Что делать, если арендатор не платит аренду
Начните с условий договора: какую плату, в каком порядке и к какому сроку должен внести арендатор. Существенная задержка платежей может дать право потребовать оплату вперёд, но у этого требования есть ограничения.
Коротко
Нужно сопоставить условия договора с фактическими платежами и определить задолженность. По ст. 614 ГК РФ арендатор обязан платить своевременно. При существенном нарушении сроков можно потребовать досрочную оплату, если договор не предусматривает иного. Такое требование ограничено двумя сроками подряд и касается будущих платежей.
Когда нужна помощь: спор об оплате
Адвокат поможет сопоставить требования сторон с условиями договора.
- В договоре не указан срок оплаты, а стороны спорят, наступила ли просрочка.ст. 614 ГК РФ
- Арендатор ссылается на ухудшение состояния имущества и требует уменьшить плату.ст. 614 ГК РФ
- Вы хотите потребовать оплату вперёд, но договор содержит особые условия о задержке платежей.ст. 614 ГК РФ
Ответ подробно: долг и будущие платежи
Если арендатор не платит арендную плату, сначала установите, какое обязательство он нарушил. Статья 614 ГК РФ обязывает его своевременно оплачивать пользование имуществом. Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором аренды. Поэтому для разговора о долге нужны конкретные условия: за что вносится плата, когда она должна поступить и какие платежи уже получены. Само недовольство нерегулярной оплатой ещё не объясняет, из чего складывается ваше требование.
Составьте расчёт по каждому неоплаченному периоду: предусмотренная договором плата, фактически полученное исполнение и оставшаяся разница. Это позволит отделить уже возникший долг от платежей, срок которых пока не наступил. Если арендатор перечислял деньги частями, учтите поступления при сопоставлении с договором. Требование об оплате должно быть понятным: арендатору нужно видеть, какое именно исполнение вы считаете неполученным и на каком условии основан расчёт.
Не всякая арендная плата выражается в денежном переводе. По ст. 614 ГК РФ стороны могут предусмотреть услуги, передачу вещи, затраты на улучшение имущества или сочетание форм оплаты. Прежде чем считать отсутствие перевода задолженностью, посмотрите, что согласовано сторонами. Если оплата включает несколько составляющих, оцените каждую из них по условиям договора. Это особенно существенно, когда арендатор утверждает, что исполнил обязательство другим согласованным способом.
Отсутствие в договоре порядка или срока внесения платы не означает, что платить не нужно. Статья 614 ГК РФ отсылает к условиям, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Здесь спор может касаться уже самого момента просрочки. Не подменяйте отсутствующее условие удобной для себя датой: основание выбранного срока нужно связать с правилом закона.
При существенном нарушении сроков оплаты ст. 614 ГК РФ позволяет потребовать досрочного внесения арендной платы, если договором не предусмотрено иное. Досрочная оплата означает внесение будущей платы раньше обычного срока. Срок её внесения устанавливает арендодатель. При этом требовать её более чем за два срока подряд нельзя. Не смешивайте такое требование с расчётом уже образовавшейся задолженности: у них разный предмет. Для требования будущей платы существенность нарушения имеет самостоятельное значение.
Уточните и причину отказа от оплаты. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, ст. 614 ГК РФ предусматривает его право потребовать соответственного уменьшения платы, если законом не установлено иное. Одной ссылки на неудобства недостаточно для объяснения такого требования: сопоставьте доводы арендатора с этими условиями. Если вопрос касается квартиры, также начните с текста договора и согласованного порядка оплаты; одного бытового названия отношений для выбора требования недостаточно.
Что говорит закон: досрочная оплата
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Что говорит закон: обязанность платить
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: подготовка требования
Опирайтесь на договор и правила ст. 614 ГК РФ.
- 1Найдите условия оплатыУстановите форму платы, порядок её внесения и согласованные сроки. Учтите изменения договора.
- 2Сопоставьте начисления и исполнениеПодготовьте расчёт неоплаченных обязательств с учётом полученных денег или другой согласованной формы оплаты.
- 3Оцените возражения арендатораЕсли он требует уменьшения платы, сопоставьте названные им причины с условиями п. 4 ст. 614 ГК РФ.
- 4Сформулируйте требованиеУкажите задолженность и её основание. Если требуете ещё и досрочную оплату, отдельно обозначьте будущие платежи, срок внесения и основание по п. 5 ст. 614 ГК РФ.
Документы: условия и исполнение
Соберите материалы, по которым можно сопоставить обязательства сторон и фактическую оплату.
| Документ |
|---|
| Договор аренды и соглашения об изменении условий оплаты |
| Подтверждения полученных платежей или иного исполнения |
| Расчёт задолженности по условиям договора |
| Переписка о задержке оплаты и причинах возражений арендатора |
Частые вопросы: задержка арендной платы
Ответы о сроках и условиях оплаты по ст. 614 ГК РФ.
Нужно ли платить, если в договоре не указан срок?
Обязанность вносить арендную плату сохраняется. По ст. 614 ГК РФ при отсутствии согласованных условий применяются порядок, условия и сроки, обычно используемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Можно ли при задержке потребовать арендную плату вперёд?
Это допускается при существенном нарушении сроков, если договор аренды не предусматривает иного. По п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель устанавливает срок досрочной оплаты, но требование не может охватывать более двух сроков подряд.
Что делать, если арендатор квартиры не вносит плату и ссылается на состояние имущества?
Уточните, какого уменьшения платы он требует и чем его объясняет. Пункт 4 ст. 614 ГК РФ связывает право требовать уменьшения с существенным ухудшением условий пользования или состояния имущества по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, если законом не предусмотрено иное.
Услуги и темы рядом
Связанные вопросы об условиях аренды и отношениях сторон.
Не откладывайте защиту