Устранение препятствий в пользовании объектом недвижимости

Норма короткая: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения — статья 304 ГК РФ. Та же защита принадлежит лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, причём и против собственника — статья 305 ГК РФ. Поэтому иск вправе подать и арендатор помещения, и наниматель квартиры.

Условия удовлетворения разъяснены высшими судами. Иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Он удовлетворяется и тогда, когда доказана реальная угроза нарушения права. И самое важное для споров внутри дома: иск удовлетворяется независимо от того, на своём или чужом объекте недвижимости ответчик совершает действия — пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Способы восстановления названы там же. Удовлетворяя иск, суд вправе как запретить ответчику совершать определённые действия, так и обязать его устранить последствия нарушения права истца — пункт 47 того же Постановления. Именно поэтому требование почти всегда двойное: запретить на будущее и убрать уже сделанное. А отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения само по себе не является основанием для отказа новому собственнику — пункт 48. Довод «прежний хозяин не возражал, и все привыкли» не работает.

В многоквартирном доме к этому добавляется режим общего имущества. Собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок под домом — часть 1 статьи 36 ЖК РФ. Отсюда простой вывод: тамбур, коридор и часть лестничной площадки не бесхозные, а ваши в том числе, и присоединить их к своей квартире сосед не вправе.

Обязанности собственника помещения тоже прописаны. Он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме — часть 4 статьи 30 ЖК РФ. Пользование помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нём граждан, соседей, требований пожарной безопасности и санитарно-гигиенических требований — часть 4 статьи 17 ЖК РФ.

Отдельный и очень частый повод — самовольные работы. Самовольными являются переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые без предусмотренного законом основания или с нарушением представленного проекта. Собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование — части 1 и 3 статьи 29 ЖК РФ. Помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью.

Если нарушение состоит в возведении объекта, суд проверяет ещё и строительную сторону. При рассмотрении исков об устранении нарушений права путём возведения ответчиком здания, строения или сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, и их несоблюдение, в том числе незначительное, может быть основанием для удовлетворения иска, если при этом нарушается право истца — пункт 46 того же Постановления.

И преимущество, о котором стоит знать сразу. Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения — статья 208 ГК РФ. Длительность нарушения права не препятствует его удовлетворению — пункт 49 Постановления № 10/22. Решётка, простоявшая пятнадцать лет, защищена этим сроком ровно так же, как поставленная вчера, то есть никак.