Обязательно ли заключение договора
Отнесён ли случай к продаже без проведения торгов. Если нет, обязанности заключить договор у органа не возникает.
Обязание органа власти заключить договор купли-продажи земельного участка без торгов
Добиваюсь через суд заключения договора купли-продажи земельного участка из публичной собственности без торгов: садового, огородного, под вашим зданием. Если орган не направляет договор или меняет условия, действуют сроки — тридцать дней на ответ и тридцать на передачу разногласий в суд.
Когда орган обязан продать участок
Когда закон относит случай к продаже без проведения торгов — статья 39.3 Земельного кодекса. Тогда действуют правила о заключении договора в обязательном порядке, и разногласия передаются на рассмотрение суда.
Когда об обязании заключить договор идут в суд
Признаки, по которым видно, что переписка с органом зашла в тупик
- Основание для продажи без торгов есть, договора нетПри отсутствии оснований для отказа орган готовит проекты договора в трёх экземплярах, подписывает и направляет их заявителю. Бездействие после двадцати дней оспаривается.подп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ
- Условия проекта не совпали с заявлениемСторона вправе направить извещение об акцепте на иных условиях — протокол разногласий, а затем передать спор в суд в тридцатидневный срок.п. 1 ст. 445 ГК РФ
- Цена в договоре завышенаЦена участка при продаже без торгов определяется в порядке, установленном Правительством, органом власти субъекта или органом местного самоуправления — в зависимости от уровня собственности.п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ
- Орган уклоняется от заключенияЕсли сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от него, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.п. 4 ст. 445 ГК РФ
- Продают участок с торгов вопреки законуКогда случай отнесён к продаже без аукциона, выставление участка на торги нарушает право заявителя приобрести землю напрямую.п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
- Земля под вашим зданиемСобственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение участков под ними в собственность или в аренду.п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
- Садовый участок в товариществеБез проведения торгов продаются садовые и огородные участки, образованные из земли, предоставленной товариществу, его членам.подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
- Заявление вернули без рассмотренияВозврат допускается в десятидневный срок и только по названным в законе причинам, которые орган обязан указать.п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ
Если ваш случай не отнесён законом к продаже без торгов, обязать орган заключить договор нельзя: участок продаётся на аукционе, и путь лежит через участие в торгах.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Обязание заключить договор купли-продажи земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что устанавливается по такому делу
Восемь вопросов; первый из них решает, возможен ли спор вообще
Кто направил оферту
От этого зависят применимые сроки: тридцать дней на ответ и тридцать на передачу разногласий считаются по-разному.
Была ли оферта вообще
Проект договора, направленный органом, либо ваше заявление с приложенным проектом. Без оферты преддоговорного спора не существует.
Показать всёСкрыть
Что именно не согласовано
Цена, вид права, площадь, условия рассрочки, обязанности покупателя. Разногласия оформляются протоколом, а не письмом в свободной форме.
Как определена цена
Проверяется соблюдение порядка, установленного для соответствующего уровня публичной собственности, а не рыночная обоснованность суммы.
Уклонялся ли орган
Молчание, повторные запросы документов, отказ подписывать подготовленный проект — всё это признаки уклонения.
Соблюдены ли ваши сроки
Тридцать дней на подписание направленных проектов и тридцать дней на передачу разногласий в суд.
Нет ли оснований для отказа
Даже при обязательности договора орган вправе отказать, если есть хотя бы одно из оснований, названных в законе.
Кто и в какие сроки обязан действовать
Правила о преддоговорном споре симметричны: сроки есть у обеих сторон
| Кто | Что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Сторона, для которой договор обязателен | Направить извещение об акцепте, об отказе от акцепта либо об акцепте на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Сторона, направившая оферту | Передать разногласия на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения извещения либо истечения срока для акцепта | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Сторона, получившая протокол разногласий | В тридцать дней известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола | п. 2 ст. 445 ГК РФ |
| Потерпевшая сторона | Требовать понуждения заключить договор при уклонении обязанной стороны и возмещения причинённых этим убытков | п. 4 ст. 445 ГК РФ |
| Уполномоченный орган | Подготовить и направить проекты договора в трёх экземплярах при отсутствии оснований для отказа | подп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Заявитель после получения проектов | Подписать их и представить в орган не позднее тридцати дней со дня получения | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Собственник здания на участке | Пользоваться исключительным правом на приобретение участка под своим объектом | п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Публичный собственник о цене | Определять цену продажи без торгов в порядке, установленном для соответствующего уровня собственности | п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ |
Когда договор перестаёт быть делом доброй воли
Разбор преддоговорного спора с публичным собственником земли
Общее правило для публичной земли простое: продажа участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения перечислены прямо, и именно они делают заключение договора обязательным для органа.
Среди случаев продажи без торгов — садовые и огородные участки, образованные из земли, предоставленной садоводческому или огородническому товариществу, его членам; участки, образованные из земли, предоставленной по договору о комплексном развитии территории; земля под зданиями и сооружениями их собственникам. Если ваш случай в этом перечне, орган не выбирает, продавать ли участок: он проверяет наличие оснований для отказа и при их отсутствии готовит договор.
Дальше включается механизм обязательного договора. Сторона, для которой заключение договора обязательно, должна в течение тридцати дней со дня получения оферты направить извещение об акцепте, об отказе от акцепта либо об акцепте на иных условиях — протокол разногласий. Получив такое извещение, направившая оферту сторона вправе передать разногласия на рассмотрение суда в течение тридцати дней. Если же оферту направила обязанная сторона и ей поступил протокол разногласий, она обязана в тридцать дней сообщить о принятии договора в предложенной редакции либо об отклонении протокола.
Отдельно закон говорит об уклонении. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также требовать возмещения убытков, причинённых необоснованным уклонением. Это и есть основное требование по таким делам.
Наконец, о цене. При продаже без торгов она определяется не по соглашению и не по рыночной оценке произвольно, а в порядке, установленном Правительством Российской Федерации для федеральных участков, органом власти субъекта — для участков субъекта, и органом местного самоуправления — для муниципальных. Поэтому спор о цене ведётся не о справедливости суммы, а о том, правильно ли применён установленный порядок её определения.
Что говорит закон об обязательном договоре
Сроки в этой норме симметричны и считаются от разных событий
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Пункты 1 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Тридцатидневные сроки здесь не декоративные. Пропустив их, вы теряете не право на участок, а именно преддоговорный спор: суд перестаёт разрешать разногласия и предлагает начинать процедуру заново. Поэтому протокол разногласий готовится сразу после получения проекта, а не после переговоров с органом.
Что придётся подтвердить документами
Четыре опоры требования; без второй суд сочтёт спор преждевременным
- Обязательность договора Норма, относящая ваш случай к продаже участка без проведения торгов, и документы, подтверждающие ваше соответствие ей.
- Направление оферты Проект договора, полученный от органа, либо ваше обращение с проектом и доказательство его вручения.
- Разногласия или уклонение Протокол разногласий с доказательством направления либо факты, показывающие уклонение органа от заключения договора.
- Порядок определения цены Акт, которым установлен порядок расчёта цены для участков соответствующего уровня собственности, и расчёт по нему.
Как идёт преддоговорный спор
Каждый шаг здесь привязан к дате получения документа
- 1Проверка обязательности договораОпределяем норму, относящую случай к продаже участка без проведения торгов. Без неё требование о понуждении заключить договор беспредметно.
- 2Заявление о предоставлении участкаПодаём обращение с указанием кадастрового номера, основания продажи без торгов и цели использования, фиксируя дату поступления в орган.
- 3Получение проекта договораОрган готовит проекты в трёх экземплярах и направляет их заявителю. С даты получения начинается тридцатидневный отсчёт.
- 4Разбор условийСверяем цену с установленным порядком её определения, площадь и вид права — с заявлением, обязанности покупателя — с законом.
- 5Протокол разногласийСоставляем извещение об акцепте на иных условиях и направляем его в тридцатидневный срок с доказательством вручения.
- 6Передача спора в судВ течение тридцати дней со дня получения ответа либо истечения срока для акцепта передаём разногласия на рассмотрение суда.
- 7Рассмотрение делаСуд определяет спорные условия договора; при уклонении органа заявляется требование о понуждении заключить договор и о возмещении убытков.
- 8Подписание и регистрацияДоговор считается заключённым на условиях, указанных в решении, после чего переход права регистрируется в реестре недвижимости.
Что сделать до суда
Здесь досудебная переписка — не формальность, а условие самого спора
- Убедиться, что случай отнесён законом к продаже участка без проведения торгов, и сослаться на конкретную норму.
- Подать заявление о предоставлении участка и получить проект договора либо зафиксировать бездействие органа.
- Сверить цену с порядком, установленным для участков соответствующего уровня публичной собственности.
- Составить протокол разногласий по спорным пунктам и направить его в тридцатидневный срок со дня получения проекта.
- Сохранить доказательства вручения: почтовое уведомление, отметку органа, отчёт об отслеживании отправления.
- Отсчитать тридцать дней на передачу разногласий в суд и не откладывать обращение на переговоры.
Преддоговорный спор строится на обмене офертой и протоколом разногласий. Пока эти документы не направлены, суду нечего рассматривать: разногласий в юридическом смысле не возникло.
Через суд: требование, подсудность, доказывание
Здесь исковое производство: спор идёт об условиях договора, а не о законности акта
| Что | Как по делам о понуждении заключить договор | Норма |
|---|---|---|
| Основание требования | Уклонение стороны, для которой заключение договора обязательно, от его заключения | п. 4 ст. 445 ГК РФ |
| Предмет спора | Понуждение заключить договор и разрешение разногласий по его условиям | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Какой суд | Районный суд: споры о правах на недвижимость мировому судье не подсудны | ст. 24 ГПК РФ |
| Где подавать | По месту нахождения земельного участка | ст. 30 ГПК РФ |
| Кто ответчик | Уполномоченный орган, распоряжающийся участком от имени публичного собственника | п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ |
| Что прикладывается к иску | Редакция договора целиком: суд определяет условия, и то, чего в решении нет, останется несогласованным | ст. 131, 132 ГПК РФ |
| Срок передачи разногласий | Тридцать дней со дня получения извещения об акцепте на иных условиях либо истечения срока для акцепта | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Убытки | Взыскиваются со стороны, необоснованно уклоняющейся от заключения договора | п. 4 ст. 445 ГК РФ |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев со дня поступления заявления в районный суд | ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Оспаривание самого отказа в предоставлении участка рассматривается по правилам административного судопроизводства и заявляется отдельно.
На какой стадии ваше дело — Обязание заключить договор купли-продажи земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Даты получения документов важнее их содержания
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Заявление о предоставлении участка | Показывает основание продажи без торгов и запрошенные условия |
| Проект договора от органа | Оферта, от даты получения которой считаются тридцать дней |
| Протокол разногласий | Извещение об акцепте на иных условиях: без него преддоговорного спора нет |
| Доказательства вручения | Почтовые уведомления и отчёты об отслеживании отправлений |
| Расчёт цены участка | Показывает применение установленного порядка определения цены |
| Выписка из реестра недвижимости | Подтверждает характеристики участка и отсутствие чужих прав |
| Документы по основанию | Решение общего собрания товарищества, документы на здание и подобные им |
| Редакция договора истца | Приложение к иску: именно её суд рассматривает как предлагаемые условия |
Нормативный акт, устанавливающий порядок определения цены, публикуется публичным собственником и приобщается к делу.
Сроки, цена и платежи
Три отдельных тридцатидневных срока — их легко перепутать
| Что | Срок или правило | Норма |
|---|---|---|
| Ответ обязанной стороны | Тридцать дней со дня получения оферты: акцепт, отказ либо протокол разногласий | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Передача разногласий в суд | Тридцать дней со дня получения извещения об акцепте на иных условиях либо истечения срока для акцепта | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Ответ на протокол разногласий | Тридцать дней со дня его получения: принятие договора в редакции другой стороны либо отклонение протокола | п. 2 ст. 445 ГК РФ |
| Подписание проектов заявителем | Не позднее тридцати дней со дня получения проектов договора | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подготовка договора органом | В срок не более двадцати дней со дня поступления заявления, в трёх экземплярах | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Цена при продаже без торгов | Определяется в порядке, установленном Правительством, органом власти субъекта или органом местного самоуправления | п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ |
| Цена по результатам торгов | Определяется итогами аукциона и не может быть оспорена отдельно от результатов торгов | п. 1, 1.1 ст. 39.4 ЗК РФ |
| Убытки от уклонения | Возмещаются стороной, необоснованно уклоняющейся от заключения договора | п. 4 ст. 445 ГК РФ |
| Государственная пошлина | 3000 рублей для гражданина по иску о понуждении заключить договор без требования о возврате исполненного | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Если одновременно взыскиваются убытки, эта часть требования оплачивается пошлиной как имущественная.
Сроки
Все ключевые сроки здесь равны тридцати дням, но считаются от разных дат
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Ответ на оферту | Тридцать дней | Со дня получения проекта договора | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Передача разногласий в суд | Тридцать дней | Со дня получения извещения либо истечения срока акцепта | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Рассмотрение протокола разногласий | Тридцать дней | Со дня его получения | п. 2 ст. 445 ГК РФ |
| Подписание проектов заявителем | Тридцать дней | Со дня получения проектов | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подготовка договора органом | Двадцать дней | Со дня поступления заявления | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Требование о возмещении убытков | Три года | Общий срок исковой давности | ст. 196 ГК РФ |
| Рассмотрение дела судом | Два месяца | Со дня поступления заявления | ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Правила о тридцатидневных сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. Проверять условия направленного проекта на этот счёт нужно отдельно.
С чем приходят по такому спору
Шесть положений, встречающихся чаще прочих
Проект договора так и не направили
Оснований для отказа не нашлось, но и договор не подготовили. Оспаривается бездействие и заявляется требование о понуждении заключить договор.
Цену рассчитали по рыночной оценке
При продаже без торгов цена определяется в установленном публичным собственником порядке, и подмена его рыночным отчётом становится предметом спора.
Участок выставили на аукцион
Случай относится к продаже без торгов, но орган объявил аукцион. Право на приобретение земли напрямую защищается в суде.
Показать всеСвернуть
В договор включили лишние обязанности
Условия, не предусмотренные законом для такого договора, исключаются через протокол разногласий и последующий судебный спор.
Садовый участок члену товарищества
Земля образована из участка, предоставленного товариществу, и распределена решением общего собрания. Орган обязан продать её без торгов.
Разногласия передали слишком поздно
Протокол направили вовремя, а в суд обратились спустя полгода. Тридцатидневный срок на передачу разногласий уже истёк.
От чего зависит исход
Расположено по убыванию влияния на результат
Отнесение случая к продаже без торгов
Ключевой вопрос. Обязанность заключить договор возникает только там, где закон исключил аукцион.
Наличие оферты и её содержание
Проект договора фиксирует условия, о которых идёт спор. Без него разногласия обсуждать не с чем.
Соблюдение тридцатидневных сроков
И на ответ, и на передачу разногласий в суд. Их пропуск лишает преддоговорный спор предмета.
Показать всеСвернуть
Порядок определения цены
Установлен нормативным актом соответствующего уровня. Спор ведётся о применении этого порядка, а не о справедливости суммы.
Отсутствие оснований для отказа
Даже обязательный договор не заключается, если есть хотя бы одно основание из перечня в законе.
Доказательства уклонения
Переписка, повторные запросы, отказ подписывать согласованный проект. Уклонение подтверждается документами, а не ощущением затягивания.
Чем заканчиваются такие дела
Решение суда способно заменить подпись органа под договором
- Орган обязан заключить договор. Условия договора определяются решением суда, и он считается заключённым на этих условиях.
- Разногласия разрешены судом. Спорные пункты — цена, площадь, обязанности сторон — приняты в редакции одной из сторон или в редакции суда.
- Признано незаконным бездействие. Проект договора не был подготовлен в двадцатидневный срок, и орган обязан его направить.
- Взысканы убытки от уклонения. Наряду с понуждением заключить договор возмещены потери, вызванные необоснованной задержкой.
Показать всеСвернуть
- Аукцион признан незаконным. Участок относился к продаже без торгов, и право приобрести его напрямую восстановлено.
- Отказано: договор не был обязательным. Случай не отнесён к продаже без проведения торгов, и понуждение невозможно.
- Отказано: пропущен тридцатидневный срок. Разногласия переданы в суд слишком поздно, и преддоговорный спор рассмотрению не подлежит.
Как это выглядит на практике
Три положения, повторяющиеся в преддоговорных спорах
Письмо вместо протокола
Заявитель возражал против цены обычным письмом. Суд указал, что извещение об акцепте на иных условиях оформляется протоколом разногласий, и спор о цене рассматривать отказался.
Спор о цене без нормативного акта
Стороны обсуждали рыночную стоимость, тогда как цена при продаже без торгов определяется в установленном порядке. Дело решилось расчётом по этому порядку.
Иск без редакции договора
Требование звучало как «обязать заключить договор». В решении условия не были определены, и стороны вернулись к согласованию заново.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые три встречаются почти в каждом самостоятельном споре
- Возражать письмом вместо протокола разногласий Закон говорит именно об извещении об акцепте на иных условиях — протоколе разногласий к проекту договора.
- Пропустить тридцать дней на передачу спора в суд Срок считается со дня получения извещения либо истечения срока для акцепта и восстановлению по общим правилам не подлежит.
- Требовать понуждения без обязательности договора Продажа публичных участков идёт на торгах, кроме случаев, прямо названных в законе.
- Спорить о рыночной цене При продаже без торгов цена определяется в порядке, установленном публичным собственником соответствующего уровня.
- Не прикладывать редакцию договора Суд определяет условия, и то, чего нет в решении, останется несогласованным между сторонами.
- Оспаривать цену торгов отдельно Цена, установленная по результатам торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов самих торгов.
- Не подписывать направленные проекты Проекты подписываются и представляются в орган не позднее тридцати дней со дня получения, иначе процедура прекращается.
Убытки и расходы по такому делу
Закон прямо называет убытки от уклонения — это редкая и полезная норма
- Убытки от уклонения. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения обязательного договора, возмещает другой стороне причинённые этим убытки. Основание названо в законе прямо.
- Разница в цене. Если из-за задержки участок пришлось приобретать дороже либо арендовать, дополнительные затраты входят в состав убытков.
- Расходы на подготовку сделки. Кадастровые работы, оценка, нотариальные действия — при доказанной связи с уклонением они также относятся к убыткам.
- Судебные расходы. Пошлина и расходы на представителя присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, в разумных пределах.
Показать всеСвернуть
- Чего здесь нет. Компенсации морального вреда: спор носит имущественный характер и связан с заключением договора, а не с нарушением личных неимущественных прав.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Такие дела выигрываются в первые тридцать дней после получения проекта договора. Именно тогда готовится протокол разногласий — документ, без которого преддоговорного спора не существует. Люди вместо этого пишут письма, ходят на приёмы и возвращаются, когда срок передачи разногласий в суд уже истёк.
Второе: спор о цене здесь особенный. При продаже без торгов цена определяется в порядке, установленном публичным собственником соответствующего уровня. Значит, доказывать нужно не то, что сумма несправедлива, а то, что орган применил не тот порядок или ошибся в расчёте по нему. Отчёт независимого оценщика сам по себе такой спор не выигрывает.
Третье, о чём предупреждаю: обязательность договора надо доказать первой строкой. Продажа публичной земли по общему правилу идёт через аукцион, и обязанность заключить договор возникает лишь в случаях, прямо названных в законе. Если вашего случая там нет, требование о понуждении отклонят, не переходя к обсуждению условий.
И полезное следствие для тех, кто выиграл. Решение суда об обязании заключить договор само определяет его условия. Поэтому в исковом заявлении я всегда прикладываю редакцию договора целиком: то, что не будет отражено в решении, потом придётся согласовывать заново.
Что я беру на себя
Состав работы по понуждению заключить договор
- Проверка обязательности договора Нахожу норму, относящую случай к продаже без торгов, и оцениваю перспективу требования.
- Работа с заявлением Готовлю обращение так, чтобы у органа не было формальных поводов для возврата документов.
- Анализ проекта договора Сверяю цену, площадь, вид права и обязанности покупателя с законом и с вашим заявлением.
- Протокол разногласий Составляю извещение об акцепте на иных условиях и направляю его в тридцатидневный срок.
- Расчёт цены Проверяю применение установленного порядка определения цены и готовю собственный расчёт.
- Судебный спор Передаю разногласия на рассмотрение суда и прикладываю редакцию договора целиком.
- Взыскание убытков Заявляю требование о возмещении потерь, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.
- Доведение до регистрации Сопровождаю подписание договора на условиях решения суда и регистрацию перехода права.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Обязание заключить договор купли-продажи земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Договариваться самому или с адвокатом
Признак простой: направлен ли проект договора и устраивают ли его условия
Справитесь сами
Спора по существу нет:
- проект договора направлен и условия устраивают
- цена рассчитана по установленному порядку
- площадь и вид права совпадают с заявлением
- остаётся подписать и вернуть экземпляры
- срок в тридцать дней ещё не истёк
Здесь достаточно вовремя подписать проекты и представить их в орган: никакого спора не возникает.
Нужен адвокат
Условия навязаны или договор не направлен:
- цена рассчитана не по установленному порядку
- в договор включены обязанности, не предусмотренные законом
- проект договора не направлен вовсе
- участок выставлен на аукцион вопреки закону
- нужно передать разногласия на рассмотрение суда
- из-за задержки возникли убытки
Правило простое: пока условия проекта совпадают с законом и заявлением, спор не нужен — нужна подпись в срок. Как только условия расходятся или договор не направляют, включается механизм преддоговорного спора с жёсткими тридцатидневными сроками. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда об обязании заключить договор идут в суд».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Предоставление и выкуп земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно об обязании заключить договор
Когда возможно обязание заключить договор купли-продажи земельного участка?
Когда закон относит случай к продаже участка без проведения торгов и орган уклоняется от заключения договора. Тогда другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении.
Что делать, если условия проекта договора не устраивают?
Направить извещение об акцепте на иных условиях — протокол разногласий к проекту договора — в течение тридцати дней со дня получения проекта.
В какой срок нужно обратиться в суд?
В течение тридцати дней со дня получения извещения об акцепте на иных условиях либо со дня истечения срока для акцепта.
Как определяется цена участка при продаже без торгов?
В порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом власти субъекта или органом местного самоуправления — в зависимости от того, чья это собственность.
Показать всеСвернуть
Можно ли оспорить цену, полученную на аукционе?
Отдельно — нет: цена, установленная по результатам торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов самих торгов.
Возмещаются ли убытки от затягивания?
Да. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения обязательного договора, возмещает другой стороне причинённые этим убытки.
Что должно быть в решении суда?
Условия договора целиком: решение определяет их, и несогласованное в нём придётся согласовывать с органом заново.
Не откладывайте защиту