Как оформить раздел земельного участка

Чтобы оформить раздел участка, сначала определите, можно ли образовать задуманные участки с выбранными площадями и границами. Для земли, на которую распространяются градостроительные регламенты, минимальные и максимальные размеры берут из этих регламентов. Для остальных участков пределы определяют по земельному законодательству и другим федеральным законам. Это отправная точка для выбора варианта раздела — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Затем оцените расположение построек относительно будущих границ. После раздела должно оставаться возможным разрешённое использование недвижимости: провести границу так, что пользоваться расположенным на земле объектом по назначению станет невозможно, нельзя. Сохраняющиеся ограничения также не должны исключать использование новых участков в соответствии с разрешённым использованием. Эти условия действуют вместе с требованиями к площади — п. 4 и 5 ст. 11.9 ЗК РФ.

При выборе конфигурации избегайте узких вклинивающихся полос, чередующихся частей земли и изломанных границ, которые мешают рационально использовать участок. Раздел также не должен создавать невозможность размещения недвижимости. Будущие границы нельзя проводить через границы муниципальных образований и населённых пунктов. Для пересечения территориальных зон и лесничеств предусмотрен отдельный запрет с исключениями для специальных целей образования земли — п. 3, 6 и 7 ст. 11.9 ЗК РФ.

Для кадастрового оформления подготовьте межевой план. Он служит основанием для учёта образуемых земельных участков по п. 7 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Одновременно определите документ, на котором основано право: среди оснований закон называет договоры и другие сделки, акты уполномоченных органов, свидетельства о наследстве, вступившие в законную силу судебные акты. Набор документов должен соответствовать основанию возникновения права, а межевой план относится к учёту самой земли — ч. 2 ст. 14 этого закона.

Оформление новых участков в органе регистрации прав проводится по заявлению с приложением подготовленных документов. При образовании недвижимости кадастровый учёт и регистрацию прав по общему правилу проводят вместе: это означает оформление сведений о новых объектах и прав на них в рамках одновременных действий. Для отдельных случаев образования земли закон предусматривает исключения, поэтому порядок обращения нужно соотнести с основанием её образования — ч. 1 и п. 2 ч. 3 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если ещё до учёта обнаружено, что образование участка нарушает требования к нему, можно изменить документы, по которым он образуется. Заинтересованное лицо вправе направить заявление в орган, утвердивший эти документы, с просьбой устранить нарушение. Заявление рассматривается в том же порядке, который предусмотрен для утверждения документов. Такой путь доступен и тогда, когда нарушение выявили при кадастровых работах, — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ.