Согласование перепланировки начинается с проекта и заявления собственника в орган местного самоуправления. Разберите, какие документы подать, когда требуется согласие на общее имущество и чем завершение ремонта отличается от оформления его результата.
Коротко
Переустройство связано с инженерными сетями и оборудованием, а перепланировка — с границами, площадью или внутренней планировкой помещения: ч. 1–2 ст. 25 ЖК РФ. Для работ требуется решение органа местного самоуправления по месту нахождения помещения, принятое по заявлению собственника или его представителя с проектом и необходимыми документами: ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ. Окончание ремонта ещё нужно оформить по ст. 28 ЖК РФ.
Начните с сопоставления задуманного ремонта, документов на помещение и будущего проекта.
ч. 1–2 ст. 25 ЖК РФ, ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ
п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ
Ошибки возникают не только при строительных работах: состав заявления и оформление завершения имеют самостоятельное значение.
Я проверяю юридическую часть проекта и документов, когда ремонт затрагивает права собственников или вызывает спор с согласующим органом.
Заявитель, собственники дома и согласующий орган участвуют в разных действиях. Полномочия на подачу документов не заменяют необходимых согласий.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник данного помещения | Представляет заявление и документы в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения помещения. Может поручить обращение уполномоченному лицу. | ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Уполномоченное собственником лицо | Подаёт документы от имени собственника. Для согласования требуется подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки. | ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Согласовывает работы своим решением; получает предусмотренные документы по межведомственным запросам, если заявитель не представил их по собственной инициативе. | ч. 1, 2.1 ст. 26 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Выражают согласие на работы, невозможные без присоединения части общего имущества. Согласие всех собственников оформляется протоколом общего собрания. | п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Наниматель жилого помещения по договору социального найма | При уполномочии наймодателя представляет документы с письменным согласием всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих. | п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Заявитель | После окончания работ направляет уведомление; при перепланировке прилагает технический план и указывает сведения об уплате государственной пошлины. | ч. 1 ст. 28 ЖК РФ |
Правовая квалификация зависит от содержания работ, а оформление результата — от того, что именно изменилось.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического либо другого оборудования, если требуется изменить технический паспорт помещения. Поэтому при подготовке документов я сопоставляю описание оборудования с техническим паспортом и проектом: ч. 1 ст. 25 ЖК РФ.
Перепланировка охватывает изменение границ, площади, образование новых помещений и изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади. Она может затронуть смежные помещения и требует отражения результата в Едином государственном реестре недвижимости либо кадастрового учёта и регистрации прав на образованные помещения: ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Если проект невозможен без присоединения части общего имущества дома, к нему добавляется протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений. Именно необходимость такого присоединения определяет специальное требование к документам: п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Решение о согласовании относится к началу работ. После их окончания заявитель направляет уведомление, а выполненные изменения подтверждаются актом приёмочной комиссии. Для перепланировки завершение связано с реестром, для переустройства — с утверждением акта: ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ.
Для переустройства и перепланировки закон устанавливает разные моменты завершения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю не только акт приёмки, но и документы об изменении сведений реестра после перепланировки. Такой подход позволяет определить, какой этап оформления результата ещё предстоит пройти, не смешивая его с фактическим окончанием ремонта.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет обращения определяется проектом, статусом помещения и стадией оформления работ.
Нужно установить, требует ли перенос сетей или оборудования изменения технического паспорта, затем подготовить проект переустройства и обращение за согласованием: ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ.
Проверяется проект новой планировки, даже если площадь квартиры остаётся прежней. Внутренние изменения включены в понятие перепланировки, для которой нужно решение согласующего органа: ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.
Проект затрагивает часть общего имущества, без которой работы невозможны. Необходимо проверить протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений дома: п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Документы готовит наниматель, уполномоченный наймодателем. Проверяются письменные согласия всех членов его семьи, включая временно отсутствующих, прежде чем передать заявление: п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Для помещения или дома, являющегося памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа охраны памятников. Его можно получить межведомственно: п. 6 ч. 2, ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
После согласованных работ требуется уведомление с техническим планом и сведениями об уплате пошлины. Затем проверяются акт приёмочной комиссии и оформление результата в реестре: ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ.
Для заявления о согласовании существенны проект и обязательные согласия. Отказ в согласовании препятствует началу работ на основании такого обращения: работы проводятся по решению органа местного самоуправления, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Непредставление обязательного проекта перепланировки | Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо, подающее заявление о согласовании. | Отказ в согласовании переустройства или перепланировки по результатам рассмотрения заявления и представленных документов. | ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Отсутствие протокола о согласии всех собственников при необходимом присоединении общего имущества | Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо, обращающееся за согласованием таких работ. | Отказ в согласовании заявленного проекта переустройства или перепланировки, предполагающего присоединение части общего имущества дома. | ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю с вопроса о том, что изменится после ремонта: оборудование, внутренние перегородки, границы или площадь. Название работ в смете не определяет их правовую квалификацию. Сопоставляю технический паспорт и описание проекта с признаками переустройства и перепланировки по ч. 1–2 ст. 25 ЖК РФ. Это помогает подготовить обращение о тех изменениях, которые действительно задуманы собственником.
Отдельно проверяю, не включено ли в проект общее имущество дома. При его необходимом присоединении я изучаю протокол о согласии всех собственников помещений, а не ограничиваюсь подписями соседей. Для помещения по социальному найму выясняю полномочия нанимателя от наймодателя и наличие семейных согласий: п. 3, 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
После завершения работ проверяю последовательность оформления: уведомление, технический план при перепланировке, утверждение акта, сведения реестра. Я объясняю собственнику, какой документ подтверждает каждый этап. Для переустройства ориентиром служит утверждённый акт, а для перепланировки — оформление изменений в реестре по ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ.
Разделите подготовку проекта, рассмотрение заявления и оформление законченных работ. Для каждого этапа сохраните подтверждающие документы.
До спора о решении органа установите, что именно было подано и какие сведения орган должен был получить самостоятельно.
При отказе или бездействии согласующего органа подготовка начинается с заявления, расписки и документов о ходе рассмотрения.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Как собственнику оспорить отказ | Собственник, чьи права нарушены отказом органа местного самоуправления в согласовании перепланировки, подаёт в суд административный иск о признании отказа незаконным. Заявитель вправе обжаловать отказ в судебном порядке. | ч. 3 ст. 27 ЖК РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Что указать в административном иске | Назовите согласующий орган, номер и дату отказа, нарушенные права собственника, положения закона для проверки отказа и требование признать его незаконным. Если подавали жалобу вышестоящему органу, укажите дату и результат её рассмотрения. | ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Когда подать иск против отказа | Для собственника, оспаривающего отказ в согласовании перепланировки, срок составляет три месяца со дня, когда он узнал о нарушении своих прав этим отказом. Сохраните ответ органа и подтверждение его получения, чтобы обосновать дату осведомлённости. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Если орган не принимает решение | При задержке согласования собственник может оспорить бездействие органа, пока сохраняется обязанность принять решение, и в течение трёх месяцев после её прекращения, если КАС или другой федеральный закон не установили иное. В иске опишите, от какого решения уклоняется орган. | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ, п. 4 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
Для спора об отказе сохраните заявление о согласовании и расписку. Если вышестоящий орган рассмотрел жалобу собственника, копию его ответа приложите к административному иску: ч. 3 ст. 220 КАС РФ.
Состав зависит от права на помещение, социального найма, статуса памятника и присоединения общего имущества.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление и проект | Для рассмотрения будущих изменений помещения: п. 1, 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Заявитель представляет заявление по утверждённой форме и подготовленный, оформленный в установленном порядке проект. |
| Правоустанавливающие документы | Подтверждают право на помещение: п. 2 ч. 2, ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ. | Подлинники или нотариально засвидетельствованные копии. При зарегистрированном праве можно не представлять самостоятельно. |
| Технический паспорт | Отражает технические сведения о помещении: п. 4 ч. 2, ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ. | Заявитель вправе представить по своей инициативе; при непредставлении сведения запрашивает орган. |
| Протокол общего собрания | Подтверждает согласие на необходимое присоединение общего имущества: п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Протокол о согласии всех собственников помещений дома на такие работы. |
| Согласия членов семьи нанимателя | Требуются при обращении уполномоченного наймодателем нанимателя: п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | В письменной форме от всех членов семьи, включая временно отсутствующих. |
| Уведомление и технический план | Для оформления завершённой перепланировки: ч. 1 ст. 28 ЖК РФ. | Заявитель направляет уведомление с техническим планом; в уведомлении указывает сведения об уплате пошлины. |
Различайте рассмотрение заявления и подтверждение выполненных работ: это самостоятельные этапы с разными начальным и конечным событиями.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Решение органа о согласовании либо отказе | Не позднее чем через сорок пять дней. | С представления обязательных документов в согласующий орган; при обращении через МФЦ — с передачи документов центром в этот орган. | ч. 4 ст. 26 ЖК РФ |
| Выдача или направление документа о согласовании либо решения об отказе | Не позднее чем через три рабочих дня. | Со дня принятия соответствующего решения согласующим органом. | ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, ч. 3 ст. 27 ЖК РФ |
| Утверждение акта приёмочной комиссии после уведомления о завершении | Не более тридцати дней. | Со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления о завершении переустройства или перепланировки. | ч. 2 ст. 28 ЖК РФ |
Переустройство завершается со дня утверждения акта. Для перепланировки конечное событие — изменение сведений реестра либо кадастровый учёт образованных помещений и регистрация права на них: ч. 3 ст. 28 ЖК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о проекте, заявителе, согласиях и завершении оформления помещения.
Согласование работ органом местного самоуправления и документы для обращения. Собственник или уполномоченное им лицо подаёт заявление по месту нахождения помещения, представляет проект и другие необходимые документы. Основанием проведения работ служит принятое органом решение: ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ.
Да, если работы меняют внутреннюю планировку помещения. Перепланировка включает такие изменения и без изменения границ или площади. Для её проведения требуется согласование на основании решения органа местного самоуправления: ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.
Уполномоченное собственником лицо. Заявление с документами подаётся в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения помещения. Обращение возможно непосредственно или через многофункциональный центр в соответствии с заключённым соглашением о взаимодействии: ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Да. Заявитель вправе не представлять технический паспорт по собственной инициативе. Тогда согласующий орган запрашивает его либо содержащиеся в нём сведения межведомственно. В расписке должны быть отражены документы, которые будут получены по таким запросам: ч. 2.1, 3 ст. 26 ЖК РФ.
Нет. Когда перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества дома, к проекту требуется протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений в доме на такие работы. Согласия только владельцев смежных квартир не заменяют этот документ: п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Согласие оформляется письменно, когда документы представляет наниматель, уполномоченный наймодателем на их представление. Поэтому перед обращением нужно проверить как уполномочие, так и состав семейных согласий: п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Для помещения или дома, являющегося памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости работ. Заявитель вправе не представлять его самостоятельно: в таком случае документ запрашивает согласующий орган: п. 6 ч. 2, ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Решение о согласовании или отказе принимают не позднее сорока пяти дней со дня представления обязательных документов в согласующий орган: ч. 4 ст. 26 ЖК РФ. Если обращаетесь через МФЦ, срок считают со дня передачи документов центром в орган, а не со дня их приёма в МФЦ: ч. 4 ст. 26 ЖК РФ.
Со дня изменения сведений реестра недвижимости о границах или площади помещения либо кадастрового учёта образованных помещений и регистрации права на них. Перед этим заявитель уведомляет о завершении работ, прилагает технический план и указывает сведения об уплате пошлины: ч. 1, 3 ст. 28 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту