Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры определяется бюджетным учреждением в рамках государственной кадастровой оценки. По ч. 1 ст. 14 237-ФЗ расчет охватывает все объекты недвижимости, включенные в перечень, и проводится по методическим указаниям. Поэтому ответ на вопрос, как рассчитать такую стоимость, начинается с правил оценки и исходных сведений об объекте. Чтобы проверить расчет своей квартиры, запросите у бюджетного учреждения сведения об использованных характеристиках и порядке расчета по методическим указаниям.

Для помещений ч. 2 ст. 14 237-ФЗ перечисляет сведения, влияние которых на стоимость обязательно рассматривается. Это местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, ветхое или аварийное состояние, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории. Последнее означает, что при оценке рассматривают и расположение объекта в пределах такой зоны. Перечень факторов не закрытый: учитываются также другие факторы, предусмотренные методическими указаниями. При этом обязательное рассмотрение характеристики не означает, что закон заранее устанавливает одинаковую прибавку или скидку для каждой квартиры.

Полученную сумму сопоставляют с ценовой ситуацией на рынке. Часть 4 ст. 14 237-ФЗ предусматривает обязательный контроль качества результатов, в том числе с использованием сведений о сделках из Единого государственного реестра недвижимости. Такой контроль помогает проверить результат оценки. Если кадастровая стоимость отличается от цены сделки с вашей квартирой, запросите у бюджетного учреждения пояснения к расчету и использованным рыночным данным.

Если нужно понять, как посчитали стоимость именно вашего объекта, ориентиром служит проект отчета. Это электронный документ, который бюджетное учреждение составляет по результатам определения стоимости. По ч. 13 ст. 14 237-ФЗ сведения и материалы проекта размещаются в фонде данных государственной кадастровой оценки для замечаний. Там же публикуется информация о месте размещения проекта на сайте учреждения. Сопоставление характеристик квартиры с материалами проекта позволяет сформулировать конкретный вопрос к расчету вместо общего несогласия с суммой.

Очень низкая стоимость сама по себе еще не объясняет причину результата. Имеет смысл выяснить, какие сведения о доме и квартире использованы, как рассмотрено их влияние и нет ли пропущенных характеристик. При нехватке информации учреждение вправе запросить ее у органов и организаций, располагающих нужными сведениями: это предусмотрено ч. 5 ст. 14 237-ФЗ.

Обнаруженные расхождения можно описать в замечании к проекту отчета. Для конкретной квартиры указывают кадастровый номер, а при необходимости — страницы или разделы проекта. По ч. 19 ст. 14 237-ФЗ к замечанию разрешено приложить документы об ошибках или неучтенных характеристиках. Пересчет не следует автоматически из подачи замечания: ч. 22 связывает его с решением учреждения учесть замечание и изменить стоимость. Если замечание подходит и к другим однотипным объектам, учреждение обязано проверить необходимость аналогичного пересчета.