Единственное ли это жильё
Иммунитет распространяется на жилое помещение и на участок под ним, если иного пригодного для постоянного проживания жилья нет.
Оспаривание обращения взыскания на недвижимость должника
Защищаю должника от обращения взыскания на недвижимость — квартиру, дом, участок. Разделяю три спора: постановления пристава с десятидневным сроком, иск банка о заложенной недвижимости и торги. Главные доводы — единственное жильё и несоразмерность долга стоимости предмета ипотеки.
Как защитить недвижимость от взыскания
Взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для постоянного проживания жильё должника и его семьи и на участок под ним, кроме предмета ипотеки. По заложенному имуществу суд отказывает в обращении взыскания при крайней незначительности нарушения и явной несоразмерности требований.
Когда обращение взыскания можно оспорить
Работают конкретные возражения, а не тяжесть положения должника
- Это ваше единственное жильёВзыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника и совместно проживающих членов семьи оно единственное пригодное для постоянного проживания, и на участок под ним. Исключение — предмет ипотеки.абз. 2, 3 ч. 1 ст. 446 ГПК
- Нарушение обязательства незначительноОбращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев.п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102
- Взыскание обращают во внесудебном порядкеОбращение взыскания без суда не допускается при одновременном наличии тех же двух условий: долг менее пяти процентов оценки предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев.п. 3 ст. 54.1 ФЗ-102
- Оценка недвижимости заниженаСтоимость, указанная оценщиком, обязательна для пристава, но может быть оспорена сторонами исполнительного производства в суде не позднее десяти дней со дня извещения о произведённой оценке.п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ-229
- Нарушена очерёдность взысканияВзыскание обращается на иное имущество только при отсутствии или недостаточности денежных средств должника; недвижимость не может быть первой.ч. 3, 4 ст. 69 ФЗ-229
- Участок передан на торги без решения судаОбращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.ст. 278 ГК
- Долю продают, минуя сособственниковКредитор обязан сначала требовать выдела доли, а при невозможности — предложить остальным участникам выкупить её; публичные торги идут только при их отказе.ст. 255 ГК
- Торги прошли с нарушениямиТорги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом; начальная цена не может быть ниже стоимости из постановления об оценке.ст. 93, ч. 2 ст. 89 ФЗ-229
- Вы взыскатель, а не должникТогда задача обратная: добиться ареста, оценки и реализации имущества должника в установленные сроки.
- Речь именно о заложенной квартиреВозражения по ипотеке строятся на несоразмерности требований и на систематичности просрочек.
- Спор о расходах и исполнительском сбореПостановление о взыскании исполнительского сбора оспаривается в суде отдельно от самого взыскания.
- Взыскание обращают на долюПорядок выдела и продажи доли отличается от продажи целого объекта и даёт сособственникам собственные права.
Сроки здесь короче, чем в обычном споре: постановления и действия судебного пристава-исполнителя оспариваются в течение десяти дней со дня, когда стало известно о нарушении права. Пропуск этого срока закрывает вопрос о цене и о порядке действий.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Оспаривание обращения взыскания на недвижимость
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется при оспаривании взыскания
Восемь вопросов, из которых складывается защита
Является ли объект предметом ипотеки
Только ипотека снимает иммунитет; иные залоги и поручительства такого действия не имеют.
Каково соотношение долга и стоимости
Менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки при просрочке менее трёх месяцев — презумпция крайней незначительности нарушения.
Показать всёСкрыть
Систематичны ли просрочки
По обязательству с периодическими платежами взыскание допускается при нарушении сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев.
Соблюдена ли очерёдность
Недвижимость не может быть первой: сначала денежные средства должника.
Есть ли решение суда по участку
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника без судебного акта невозможно.
Верна ли оценка
Стоимость из отчёта оценщика обязательна для пристава, но оспаривается в десятидневный срок со дня извещения.
Соблюдён ли порядок по доле
Выдел доли, предложение сособственникам и лишь затем публичные торги — последовательность обязательна.
Какие права есть у должника и у его семьи
Защита строится не только на иммунитете, но и на процедурных правах
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Должник-гражданин | Сохранить единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение и земельный участок под ним, кроме случая, когда они являются предметом ипотеки | абз. 2, 3 ч. 1 ст. 446 ГПК |
| Многодетная семья | Сохранить участок, предоставленный бесплатно как мера социальной поддержки, и долю в праве на него, а также единственное транспортное средство семьи | ч. 1 ст. 446 ГПК |
| Должник при выборе имущества | Указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь; окончательно очерёдность определяет пристав | ч. 5 ст. 69 ФЗ-229 |
| Залогодатель по ипотеке | Требовать отказа в обращении взыскания при крайней незначительности нарушения и явной несоразмерности требований стоимости предмета ипотеки | п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Должник по периодическим платежам | Возражать против взыскания, если нарушение сроков не является систематическим: закон говорит о нарушении более трёх раз в течение двенадцати месяцев | п. 5 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Сторона исполнительного производства | Оспорить стоимость, указанную оценщиком, в суде не позднее десяти дней со дня извещения о произведённой оценке | п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ-229 |
| Должник и иные лица | Обжаловать постановления и действия судебного пристава-исполнителя в порядке подчинённости и оспорить их в суде | ч. 1 ст. 121 ФЗ-229 |
| Должник по исполнительскому сбору | Оспорить в суде постановление о взыскании исполнительского сбора | ч. 4 ст. 121 ФЗ-229 |
| Сособственники недвижимости | Возражать против выдела доли в натуре и выкупить долю должника по цене, соразмерной её рыночной стоимости, до публичных торгов | ст. 255 ГК |
| Должник после отказа в обращении взыскания | Знать, что отказ не прекращает ипотеку и не мешает новому обращению в суд, если обстоятельства изменятся | п. 2 ст. 54.1 ФЗ-102 |
Чем защищаться, когда недвижимость забирают за долги
Иммунитет, несоразмерность, очерёдность и сроки — четыре линии обороны
Первая линия — имущественный иммунитет. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение или его части, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, а также на земельные участки, на которых расположено такое жильё. Из обоих правил сделано одно и то же исключение: имущество, являющееся предметом ипотеки, если на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. Это статья 446 ГПК РФ, и она же защищает участок, предоставленный бесплатно многодетной семье как мера социальной поддержки, и единственное транспортное средство такой семьи.
Иммунитет не безусловен. Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П, развивая Постановление от 14 мая 2012 года № 11-П, указал, что положения об исполнительском иммунитете не могут быть основанием безусловного отказа в обращении взыскания, если суд считает применение иммунитета необоснованным. Но там же названы гарантии для должника: отказ не должен оставить его и семью без жилья площадью не меньшей, чем по нормам предоставления по социальному найму, и в пределах того же поселения; учитывается соотношение рыночной стоимости жилья с величиной долга; ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника менять место жительства. Эти три условия и есть предмет доказывания в споре об избыточном жилье.
Вторая линия — несоразмерность по ипотеке. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Закон устанавливает презумпцию: если не доказано иное, нарушение считается крайне незначительным при одновременном соблюдении двух условий на момент принятия судом решения — сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки составляет менее трёх месяцев. Для внесудебного порядка правило зеркальное, с той разницей, что процент считается от размера оценки предмета ипотеки по договору.
Важно понимать пределы этой защиты. Отказ в обращении взыскания по мотиву несоразмерности не прекращает ипотеку и не препятствует новому обращению в суд, если обстоятельства, послужившие основанием для отказа, будут устранены. То есть это отсрочка и шанс договориться, а не освобождение от долга.
Есть и правило о систематичности. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения — то есть при нарушении сроков более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления о внесудебном обращении взыскания, даже если каждая просрочка незначительна.
Третья линия — очерёдность и порядок. Взыскание обращается в первую очередь на денежные средства должника, и только при их отсутствии или недостаточности — на иное имущество. Должник вправе указать имущество, на которое просит обратить взыскание в первую очередь, хотя окончательно очерёдность определяет пристав. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда. Если объект в общей собственности, кредитор обязан пройти последовательность статьи 255 ГК РФ: выдел доли, предложение сособственникам, и лишь затем публичные торги.
Четвёртая линия — оценка и торги. Оценка недвижимости обязательна с привлечением оценщика; стоимость из отчёта обязательна для пристава, но оспаривается сторонами в суде не позднее десяти дней со дня извещения о произведённой оценке. Начальная цена на торгах не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке. Сами торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом.
Наконец, процессуальная рамка. Постановления Федеральной службы судебных приставов, постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц, их действия и бездействие по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства и иными лицами, чьи права нарушены, в порядке подчинённости и оспорены в суде — статья 121 Федерального закона об исполнительном производстве. Срок для обращения в суд короткий: десять дней со дня, когда стало известно о нарушении права.
Что говорит закон о несоразмерности требований
Два условия, при которых суд обязан отказать залогодержателю
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа.Статья 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 2 стоит прочитать до того, как радоваться отказу: ипотека не прекращается, и банк вправе прийти снова. Отказ по несоразмерности — это выигранное время на переговоры, а не закрытие долга.
Что доказывает должник
Четыре обстоятельства, каждое своим документом
- Единственность жилья Помещение является единственным пригодным для постоянного проживания для должника и совместно проживающих членов семьи; подтверждается сведениями реестра и о месте жительства.
- Отсутствие ипотеки на объекте Иммунитет снимается только для имущества, являющегося предметом ипотеки, на которое может быть обращено взыскание по законодательству об ипотеке.
- Несоразмерность требований Сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев на момент принятия решения судом.
- Нарушение порядка приставом Несоблюдение очерёдности, сроков оценки и передачи на реализацию либо отсутствие судебного решения там, где оно обязательно.
Порядок: как защищаться шаг за шагом
Девять шагов, и первый из них — установить, что именно оспаривается
- 1Определение предмета оспариванияПостановление пристава, иск об обращении взыскания или результаты торгов — три разных дела с разными сроками и разными доводами.
- 2Сбор сведений о жильеВыписки из реестра на все объекты должника и сведения о месте жительства подтверждают или опровергают довод о единственном жилье.
- 3Проверка ипотекиУстанавливаем, обременён ли объект ипотекой: только она снимает имущественный иммунитет.
- 4Расчёт соотношения долга и стоимостиСчитаем, составляет ли сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и какова длительность просрочки.
- 5Анализ истории платежейПроверяем, было ли нарушение сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению в суд или уведомлению.
- 6Проверка действий приставаСверяем очерёдность обращения взыскания, сроки привлечения оценщика, вынесения постановления об оценке и передачи на реализацию.
- 7Возражения или административное заявлениеПо иску банка готовим возражения со ссылкой на несоразмерность, по действиям пристава — заявление в десятидневный срок.
- 8Оспаривание оценкиСтоимость, указанная оценщиком, оспаривается в суде не позднее десяти дней со дня извещения; своя оценка готовится заранее.
- 9Оспаривание торговЕсли имущество продано с нарушениями, торги оспариваются по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом.
Что сделать сразу, как только пришло постановление
Десять дней проходят быстрее, чем кажется
- Зафиксировать дату получения постановления: от неё считается десятидневный срок оспаривания.
- Получить выписки из реестра на все объекты, зарегистрированные за вами, чтобы подтвердить единственность жилья.
- Собрать документы о совместном проживании членов семьи в спорном помещении.
- Проверить, не является ли объект предметом ипотеки: от этого зависит применимость иммунитета.
- Запросить у банка расчёт задолженности и сверить сумму долга со стоимостью предмета ипотеки.
- Поднять историю платежей за двенадцать месяцев и посчитать число просрочек.
- Подать приставу заявление с указанием имущества, на которое вы просите обратить взыскание в первую очередь.
- Проверить, привлекался ли оценщик и уложился ли пристав в месячный срок со дня обнаружения имущества.
- При несогласии с оценкой заказать собственный отчёт и подать заявление в суд в десятидневный срок.
- Сохранять все извещения о торгах: нарушения порядка их проведения становятся основанием для оспаривания.
Закон допускает обжалование постановлений и действий пристава в порядке подчинённости — вышестоящему должностному лицу — либо оспаривание в суде. Досудебный порядок не обязателен, но несвоевременное рассмотрение жалобы вышестоящим органом признаётся уважительной причиной пропуска срока обращения в суд.
Через суд: три разных процесса
Постановление пристава, иск залогодержателя и торги оспариваются по-разному
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Постановления и действия пристава | Оспариваются сторонами исполнительного производства и иными лицами, чьи права нарушены, в порядке подчинённости и в суде | ч. 1 ст. 121 ФЗ-229 |
| Срок оспаривания действий пристава | Десять дней со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов | ч. 3 ст. 219 КАС |
| Исполнительский сбор | Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде | ч. 4 ст. 121 ФЗ-229 |
| Иск об обращении взыскания на ипотеку | Возражения строятся на крайней незначительности нарушения и явной несоразмерности требований стоимости заложенного имущества | п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Довод о периодических платежах | Взыскание допускается при систематическом нарушении сроков — более трёх раз в течение двенадцати месяцев | п. 5 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Довод об иммунитете | Единственное пригодное для постоянного проживания жильё и участок под ним взысканию не подлежат, кроме предмета ипотеки | ч. 1 ст. 446 ГПК |
| Гарантии при преодолении иммунитета | Должник не может остаться без жилья по нормам социального найма в том же поселении; учитывается соотношение стоимости жилья и долга | Постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П |
| Оспаривание оценки | Стоимость, указанная оценщиком, оспаривается сторонами в суде не позднее десяти дней со дня извещения о произведённой оценке | п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ-229 |
| Оспаривание торгов | Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом | ст. 93 ФЗ-229 |
| Срок рассмотрения дела о действиях пристава | В течение десяти дней со дня поступления административного искового заявления в суд | ч. 3 ст. 226 КАС |
Возражения по иску об обращении взыскания заявляются в том же деле; отдельного заявления для ссылки на несоразмерность требований не требуется.
На какой стадии ваше дело — Оспаривание обращения взыскания на недвижимость
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Защита строится на выписках и на расчётах, а не на объяснениях
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Постановление пристава | Об аресте, оценке или передаче имущества на реализацию; от даты получения течёт десятидневный срок | Подразделение судебных приставов |
| Выписки из ЕГРН на все ваши объекты | Подтверждают, что спорное помещение является единственным пригодным для постоянного проживания | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Документы о составе семьи и проживании | Иммунитет действует в отношении должника и совместно проживающих членов его семьи | Регистрационный учёт, договоры, справки |
| Договор об ипотеке | Определяет, снят ли иммунитет и какая стоимость предмета ипотеки согласована сторонами | Свой экземпляр, банк, реестр |
| Расчёт задолженности | Нужен для сопоставления суммы долга со стоимостью предмета ипотеки | Банк, материалы дела |
| История платежей за двенадцать месяцев | Показывает, было ли нарушение сроков более трёх раз — условие систематичности | Банк, выписки по счёту |
| Отчёт оценщика и постановление об оценке | Определяют начальную цену торгов и оспариваются в десятидневный срок | Судебный пристав-исполнитель |
| Собственный отчёт об оценке | Обосновывает иную рыночную стоимость объекта | Оценщик |
| Материалы исполнительного производства | Позволяют проверить очерёдность обращения взыскания и соблюдение сроков | Подразделение судебных приставов по заявлению об ознакомлении |
| Извещения и протоколы торгов | Нужны для оспаривания результатов торгов и начальной цены | Организатор торгов, электронная площадка |
Сведения обо всех объектах, зарегистрированных за должником, — центральный документ спора: именно они подтверждают или опровергают довод о единственном жилье.
Какие цифры решают дело
Пять процентов, три месяца и три просрочки — пороги, которые считают
| Показатель | Значение | Норма |
|---|---|---|
| Порог незначительности долга | Менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки — условие презумпции крайней незначительности нарушения | п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Порог просрочки | Менее трёх месяцев — второе условие той же презумпции; оба условия должны соблюдаться одновременно | п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Внесудебный порядок | Не допускается при долге менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору и просрочке менее трёх месяцев | п. 3 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Систематичность нарушения | Более трёх раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению в суд или направлению уведомления | п. 5 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Минимальная сумма для ареста | Арест имущества не допускается, если сумма взыскания не превышает 3000 рублей, кроме ареста денежных средств и заложенного имущества | ч. 1.1 ст. 80 ФЗ-229 |
| Начальная цена торгов | Не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества | ч. 2 ст. 89 ФЗ-229 |
| Снижение цены на вторичных торгах | Пятнадцать процентов от начальной цены | ч. 2 ст. 92 ФЗ-229 |
| Передача имущества взыскателю | По цене на двадцать пять процентов ниже стоимости из постановления об оценке; разница сверх долга возвращается должнику | ч. 12 ст. 87 ФЗ-229 |
| Расходы на оспаривание оценки | Сторона, оспаривающая оценку, несёт расходы по привлечению оценщика | ч. 3 ст. 85 ФЗ-229 |
| Государственная пошлина по административному иску | Для физического лица — 3000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
Проценты и сроки, названные в законе, применяются на момент принятия судом решения об обращении взыскания, а не на дату подачи иска.
Сроки
Десять дней — главный срок должника, и он течёт очень быстро
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа | Пять дней | Со дня получения должником постановления о возбуждении производства | ч. 12 ст. 30 ФЗ-229 |
| Оспаривание постановлений, действий и бездействия судебного пристава-исполнителя | Десять дней | Со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов | ст. 121 ФЗ-229, ч. 3 ст. 219 КАС |
| Оспаривание стоимости, указанной оценщиком, в суде | Десять дней | Со дня извещения сторон о произведённой оценке | п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ-229 |
| Порог просрочки для презумпции крайней незначительности нарушения по ипотеке | Три месяца | Оценивается на момент принятия судом решения об обращении взыскания | п. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Период, за который считается систематичность нарушения сроков периодических платежей | Двенадцать месяцев | Предшествующих дате обращения в суд или направления уведомления | п. 5 ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Рассмотрение судом административного дела об оспаривании действий пристава | Десять дней | Со дня поступления административного искового заявления | ч. 3 ст. 226 КАС |
| Назначение вторичных торгов после объявления первых несостоявшимися | От десяти дней до месяца | Со дня объявления торгов несостоявшимися | ч. 1 ст. 92 ФЗ-229 |
| Апелляционная жалоба на решение суда | Месяц | Со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 321 ГПК, ст. 298 КАС |
Пропуск срока обращения в суд не препятствует принятию заявления: причины выясняются в судебном заседании. Несвоевременное рассмотрение жалобы вышестоящим должностным лицом прямо названо законом уважительной причиной пропуска.
Какие дела по защите недвижимости я веду
Шесть типовых поводов, с которыми приходят
Арест единственной квартиры
Пристав арестовал жильё, которое является единственным пригодным для постоянного проживания. Заявляем об имущественном иммунитете и оспариваем постановление в десятидневный срок.
Иск банка при небольшом остатке долга
Заложенная квартира стоит несопоставимо дороже остатка задолженности. Возражаем со ссылкой на крайнюю незначительность нарушения и явную несоразмерность требований.
Спор о систематичности просрочек
Банк ссылается на несколько задержек платежей. Проверяем, было ли нарушение сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев до обращения в суд.
Показать всеСвернуть
Заниженная оценка перед торгами
Объект оценили значительно ниже рынка. Заказываем свой отчёт и оспариваем стоимость в десятидневный срок со дня извещения.
Продажа доли без предложения сособственникам
Долю выставили на публичные торги, минуя предложение остальным участникам общей собственности выкупить её.
Оспаривание состоявшихся торгов
Нарушен порядок извещения, начальная цена оказалась ниже оценочной, победитель определён с нарушениями. Торги оспариваются по правилам Гражданского кодекса.
От чего зависит исход
Что реально спасает недвижимость
Отсутствие другого жилья
Главный фактор. Иммунитет работает, только если спорное помещение действительно единственное пригодное для постоянного проживания.
Наличие или отсутствие ипотеки
Ипотека снимает иммунитет полностью. Без неё довод об единственном жилье остаётся сильнейшим.
Соотношение долга и стоимости объекта
Менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки при просрочке менее трёх месяцев — презумпция в пользу должника.
Показать всеСвернуть
Число просрочек за год
Систематичность считается за двенадцать месяцев, предшествующих обращению в суд, и проверяется по выпискам.
Соблюдение приставом очерёдности
Обращение взыскания на недвижимость при наличии денежных средств у должника нарушает установленный законом порядок.
Своевременность обращения
Десять дней на оспаривание постановлений и оценки — самый жёсткий срок в этих делах.
Качество своей оценки
Заявление о заниженной стоимости без отчёта оценщика в суде не работает.
Наличие сособственников
Их права по статье 255 ГК РФ создают дополнительную ступень, которую кредитор не вправе пропустить.
Чем заканчиваются такие дела
Итог — сохранённый объект, отсрочка или изменённая цена
- В обращении взыскания отказано по иммунитету. Объект признан единственным пригодным для постоянного проживания жильём должника и его семьи и не является предметом ипотеки.
- В обращении взыскания отказано по несоразмерности. Долг составил менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки при просрочке менее трёх месяцев. Ипотека при этом не прекращается.
- Отказано из-за отсутствия систематичности. По обязательству с периодическими платежами нарушение сроков не превысило трёх раз за двенадцать месяцев.
- Постановление пристава признано незаконным. Нарушена очерёдность обращения взыскания либо сроки оценки и передачи имущества на реализацию.
Показать всеСвернуть
- Оценка пересмотрена. Стоимость, указанная оценщиком, оспорена, и начальная цена торгов увеличена.
- Торги признаны недействительными. Нарушен порядок их проведения или начальная цена оказалась ниже стоимости из постановления об оценке.
- Иммунитет преодолён судом. Установлено, что должник и его семья не останутся без жилья по нормам социального найма в том же поселении, а стоимость жилья существенно превышает долг.
- Спор урегулирован соглашением с кредитором. Реструктуризация или частичное погашение снимает основания для обращения взыскания.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций из практики должника
Долг оказался меньше пяти процентов
Остаток задолженности по ипотеке был незначителен, а просрочка не достигала трёх месяцев. Суд отказал в обращении взыскания, напомнив, что ипотека при этом не прекращается и банк вправе обратиться повторно.
Дача не спасла квартиру
Должник ссылался на иммунитет, имея в собственности садовый дом, признанный пригодным для постоянного проживания. Довод об единственном жилье не подтвердился.
Просрочки были, но не систематические
Банк указывал на две задержки платежа за год. По обязательству с периодическими платежами взыскание допускается при нарушении сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев.
Показать всеСвернуть
Оценку оспорили с опозданием
Должник узнал о цене объекта и обратился в суд спустя три недели. Стоимость, указанная оценщиком, оспаривается не позднее десяти дней со дня извещения, и в этой части требования отклонены.
Долю продали без предложения сособственникам
Кредитор вывел долю на публичные торги, не предложив её остальным участникам общей собственности. Порядок статьи 255 ГК РФ нарушен, торги оспорены.
Типичные ошибки
Каждая либо теряет срок, либо лишает главного довода
- Пропускать десятидневный срок Постановления и действия пристава оспариваются в течение десяти дней со дня, когда стало известно о нарушении права.
- Рассчитывать на иммунитет при ипотеке Для имущества, являющегося предметом ипотеки, закон делает прямое исключение из имущественного иммунитета.
- Скрывать второй объект недвижимости Сведения реестра проверяются в первую очередь, и обнаруженная вторая квартира разрушает довод об единственном жилье.
- Не считать соотношение долга и стоимости Презумпция крайней незначительности работает только при одновременном соблюдении двух условий: менее пяти процентов и менее трёх месяцев.
- Считать отказ окончательной победой Отказ по несоразмерности не прекращает ипотеку и не мешает новому обращению в суд после устранения обстоятельств.
- Спорить об оценке без своего отчёта Стоимость, указанная оценщиком, обязательна для пристава; опровергается она отчётом, а не возражением.
- Не указывать имущество для взыскания Должник вправе указать имущество, на которое просит обратить взыскание в первую очередь, и этим правом стоит пользоваться.
- Игнорировать права сособственников Порядок статьи 255 ГК РФ создаёт дополнительную ступень, нарушение которой становится основанием для оспаривания торгов.
- Ждать торгов, чтобы начать защищаться После продажи объекта спор сводится к оспариванию торгов, а это существенно сложнее, чем возражения на более ранних стадиях.
Что можно вернуть или сохранить деньгами
Защита должника измеряется не взысканием, а сбережённой стоимостью
- Сохранение единственного жилья. Взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для постоянного проживания помещение и на участок под ним, кроме предмета ипотеки — статья 446 ГПК РФ.
- Отказ в обращении взыскания по несоразмерности. Сохраняет заложенный объект при долге менее пяти процентов его стоимости и просрочке менее трёх месяцев — статья 54.1 Федерального закона об ипотеке.
- Возврат разницы при передаче имущества взыскателю. Если цена передаваемого объекта превышает сумму долга, разница подлежит возврату должнику — часть 12 статьи 87 Федерального закона об исполнительном производстве.
- Пересмотр оценки. Увеличение начальной цены торгов уменьшает вероятность продажи объекта ниже рынка и сокращает остаток долга после реализации.
Показать всеСвернуть
- Оспаривание исполнительского сбора. Постановление о его взыскании может быть оспорено в суде — часть 4 статьи 121 того же закона.
- Признание торгов недействительными. Возвращает стороны в положение до продажи по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Первый вопрос, который я задаю должнику: квартира в ипотеке? От ответа зависит вся дальнейшая стратегия. Если нет и жильё единственное пригодное для постоянного проживания для вас и совместно проживающих членов семьи, взыскание на него обращено быть не может — и на участок под ним тоже. Если да, имущественный иммунитет не работает вовсе, и защищаться приходится другими средствами.
Для ипотеки главный инструмент — статья 54.1 Федерального закона об ипотеке. Она устанавливает презумпцию: нарушение считается крайне незначительным, а требования явно несоразмерными, если на момент принятия судом решения долг составляет менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев. Оба условия должны выполняться одновременно. Здесь важно не упустить момент: проценты и сроки считаются на дату решения, а не на дату иска, и погашение части долга в ходе процесса иногда переводит ситуацию в защищённую зону.
Второй ипотечный довод — систематичность. По обязательству с периодическими платежами взыскание допускается при нарушении сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению в суд. Я всегда прошу выписку по счёту за год и считаю просрочки. Бывает, что банк ссылается на «постоянные задержки», а фактических нарушений оказывается две.
Отдельно предупреждаю: отказ по несоразмерности — это не списание долга. Закон прямо говорит, что такой отказ не прекращает ипотеку и не препятствует новому обращению в суд, если обстоятельства будут устранены. Это выигранное время, и распорядиться им надо на переговоры о реструктуризации, а не на ожидание.
И самое частое, из-за чего теряют объекты: сроки. Постановления пристава — об аресте, об оценке, о передаче на реализацию — оспариваются в течение десяти дней со дня, когда вам стало известно о нарушении права. Столько же даётся на оспаривание стоимости, указанной оценщиком. Люди приходят через месяц, когда объект уже на торгах, и разговор идёт не о цене, а о признании торгов недействительными, что заметно сложнее. Читайте каждое постановление в день получения.
Что берёт на себя адвокат
От первого постановления до сохранённого объекта
- Определение стратегии защиты Разделяю, что именно оспаривается: постановление пристава, иск залогодержателя или результаты торгов. У каждого свой срок и свои доводы.
- Подтверждение имущественного иммунитета Собираю выписки на все ваши объекты и документы о совместном проживании членов семьи.
- Расчёт по несоразмерности Сопоставляю сумму долга со стоимостью предмета ипотеки и длительность просрочки с трёхмесячным порогом.
- Анализ истории платежей Считаю число нарушений сроков за двенадцать месяцев и проверяю довод банка о систематичности.
- Ознакомление с материалами производства Проверяю очерёдность обращения взыскания, сроки привлечения оценщика и передачи имущества на реализацию.
- Оспаривание оценки Организую собственный отчёт и подаю заявление в десятидневный срок со дня извещения о произведённой оценке.
- Возражения по иску кредитора Готовлю позицию со ссылкой на статью 54.1 закона об ипотеке и на позицию Конституционного Суда об исполнительском иммунитете.
- Оспаривание торгов Проверяю извещение, начальную цену и порядок проведения; при нарушениях требую признания торгов недействительными.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Оспаривание обращения взыскания на недвижимость
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Защищаться самому или с адвокатом
Признак простой — есть ли ипотека и сколько у вас объектов
Справитесь сами
Довод очевиден и подтверждается выпиской:
- жильё единственное пригодное для постоянного проживания
- объект не является предметом ипотеки
- других объектов недвижимости за вами не зарегистрировано
- взыскание ещё не дошло до оценки и торгов
- сумма долга невелика и вы готовы её погасить
- спора о стоимости объекта нет
Достаточно подать приставу заявление с приложением выписок и документов о проживании; юрист или адвокат здесь не нужны.
Нужен адвокат
Ситуация сложнее одного возражения:
- квартира или дом находятся в ипотеке
- банк заявил иск об обращении взыскания
- оценка объекта явно занижена, а срок оспаривания истекает
- взыскание обращают на долю в общем имуществе
- объект уже передан на реализацию или выставлен на торги
- есть второй объект, и спор идёт о том, какое жильё считать единственным
- пристав нарушил очерёдность или сроки
Правило простое: если жильё единственное и не в ипотеке, довод очевиден и заявляется сразу. Если объект заложен, продаётся доля или дело дошло до торгов, счёт идёт на дни и требуются расчёты и отчёты. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда обращение взыскания можно оспорить».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Изъятие недвижимости и обращение взыскания
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О чём спрашивают о защите недвижимости от взыскания
Могут ли забрать единственное жильё за долги?
Нет, если оно единственное пригодное для постоянного проживания для вас и совместно проживающих членов семьи. Исключение — жильё, являющееся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).
Когда суд откажет банку в обращении взыскания?
Если нарушение крайне незначительно и требования явно несоразмерны: долг менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев на момент принятия решения.
Прекращается ли ипотека после отказа?
Нет. Отказ не является основанием для прекращения ипотеки и не мешает новому обращению в суд, если обстоятельства будут устранены (п. 2 ст. 54.1 ФЗ-102).
Сколько просрочек нужно для взыскания по ипотеке?
По обязательству с периодическими платежами — нарушение сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению в суд или уведомлению.
Показать всеСвернуть
В какой срок оспаривать действия пристава?
В течение десяти дней со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ст. 121 ФЗ-229, ч. 3 ст. 219 КАС РФ).
Как оспорить оценку недвижимости?
Подать заявление в суд не позднее десяти дней со дня извещения о произведённой оценке, приложив собственный отчёт оценщика.
Могу ли я выбрать, что продавать?
Вы вправе указать имущество, на которое просите обратить взыскание в первую очередь, но окончательно очерёдность определяет судебный пристав-исполнитель.
Что делать, если объект уже продан с торгов?
Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом; проверяются извещение, начальная цена и порядок проведения.
Не откладывайте защиту