Как правильно заключить договор аренды квартиры

Если вы хотите правильно заключить договор аренды квартиры для проживания, начните с письменного оформления. В ст. 674 ГК РФ такое соглашение называется договором найма жилого помещения. Именно этот термин помогает понять, какое правило относится к вашему вопросу. Разговорное название «аренда жилья» не должно отвлекать от требования к форме: договор найма оформляют письменно.

Устную договорённость нужно перенести в письменный договор. Когда обсуждаете, как заключить договор аренды жилого помещения, отделяйте переговоры от оформления соглашения: обсудить найм и составить письменный текст — разные действия. Требование о письменной форме действует для договора найма жилого помещения независимо от того, возникает ли затем обязанность зарегистрировать обременение. Основание — п. 1 ст. 674 ГК РФ.

При оформлении квартиры обратите внимание на продолжительность найма, которую стороны выбрали для своего соглашения. От этого срока зависит применение правила о государственной регистрации обременения права собственности на жильё. Если вы оформляете найм ровно на год, правило уже действует. Оно распространяется и на договоры с более длительным сроком: выражение «не менее года» включает год, а не только срок свыше года. Это предусмотрено п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Что именно нужно регистрировать при таком найме? Обременение права собственности на жилое помещение. Так называется ограничение права собственника, возникающее на основании договора найма. Для человека, который решает, как заключить договор аренды жилья, это отдельная часть оформления: письменный договор служит основанием возникновения обременения, а регистрационное требование относится к этому обременению. Такая конструкция закреплена в п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Если договор заключается на срок меньше года, требование о регистрации обременения по п. 2 ст. 674 ГК РФ к нему не применяется. Однако письменное оформление сохраняется. Короткий срок меняет ответ на вопрос о регистрации, но не позволяет ограничиться устным соглашением. При выборе срока не смешивайте эти два требования: форму определяет п. 1, а годовую границу для регистрации — п. 2 той же статьи.

Перед заключением договора сопоставьте его письменный текст с выбранным сроком найма. Практический порядок такой: оформить соглашение письменно, определить, достигает ли срок года, и при утвердительном ответе учесть государственную регистрацию обременения. Если вы обсуждаете именно регистрацию договора аренды квартиры, уточняйте предмет действия: по ст. 674 ГК РФ регистрируется ограничение права собственности, возникшее из найма. Это позволяет правильно сформулировать задачу при оформлении жилья.