Как объединить земельные участки

Начать объединение земельных участков стоит с проверки того, каким получится общий участок. Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемой земле. Это касается не только площади: значение имеют расположение границ, возможность пользоваться существующими объектами и отсутствие недостатков, мешающих разумно использовать землю. Поэтому выбранный контур нужно оценить до обращения за кадастровым учётом — внесением сведений об участке в реестр недвижимости.

Сначала сопоставьте предполагаемую площадь с допустимыми размерами. Если для земли установлены градостроительные регламенты, минимальные и максимальные размеры определяются ими. Когда такие регламенты не действуют или не устанавливаются, применяются правила земельного законодательства и других федеральных законов. Это различие закреплено в пунктах 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Одна лишь сумма площадей исходных участков ещё не показывает, отвечает ли результат требованиям закона.

Затем проверьте, где пройдёт внешняя граница. По пункту 3 ст. 11.9 ЗК РФ она не должна пересекать границы муниципальных образований или населённых пунктов. Пункт 7 этой статьи запрещает пересечение границ территориальных зон и лесничеств, но предусматривает исключения для перечисленных в нём целей. Территориальные зоны нельзя смешивать с зонами с особыми условиями использования территорий: для последних та же норма устанавливает другой подход. Само пересечение их границ по общему правилу не препятствует образованию участка, если федеральный закон не устанавливает иное.

Отдельный вопрос — что произойдёт с использованием земли и построек. Пункт 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускает образования участка, после которого расположенные на нём объекты недвижимости нельзя использовать разрешённым способом. Пункт 6 запрещает создавать неудобную конфигурацию: вклинивания, изломанные границы и другие недостатки, препятствующие рациональному использованию и охране земли. Эти условия касаются результата объединения, даже если общая площадь укладывается в допустимые пределы.

Для оформления подготовьте межевой план — документ, который ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости называет основанием кадастрового учёта образуемых земельных участков. Помимо него, эта статья предусматривает заявление и документы, подтверждающие основание регистрации прав. В числе таких оснований указаны договоры, акты о правах на недвижимость, свидетельства о праве на наследство и вступившие в силу судебные акты. Собирайте документы, относящиеся к вашему праву на землю: весь перечень статьи не означает, что нужны все перечисленные в ней бумаги одновременно.

Если при подготовке объединения обнаружено нарушение требований к образуемому участку, пункт 8 ст. 11.9 ЗК РФ позволяет до кадастрового учёта обратиться за изменением документов, по которым он образуется. Заявление направляется органу, утвердившему эти документы, с целью устранить выявленное нарушение. Само наличие межевого плана не заменяет соблюдения требований к будущему участку.