Как рассчитать налог после продажи квартиры

Чтобы правильно рассчитать налог с продажи квартиры, сначала отделите полученные деньги от налоговой базы. Налоговой базой называют облагаемую сумму, с которой продавцу рассчитывают налог. Она может отличаться от цены договора: на расчёт влияют кадастровая стоимость и уменьшение дохода. Особенности определения базы при продаже недвижимости закреплены в ст. 214.10 НК РФ. Освобождение дохода от налога нужно учитывать до расчёта: к правилам об освобождении отсылает п. 7 этой статьи.

Для сравнения с ценой продажи берут кадастровую стоимость, применяемую с января года регистрации перехода права собственности. Если объект образован в течение этого года, ориентиром служит стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ цену сопоставляют с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. При более низкой цене доход для налогообложения принимают по кадастровому ориентиру. Но проверьте и региональный коэффициент: по п. 9 той же статьи субъект РФ вправе повысить его до 1 включительно.

Если соответствующей кадастровой стоимости нет в Едином государственном реестре недвижимости на установленную дату, правило такого сравнения не применяется. Это существенно для продавца, который пытается рассчитать налог только по цене договора. При изменении кадастровой стоимости вследствие установления рыночной стоимости учитывается дата начала применения изменённых сведений для налогообложения — п. 8 ст. 214.10 НК РФ. Более позднее изменение стоимости не всегда меняет расчёт за год продажи.

Далее определите, какое уменьшение дохода относится к вашей продаже. Вычет при продаже квартиры позволяет убрать из облагаемого дохода до 1 000 000 рублей в пределах общего лимита за налоговый период — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Это уменьшение базы, а не сумма налога к возврату. Лимит относится в целом к перечисленному в норме имуществу, а не выделяется заново для каждой проданной квартиры.

Если налоговый орган рассчитывает налог при непредставлении декларации, для доходов, облагаемых по соответствующей ставке, он учитывает подтверждённые расходы на приобретение квартиры. При отсутствии таких документов используются имеющиеся у органа сведения о цене её приобретения; в иных случаях применяется вычет. Для доходов с иными ставками предусмотрен расчёт без этого вычета — п. 3 ст. 214.10 НК РФ. Значит, прежде чем вычитать расходы из цены продажи, нужно определить применимый порядок налогообложения.

Завершает расчёт применение ставки к полученной базе. Если налоговый орган рассчитывает доход от продажи квартиры в долевой собственности, он распределяет доход пропорционально долям. При совместной собственности доход участников для такого расчёта делится поровну — пп. 4–5 ст. 214.10 НК РФ. Это позволяет отделить доход конкретного продавца от общей суммы сделки и не рассчитывать его налог со всей стоимости квартиры.