Собственник, допускающий разрушение квартиры, рискует столкнуться с требованием о её продаже с публичных торгов. Разберём значение предупреждения и срока ремонта, полномочия органа, обращающегося в суд, и порядок выплаты средств после продажи.
Коротко
Бесхозяйственное содержание жилого помещения — содержание, при котором собственник допускает его разрушение. Уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника и назначить соразмерный срок ремонта. Если необходимый ремонт без уважительных причин не выполнен, суд по иску такого органа может решить продать помещение с публичных торгов. Собственнику выплачивается выручка за вычетом расходов на исполнение решения — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. Для жилых помещений учитываются особенности жилищного законодательства — п. 2 ст. 287.7 ГК РФ.
Начните с документа, из которого стало известно о претензиях к состоянию квартиры.
п. 1 ст. 287.7 ГК РФ
п. 1 ст. 287.7 ГК РФ
п. 1 ст. 287.7 ГК РФ
При угрозе продажи важны не только повреждения, но и действия собственника после предупреждения.
Консультация помогает связать претензии органа с документами о состоянии квартиры.
Для продажи квартиры важны полномочия истца и поведение собственника после предупреждения.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения | Получает предупреждение о необходимости устранить нарушения. Если нарушения влекут разрушение, ему также может быть назначен соразмерный срок ремонта. При невыполнении необходимого ремонта имеет значение наличие уважительных причин. При продаже ему выплачиваются вырученные средства за вычетом расходов на исполнение решения. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Уполномоченный государственный орган | Может предупредить собственника об устранении нарушений и назначить соразмерный срок ремонта при разрушении помещения. После предупреждения вправе предъявить иск о продаже, если собственник продолжает нарушения либо без уважительных причин не выполняет необходимый ремонт. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Орган местного самоуправления | Назван наряду с уполномоченным государственным органом: может предупредить собственника и обратиться в суд с требованием о продаже при продолжении нарушений или невыполнении ремонта без уважительных причин после предупреждения. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Суд | По иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Денежное последствие для собственника связано с выручкой и расходами на исполнение этого судебного решения. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
Разрушение квартиры, конфликт с соседями и использование помещения не по назначению требуют раздельного разбора.
Бесхозяйственное содержание в п. 1 ст. 287.7 ГК РФ связано с тем, что собственник допускает разрушение помещения. Поэтому при споре о состоянии квартиры нужно выяснить характер повреждений и необходимый ремонт. Неопрятность и разрушение нельзя объединять одним бытовым описанием без выяснения фактического состояния жилья.
Использование не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей названы в п. 1 ст. 287.7 ГК РФ наряду с бесхозяйственным содержанием. Для последующего требования о продаже норма связывает эти основания с продолжением нарушений после предупреждения. В отношении ремонта прямо названо его невыполнение без уважительных причин.
Предупреждение направлено на устранение нарушений. Если они влекут разрушение, орган также может назначить соразмерный срок ремонта. Продажа с торгов относится к судебному этапу: решение может быть принято по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
К жилым помещениям этот механизм применяется с особенностями жилищного законодательства — п. 2 ст. 287.7 ГК РФ. При разборе квартиры отделяйте общее основание прекращения собственности от специальных правил, связанных с жилым назначением помещения.
Предупреждение и последующее поведение собственника входят в основание требования о продаже.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю текст предупреждения с работами, которые орган считает необходимыми. Затем проверяю, что было сделано после предупреждения и чем подтверждены причины задержки. Эти документы позволяют разбирать требование по его основаниям, а не ограничиваться спором о внешнем виде квартиры.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Предмет разбирательства зависит от того, какие нарушения орган связывает с продажей.
Собственник получил предупреждение, но необходимый ремонт не выполнен. Разбор касается повреждений, назначенного срока и отсутствия либо наличия уважительных причин задержки — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Повреждения требуют сложного ремонта, а собственник не согласен с назначенным сроком. Для оценки требования важна соразмерность срока необходимому ремонту, прямо названная в п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Собственник приступил к устранению разрушения. Документы о выполненных работах сопоставляются с тем необходимым ремонтом, невыполнение которого орган положил в основание требования о продаже — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
После предупреждения орган ссылается на продолжение нарушений прав и интересов соседей. Здесь разбираются содержание предупреждения и последующее поведение собственника — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Требование о продаже связано с тем, что использование помещения не по назначению продолжилось после предупреждения. Состояние ремонта и назначение помещения разграничиваются как разные основания — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Денежная часть спора касается средств, выплачиваемых собственнику. Из выручки от публичных торгов вычитаются расходы на исполнение судебного решения; именно такой порядок назван в п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Не каждое требование устранить нарушение означает, что уже решён вопрос о продаже.
| Признак | Бесхозяйственное содержание | Использование не по назначению | Норма |
|---|---|---|---|
| Содержание нарушения | Собственник бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение. При разборе претензий выясняются повреждения и необходимый ремонт. | Собственник использует помещение не по назначению. Это самостоятельное основание предупреждения, не подменяемое описанием повреждений. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Что требуется после предупреждения | При разрушении может быть назначен соразмерный срок ремонта. Для требования о продаже имеет значение невыполнение необходимого ремонта без уважительных причин. | Значение имеет продолжение использования помещения не по назначению после предупреждения собственника. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Переход к продаже | Вопрос решает суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления при наличии основания, связанного с невыполненным ремонтом. | По иску тех же органов суд может принять решение о продаже с публичных торгов при продолжении использования не по назначению после предупреждения. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
Разделяйте выручку от квартиры, расходы на исполнение решения и пошлину при обжаловании.
| Что рассчитывается | Правило или сумма | Норма |
|---|---|---|
| Средства собственнику | Выплата собственнику = вырученные от продажи помещения средства − расходы на исполнение судебного решения. Основанием служит продажа с публичных торгов по решению суда; формула отражает порядок вычета, а не заранее определённую цену квартиры. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Пошлина за апелляционную жалобу | Для физических лиц размер при подаче апелляционной жалобы составляет 3000 рублей. Эта ставка относится к обжалованию судебного решения и не определяет ни стоимость квартиры, ни размер расходов на исполнение решения о продаже. | подп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Пример: выплата собственнику после торгов | Условно квартира продана за 6 000 000 рублей, а расходы на исполнение судебного решения составили 200 000 рублей. Тогда собственнику выплачивается 6 000 000 − 200 000 = 5 800 000 рублей. Цена продажи и расходы здесь условные; правило вычета установлено законом. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
Цена продажи и расходы на исполнение в примере условные; выплата рассчитана по п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. Пошлина за апелляцию указана отдельно для физического лица без применимой льготы по подп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. По п. 2 этой статьи учитываются особенности уплаты. Для проверки выплаты после торгов сохраните документы о выручке и расходах на исполнение решения.
Мера касается права собственности на помещение и применяется судом по иску уполномоченного органа.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Невыполнение необходимого ремонта без уважительных причин после предупреждения при разрушении помещения | Собственник помещения | Суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Иск предъявляет уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
| Продолжение после предупреждения нарушения прав и интересов соседей или использования помещения не по назначению | Собственник помещения | Продажа помещения с публичных торгов по решению суда с выплатой вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Суд может принять такое решение по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления. | п. 1 ст. 287.7 ГК РФ |
Для жилых помещений применяются особенности жилищного законодательства — п. 2 ст. 287.7 ГК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
В деле о бесхозяйственном содержании я начинаю с описания разрушения. Проверяю, какие повреждения зафиксированы, какие работы названы необходимыми и как эти сведения соотносятся с предупреждением. По п. 1 ст. 287.7 ГК РФ ремонт имеет самостоятельное значение: важно не просто намерение привести квартиру в порядок, а содержание невыполненных работ и причины задержки.
Я собираю хронологию: предупреждение, назначенный срок, обращения собственника, договорённости с исполнителями и подтверждения ремонта. Отдельно проверяю документы о препятствиях для работ. Слова «без уважительных причин» в п. 1 ст. 287.7 ГК РФ требуют разбирать обстоятельства задержки, поэтому советую сохранять переписку и материалы о ходе ремонта.
Если уже принято решение о продаже, я проверяю его доводы вместе с документами собственника и готовлю позицию для обжалования. Для собственника путь апелляционного обжалования решения о продаже проходит через тот суд, который принял это решение, — ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. Денежный вопрос рассматриваю отдельно: п. 1 ст. 287.7 ГК РФ связывает выплату собственнику с выручкой от продажи и расходами на исполнение решения, поэтому прошу сохранить расчёт и документы по этим расходам.
Выстройте документы вокруг повреждений, предупреждения и того, что происходило после него.
Сохраните исходные документы и материалы, позволяющие сопоставить состояние квартиры до ремонта и после него.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Предупреждение органа о состоянии квартиры с материалами о его получении | Установить содержание требований об устранении нарушений, назначенный срок ремонта и последовательность событий перед иском о продаже — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. | Сохраните экземпляр, полученный от уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления, вместе с конвертом либо электронным сообщением. |
| Материалы о повреждениях и ремонте | Сопоставить разрушение помещения с необходимыми и выполненными работами. Это помогает разбирать основание продажи при невыполнении ремонта — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. | Соберите имеющиеся акты исполнителей, заключения, договоры и фотографии с пояснениями о месте и времени съёмки. |
| Подтверждения причин задержки | Объяснить, почему необходимый ремонт не выполнен после предупреждения. Для продажи имеет значение отсутствие уважительных причин — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. | Сохраните переписку, документы исполнителей и иные имеющиеся подтверждения препятствий для работ. |
| Иск и приложения органа | Проверить обстоятельства, на которых основано требование о продаже, и документы, которые их подтверждают, — п. 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, п. 4 ст. 132 ГПК РФ. | Сохраните полученную копию требования о продаже квартиры вместе со всеми приложениями: их содержание понадобится сопоставить с предупреждением и документами о ремонте. |
Для собственника, обжалующего решение о продаже квартиры, отсчёт связан с окончательной формой решения.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подать апелляционную жалобу на решение о продаже квартиры | Месяц на апелляционную жалобу собственника; иной срок применяется, если он установлен ГПК РФ | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
| Направление дела с апелляционной жалобой собственника из суда первой инстанции в апелляционную инстанцию | В трёхдневный срок | После истечения срока подачи апелляционных жалобы, представления по делу о продаже квартиры | ч. 4 ст. 321 ГПК РФ |
| Рассмотрение заявления собственника о восстановлении срока апелляционного обжалования решения о продаже | В пятидневный срок | С поступления в суд апелляционной инстанции заявления собственника о восстановлении пропущенного срока | ч. 7 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о предупреждении, необходимом ремонте, судебной продаже и выплате собственнику.
Это содержание помещения собственником, допускающим его разрушение. Орган может предупредить его об устранении нарушений и назначить соразмерный срок ремонта. Невыполнение необходимого ремонта без уважительных причин после предупреждения может стать основанием иска о продаже с торгов — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
При бесхозяйственном содержании основание связано с разрушением помещения и невыполнением необходимого ремонта без уважительных причин после предупреждения. Само описание отделки как «плохой» не заменяет этих обстоятельств. Решение о продаже может принять суд по иску уполномоченного органа — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Именно их иск назван основанием для рассмотрения судом вопроса о продаже после предупреждения и продолжения нарушений либо невыполнения необходимого ремонта без уважительных причин — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Решение о продаже с публичных торгов принимает суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления. Систематическое нарушение прав и интересов соседей названо основанием предупреждения; для последующего иска имеет значение продолжение нарушения после него — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Соразмерный срок ремонта может назначить уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, если нарушения влекут разрушение помещения. Сопоставьте назначенный срок с повреждениями и объёмом необходимых работ, сохранив документы, которые это подтверждают, — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Уважительность причины имеет значение: п. 1 ст. 287.7 ГК РФ связывает иск о продаже из-за невыполненного ремонта с отсутствием уважительных причин. Соберите подтверждения препятствий для работ, переписку с исполнителями и сведения о том, какая часть ремонта уже выполнена.
Вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ. Поэтому при проверке выплаты нужно сопоставить выручку от публичных торгов с вычтенными расходами на исполнение решения, сохранив документы об их составе.
Через суд, вынесший решение о продаже квартиры, с подачей апелляционной жалобы. Срок — месяц со дня принятия решения в окончательной форме, если иные сроки не установлены ГПК РФ, — ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ. Собственнику, опоздавшему с обжалованием продажи, нужно одновременно с жалобой подать заявление о восстановлении срока в суд апелляционной инстанции. Причины опоздания оценивает судья этого суда: восстановление возможно при признании их уважительными — ч. 6 ст. 321 ГПК РФ.
Для физических лиц базовый размер при подаче апелляционной жалобы — 3000 рублей по подп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Расчёт этой пошлины не привязан к цене квартиры или выручке с торгов. Перед оплатой нужно отдельно проверить применимые льготы и особенности уплаты.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту