своего объекта, изучите сведения и материалы проекта отчета на сайте бюджетного учреждения.

Для зданий и помещений обязательному рассмотрению подлежат местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома. Учитывается также, находится ли объект в ветхом или аварийном состоянии либо в границах зоны с особыми условиями использования территории. Последнее означает территорию, для которой установлены особые условия использования. Часть 2 ст. 14 237-ФЗ называет и другие ценообразующие факторы: это характеристики, которые влияют на стоимость и предусмотрены методическими указаниями.

Если нужно определить кадастровую стоимость дома, существенны именно сведения о здании. Нельзя объяснить итог только адресом, оставив без рассмотрения год постройки или состояние дома. Вместе с тем обязательное рассмотрение признака еще не означает, что он всегда повышает или снижает результат на определенную величину: таких величин ст. 14 237-ФЗ не устанавливает. Для понимания расчета нужно смотреть, какие сведения использованы при оценке конкретного дома.

Для земельного участка ч. 3 ст. 14 237-ФЗ отдельно выделяет местоположение и нахождение в зоне с особыми условиями использования территории. Остальные влияющие на цену факторы берутся из методических указаний. Переносить перечень характеристик здания на землю без учета этого различия нельзя: материал стен и год постройки относятся к другим объектам.

После определения стоимости учреждение обязано проконтролировать качество результатов. По ч. 4 ст. 14 237-ФЗ ориентиром служит сложившаяся ценовая ситуация на рынке недвижимости; используются в том числе сведения о сделках из Единого государственного реестра недвижимости. Это часть процедуры проверки полученных значений. Закон не сводит ее к простому приравниванию кадастровой стоимости к цене одной выбранной сделки.

Результаты оформляют в проекте отчета. Его сведения и материалы размещают в фонде данных государственной кадастровой оценки для представления замечаний. Если собственник хочет понять, как считается стоимость его имущества, полезно сопоставить использованные характеристики с фактическими. По ч. 18 и 19 ст. 14 237-ФЗ в замечании указывают суть ошибки, кадастровый номер конкретного объекта и при необходимости разделы проекта; можно приложить подтверждающие документы. Если учреждение учитывает замечание и пересчитывает стоимость, оно также проверяет применимость замечания к соседним, смежным и однотипным объектам по ч. 22 этой статьи.