Как официально сдавать квартиру по договору
Собственнику нужно письменно оформить наём и исполнить налоговые обязанности. Срок договора определяет необходимость регистрации обременения, а совокупная годовая налоговая база резидента — сколько НДФЛ платить с дохода.
Коротко
Нужно заключить письменный договор найма квартиры, а при сроке от года зарегистрировать обременение права собственности. Если вы налоговый резидент РФ и сдаёте жильё гражданину без спецрежима, подайте декларацию по месту учёта. НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего года: 13% при совокупной годовой налоговой базе до 2,4 млн рублей, выше — по шкале 15–22%.
Ответ подробно: оформление найма и налог с дохода
Чтобы официально сдавать квартиру по договору, оформите отношения с жильцом письменно. Устная договорённость о проживании и оплате не соответствует форме найма, установленной п. 1 ст. 674 ГК РФ. Отдельно учитывайте срок: если договор заключён на год или дольше, государственной регистрации подлежит возникающее обременение права собственности на квартиру — п. 2 ст. 674 ГК РФ.
Какой налог платят за сдачу квартиры гражданину? При обычном налогообложении без спецрежима собственник платит налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Получая плату от гражданина, который не выступает налоговым агентом, то есть не удерживает налог при выплате, вы рассчитываете его самостоятельно. Эта обязанность связана с полученным доходом от найма — п. 1 и 2 ст. 228 НК РФ.
Сколько нужно платить, если вы налоговый резидент РФ? При совокупной годовой налоговой базе до 2,4 млн рублей включительно действует ставка 13%. Налоговой базой называют доход, принимаемый для расчёта НДФЛ от сдачи жилья. Для выбора ступени учитывается совокупность доходов, облагаемых по общей шкале, а не только поступления от жильца. С превышения 2,4 млн до 5 млн рублей берут 15%, с превышения 5 млн до 20 млн — 18%, с превышения 20 млн до 50 млн — 20%, свыше 50 млн — 22%. Повышенный процент применяется к соответствующей части базы — п. 1 ст. 224 НК РФ.
Чтобы платить налог за сдачу квартиры, представьте декларацию в налоговый орган по месту своего учёта. Рассчитанную по ней сумму уплатите по месту жительства не позднее 15 июля следующего года. При отсутствии места жительства уплата производится по месту учёта по иному основанию — п. 3 и 4 ст. 228 НК РФ.
Что говорит закон: срок уплаты НДФЛ
Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Что говорит закон: письменная форма найма
Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от договора до уплаты налога
Порядок для собственника, который сдаёт квартиру гражданину без специального налогового режима.
- 1Оформите письменный наёмЗаключите с жильцом письменный договор: этого требует п. 1 ст. 674 ГК РФ.
- 2Учтите срок договораПри найме на срок не менее года зарегистрируйте обременение права собственности по п. 2 ст. 674 ГК РФ.
- 3Рассчитайте НДФЛ и подайте декларациюДля резидента РФ примените общую шкалу п. 1 ст. 224 НК РФ с учётом совокупной налоговой базы. Декларацию представьте в налоговый орган по месту учёта по п. 3 ст. 228 НК РФ.
- 4Перечислите рассчитанный налогЗавершите уплату не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода, по правилам п. 4 ст. 228 НК РФ.
Документы: оформление сдачи квартиры
Письменный договор нужен для найма, декларация — для исполнения обязанности по НДФЛ.
| Документ |
|---|
| Письменный договор найма жилого помещения — ст. 674 ГК РФ. |
| Налоговая декларация о доходах от сдачи квартиры — п. 3 ст. 228 НК РФ. |
Частые вопросы: НДФЛ при сдаче квартиры
Ответы о расчёте и уплате налога собственником без спецрежима.
Какой налог платят за сдачу квартиры?
С дохода от найма у гражданина собственник без спецрежима платит НДФЛ. Когда плательщик не является налоговым агентом, расчёт выполняет сам собственник по ст. 228 НК РФ. Для налогового резидента РФ общая шкала начинается с 13% — п. 1 ст. 224 НК РФ.
Сколько платить со сдачи квартиры при разных годовых доходах?
У резидента РФ сумма определяется совокупной годовой базой по общей шкале. До 2,4 млн рублей включительно применяется 13%. Части базы сверх этого порога облагаются последовательно по ставкам 15%, 18%, 20% и 22% в пределах соответствующих ступеней — п. 1 ст. 224 НК РФ.
Как платить налог за сдачу квартиры?
При самостоятельной уплате сначала рассчитайте НДФЛ с полученного дохода и представьте декларацию в налоговый орган по месту учёта. Срок перечисления рассчитанной суммы — не позднее 15 июля следующего года. Обязанности по расчёту, декларированию и уплате закреплены в ст. 228 НК РФ.
Услуги и темы рядом
Составление договора, регистрация найма и другие вопросы о недвижимости.
Не откладывайте защиту