Коротко
Это зависит от вида договора: гражданину квартиру для проживания передаёт собственник или уполномоченное им лицо по договору найма, организации — по договору аренды или иному договору. Перед заселением проверьте полномочия наймодателя, сведения ЕГРН и пригодность жилья. Договор найма оформляют письменно; при сроке не менее года регистрируют возникающее обременение.
Ответ подробно: проверка перед заселением
Начните с того, кто будет снимать квартиру и для чего. Если вы как гражданин получаете жильё за плату для проживания, речь идёт о найме жилого помещения. Наймодатель — человек, который предоставляет вам жильё, наниматель — вы. Если квартиру получает юридическое лицо, возможен договор аренды или иной договор, но использовать помещение оно вправе только для проживания граждан. Это разграничение помогает выбрать подходящее оформление сделки — ст. 671 ГК РФ.
Затем выясните, кто предлагает подписать договор. Сдавать жильё по договору найма вправе собственник или лицо, которому он предоставил такие полномочия. Попросите документы, подтверждающие право на квартиру, а у представителя — подтверждение полномочий от собственника. Сопоставьте эти сведения с тем, кто будет указан наймодателем в договоре. Так вы проверяете право человека передать вам квартиру для проживания — п. 1 ст. 671 ГК РФ.
Чтобы проверить квартиру перед арендой, изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сверьте описание объекта с квартирой, которую вам показывают. Посмотрите зарегистрированные права, ограничения и обременения. Отдельно прочитайте сведения о правопритязаниях и заявленных в суде требованиях: они помогают увидеть, какие вопросы о правах на жильё уже возникли. Такой состав общедоступной выписки предусмотрен ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Если вам передали выписку ЕГРН с персональными данными правообладателя, информацию о нём можно проверить на действительность посредством официального сайта. Такая проверка доступна любому лицу, её результат получает уникальный идентификационный номер. Используйте эту возможность для проверки сведений о том, кому принадлежит предлагаемое жильё, — ч. 8.1 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
При осмотре проверяйте, какое именно помещение вам передают и подходит ли оно для постоянного проживания. Предметом найма может быть изолированная квартира, дом либо часть квартиры или дома — п. 1 ст. 673 ГК РФ. Сопоставьте впечатление от осмотра со сведениями выписки: в ней отражаются решения о признании помещения непригодным для проживания, а дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласно ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
До подписания прочитайте письменный договор и сравните его с тем, что проверили: кто предоставляет жильё, какое помещение передаётся и для какого использования. Устную договорённость нужно оформить письменно — этого требует п. 1 ст. 674 ГК РФ. Плата за предоставление квартиры для проживания относится к существу найма по ст. 671 ГК РФ.
Посмотрите также на срок найма. Когда договор заключают на срок не менее года, возникающее ограничение права собственности, то есть обременение квартиры наймом, подлежит государственной регистрации. Учитывайте это при выборе срока и оформлении отношений с наймодателем — п. 2 ст. 674 ГК РФ.
Что говорит закон: право сдавать жильё
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Что говорит закон: письменное оформление
Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от документов к договору
Проверяйте документы вместе с условиями передачи конкретной квартиры.
- 1Установите право сдавать квартируВыясните, действует ли собственник лично или через уполномоченное лицо. Проверьте подтверждение права и полномочий по п. 1 ст. 671 ГК РФ.
- 2Прочитайте сведения ЕГРНСверьте объект, зарегистрированные права и обременения. Обратите внимание на сведения о спорах и непригодности жилья, предусмотренные ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
- 3Осмотрите помещениеПроверьте изолированность и пригодность предлагаемого жилья для постоянного проживания с учётом п. 1 ст. 673 ГК РФ.
- 4Проверьте оформление наймаПодготовьте письменный договор. При сроке не менее года учитывайте государственную регистрацию обременения по ст. 674 ГК РФ.
Документы: основания передачи квартиры нанимателю
Эти документы нужны для проверки права предоставить жильё и оформления найма.
| Документ |
|---|
| Выписка из ЕГРН для сверки предлагаемого жилья и сведений о правах на него |
| Подтверждение полномочий лица, действующего от собственника, если договор подписывает представитель |
| Письменный договор найма для сверки сторон, помещения и срока |
Частые вопросы: документы и условия найма
Практические вопросы при проверке предлагаемого жилья.
Может ли договор подписывать человек, который не является собственником?
Да, собственник вправе уполномочить другое лицо предоставить квартиру по договору найма. Перед подписанием попросите подтверждение этих полномочий и сопоставьте его с условиями договора. Такое участие представителя предусмотрено п. 1 ст. 671 ГК РФ.
Какие сведения в выписке ЕГРН стоит прочитать перед арендой?
Посмотрите описание квартиры, зарегистрированные права, ограничения и обременения, сведения о правопритязаниях и судебных требованиях. Проверьте также записи о непригодности помещения и аварийности дома. Содержание общедоступной выписки определяет ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Нужно ли оформлять найм письменно при коротком сроке?
Да, письменная форма предусмотрена для договора найма независимо от продолжительности проживания. При найме на срок не менее года дополнительно требуется государственная регистрация возникающего обременения права собственности на квартиру — ст. 674 ГК РФ.
Услуги и темы рядом
Вопросы о документах на жильё и оформлении отношений с собственником.
Не откладывайте защиту