Действует ли иммунитет
Исполнительский иммунитет единственного жилья работает и в банкротстве, но только если помещение не обременено ипотекой. При наличии залога норма прямо делает исключение.
Банкротство при ипотеке: защита единственного жилья и сохранение квартиры
Веду банкротство при ипотеке и защищаю единственное жильё внутри процедуры: иммунитет на заложенную квартиру не распространяется. Считаю, реально ли сохранить квартиру через отдельное мировое соглашение с банком или погашение ипотечного долга третьим лицом, и во что это обойдётся.
Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве
Иммунитет единственного жилья на предмет ипотеки не действует, и по общему правилу квартира идёт с торгов. Сохранить её можно двумя способами: отдельным мировым соглашением с банком либо погашением ипотечного долга третьим лицом с согласия должника.
Когда при ипотечном банкротстве нужен адвокат
Признаки того, что судьба квартиры решается сейчас, а не на торгах
- Банк ещё не заявил требование в делеЕсли залоговый кредитор не предъявил требование в деле о банкротстве либо пропустил срок установления статуса залогового и в его восстановлении отказано, он не вправе рассчитывать на удовлетворение за счёт предмета залога — в том числе вне рамок дела.п. 1 ст. 142 ФЗ-127
- Есть кто-то, готовый закрыть ипотекуТретье лицо с согласия должника вправе удовлетворить требования ипотечного кредитора по единственному жилью в полном объёме. Деньги считаются беспроцентным займом со сроком по востребованию, но не ранее трёх лет с даты завершения процедуры.п. 5 ст. 213.10 ФЗ-127
- Банк готов договариваться о графикеОтдельное мировое соглашение заключается только с ипотечным кредитором и не распространяется на отношения с остальными. Согласия других кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в его утверждении.ст. 213.10-1 ФЗ-127
- Залоговый кредитор требует обратить взыскание в ходе планаПосле утверждения плана реструктуризации не голосовавший за него залоговый кредитор вправе просить об обращении взыскания. Суд отказывает, если доказано, что это препятствует исполнению плана.п. 2 ст. 213.10 ФЗ-127
- Просрочка небольшая, а взыскание уже заявленоОбращение взыскания не допускается, если нарушение крайне незначительно, а требования явно несоразмерны стоимости предмета ипотеки: предполагается, что это так при долге менее пяти процентов стоимости и просрочке менее трёх месяцев.ст. 54.1 ФЗ-102
- Жилых помещений несколькоКакое из них защищено иммунитетом, определяет суд, ведущий дело о банкротстве, исходя и из интересов кредиторов, и из права на жилище должника и членов его семьи, включая несовершеннолетних, престарелых и инвалидов.п. 3 ст. 213.25 ФЗ-127
- Квартиру продали незадолго до банкротстваСделка по отчуждению жилого помещения не признаётся недействительной, если в нём продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате оно будет защищено иммунитетом.ст. 61.2 ФЗ-127
Если ипотека закрыта, а жильё единственное и не обременено, оно защищено иммунитетом и в реализуемое имущество не входит: отдельных действий это не требует.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Банкротство при ипотеке и защита жилья
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что именно решается в деле с ипотечным жильём
Пять развилок, и каждая может закончиться сохранением квартиры
Заявил ли банк требование в деле
Если залоговый кредитор требование не предъявил либо пропустил срок установления залогового статуса и в его восстановлении отказано, он не может рассчитывать на удовлетворение за счёт предмета залога, а требование учитывается в реестре как не обеспеченное залогом.
Какое жильё считать единственным
При нескольких помещениях суд, ведущий дело, определяет защищённое исходя и из удовлетворения требований кредиторов, и из права на жилище должника и членов его семьи.
Показать всёСкрыть
Возможно ли отдельное мировое соглашение
Заключается на любой стадии, но не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213.8. Суд не утвердит его, если применение иммунитета к этому жилью необоснованно.
Хватает ли имущества на первую и вторую очередь
Если имущества, кроме жилья и участка под ним, недостаточно для погашения требований первой и второй очереди, соглашение утверждается только при внесении на специальный счёт денег — но не более десяти процентов стоимости жилого помещения по отчёту оценщика.
Как распределится выручка, если квартиру всё же продадут
Восемьдесят процентов вырученного идёт залоговому кредитору, десять процентов — на требования первой и второй очереди при недостаточности иного имущества, остальное на судебные расходы и вознаграждение управляющего.
Что будет с непогашенной частью долга банка
Не удовлетворённые за счёт предмета залога требования переходят в состав требований кредиторов третьей очереди и на общих основаниях подпадают под освобождение.
Чего в этом деле нет
Здесь не пересматривают условия кредитного договора и не снижают ставку. Не решается и вопрос о выселении: он идёт по законодательству об ипотеке после реализации.
Кто и что вправе решать о судьбе заложенного жилья
Здесь у залогового кредитора больше прав, чем у остальных, а у управляющего — меньше
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Гражданин-должник | Принимать решение о заключении отдельного мирового соглашения; давать согласие на погашение ипотечного долга третьим лицом | п. 2 ст. 213.10-1, п. 5 ст. 213.10 |
| Ипотечный кредитор | Определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия торгов; голосовать на собрании кредиторов во всех процедурах | п. 4 ст. 213.26, п. 4 ст. 213.10 |
| Третье лицо | С согласия должника удовлетворить требования ипотечного кредитора в полном объёме, а также участвовать стороной в отдельном мировом соглашении | п. 5 ст. 213.10, п. 2 ст. 213.10-1 |
| Финансовый управляющий | Ведёт реализацию, но его несогласие с отдельным мировым соглашением не является основанием для отказа в утверждении такого соглашения судом | п. 2 ст. 213.10-1 |
| Последующие залогодержатели | Участвуют в заключении отдельного мирового соглашения как стороны, если их требования включены в реестр | п. 2 ст. 213.10-1 |
| Остальные кредиторы | Их согласия на отдельное мировое соглашение не требуется; действие соглашения на отношения с ними не распространяется | п. 1 и 2 ст. 213.10-1 |
| Арбитражный суд | Утверждает отдельное мировое соглашение и отказывает в утверждении, если применение иммунитета к этому жилью необоснованно | п. 3 и 8 ст. 213.10-1 |
Почему ипотечное жильё не защищено и как его всё-таки сохраняют
Короткое объяснение для тех, у кого квартира в залоге у банка
Начинать нужно с нормы, которая всё определяет. Взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно единственное пригодное для постоянного проживания должника и совместно проживающих членов семьи, — но прямо с оговоркой: за исключением этого имущества, если оно является предметом ипотеки и на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. Такая же оговорка сделана и для земельного участка под домом. Именно поэтому фраза «единственное жильё не отберут» к ипотеке не относится.
Второе, что стоит знать: обращение взыскания на заложенную квартиру и её реализация прекращают право пользования не только у залогодателя, но и у любых иных лиц, проживающих в ней, — если жильё было заложено в обеспечение кредита, предоставленного на его приобретение, строительство, капитальный ремонт или на погашение ранее выданного такого кредита. Регистрация в квартире детей или родителей сама по себе торги не останавливает.
Третье — время внутри процедуры. В период с вынесения определения о признании обоснованным заявления о банкротстве и до утверждения плана реструктуризации либо до решения о признании гражданина банкротом обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Это пауза, которую и нужно использовать. После утверждения плана залоговый кредитор, не голосовавший за него, вправе просить об обращении взыскания, но суд откажет, если будет доказано, что это препятствует исполнению плана.
Четвёртое — два механизма сохранения жилья, появившиеся Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ. Первый: третье лицо с согласия должника вправе удовлетворить требования ипотечного кредитора по единственному жилью в полном объёме. После этого требования исключаются из реестра, взыскание на квартиру и участок в процедурах не обращается, а сами объекты в реализуемое имущество не включаются. Переданные деньги считаются беспроцентным займом гражданину со сроком по востребованию, но не ранее трёх лет с даты завершения процедуры или прекращения производства.
Второй механизм — отдельное мировое соглашение между гражданином и ипотечным кредитором. Оно заключается на любой стадии дела, действует только между ними и не касается отношений с остальными кредиторами, чьего согласия не требуется. Решение принимает сам гражданин, а несогласие финансового управляющего не мешает суду утвердить соглашение. После утверждения жильё и участок не идут во взыскание и не включаются в реализуемое имущество, ипотека и требования банка не прекращаются, а исполняются на первоначальных условиях — за счёт третьего лица или доходов гражданина, на которые нельзя обратить взыскание. При этом производство по делу о банкротстве не прекращается, а требования, обеспеченные таким соглашением, из-под освобождения от обязательств выведены.
Что говорит закон об отдельном мировом соглашении по ипотеке
Ключевое здесь — что согласия других кредиторов не требуется
1. На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина, но не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213.8 настоящего Федерального закона, гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами.
2. Решение о заключении отдельного мирового соглашения со стороны должника-гражданина принимается гражданином. Несогласие финансового управляющего с заключением отдельного мирового соглашения не является основанием для отказа в его утверждении арбитражным судом.Пункты 1 и 2 статьи 213.10-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Норма новая — она введена Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ, и её ещё не все читали. Смысл её в том, что ипотечный долг выводится из общего котла: банк получает своё на первоначальных условиях, а остальные кредиторы в этот вопрос не вмешиваются. Отсюда практическое следствие, о котором предупреждаю сразу: требования, ради удовлетворения которых заключено такое соглашение, из-под освобождения от обязательств выведены. Квартира остаётся, но и ипотека остаётся — она не списывается вместе с прочими долгами.
Что придётся доказать
Каждый из механизмов сохранения жилья требует своего набора фактов
- Что помещение единственное пригодное для постоянного проживания Для должника и совместно проживающих членов семьи. При нескольких объектах приводятся доводы о том, какой из них должен быть защищён.
- Что источник погашения реален Для отдельного мирового соглашения — доходы, на которые нельзя обратить взыскание, либо участие третьего лица, принимающего на себя обязательства по соглашению.
- Что применение иммунитета к этому жилью обоснованно Суд не утверждает соглашение, если считает применение иммунитета необоснованным: площадь, стоимость и состав семьи здесь оцениваются вместе.
- Незначительность нарушения — если спорите с обращением взыскания Долг менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев дают презумпцию крайней незначительности нарушения.
Как идёт дело о банкротстве с ипотечной квартирой
Ключевые действия приходятся на начало процедуры, а не на её конец
- 1Проверка статуса жильяВыясняется, единственное ли помещение пригодно для постоянного проживания должника и членов семьи, есть ли запись об ипотеке и на что именно выдавался кредит: на приобретение, строительство или ремонт этого жилья.
- 2Использование паузы после принятия заявленияС вынесения определения о признании заявления обоснованным и до утверждения плана либо решения о банкротстве обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе внесудебное, не допускается. Это время для переговоров.
- 3Контроль требования банкаОтслеживается, заявил ли залоговый кредитор требование и установлен ли залоговый статус в срок. Пропуск срока и отказ в его восстановлении меняют судьбу квартиры целиком.
- 4Выбор механизма сохраненияСчитаются оба варианта: отдельное мировое соглашение с банком и погашение долга третьим лицом. Разница в источнике денег и в том, останется ли ипотека после дела.
- 5Подготовка отдельного мирового соглашенияВ нём определяются условия исполнения на первоначальных началах, участие третьих лиц, а при уже допущенной просрочке — порядок и сроки устранения нарушения.
- 6Проверка достаточности иного имуществаЕсли его не хватает на требования первой и второй очереди, на специальный счёт вносятся деньги в размере не более десяти процентов стоимости жилья по отчёту оценщика.
- 7Утверждение соглашения судомСогласия остальных кредиторов не требуется, несогласие управляющего препятствием не является. Суд откажет, если сочтёт применение иммунитета к этому жилью необоснованным.
- 8Продолжение процедуры по остальным долгамУтверждение отдельного мирового соглашения не прекращает производство по делу: прочие долги идут по обычному пути реализации имущества.
- 9Исполнение и рискиСоглашение исполняется добровольно. При его расторжении или неисполнении требования банка восстанавливаются в реестре, а кредитор вправе обратить взыскание на жильё.
Что делать до подачи заявления о банкротстве
Обязательного досудебного порядка нет, но переговоры с банком до дела стоят дороже, чем в деле
- Досудебная процедура для банкротства с ипотекой законом не установлена: заявление подаётся в арбитражный суд, а вопросы залога решаются уже внутри дела.
- До подачи заявления проверяются условия кредитного договора: на что выдавался кредит и есть ли поручители — от этого зависит и судьба жилья, и объём требований.
- Реструктуризация или кредитные каникулы в банке обсуждаются заранее: после введения процедур условия диктует уже закон, а не переговоры.
- Ищется источник погашения ипотеки. Оба механизма сохранения жилья требуют денег, и без конкретного ответа на этот вопрос начинать процедуру рискованно.
- Проверяется размер просрочки: при долге менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочке менее трёх месяцев обращение взыскания не допускается.
- Собираются документы о составе семьи и о том, что помещение единственное: они понадобятся и для иммунитета, и для оценки обоснованности его применения.
Отдельное мировое соглашение заключается только внутри дела о банкротстве и не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213.8. До возбуждения дела этот инструмент недоступен.
Где и как решается судьба ипотечной квартиры
Всё внутри дела о банкротстве, но заявления и сроки разные
| Что | Как здесь | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина; отдельного иска о сохранении жилья не существует | ст. 213.10-1 |
| Когда можно заключить соглашение | На любой стадии дела, но не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213.8 | п. 1 ст. 213.10-1 |
| Чьё согласие нужно | Только ипотечного кредитора; при последующей ипотеке — всех залогодержателей, чьи требования в реестре. Согласия иных кредиторов не требуется | п. 2 ст. 213.10-1 |
| Роль управляющего | Его несогласие не является основанием для отказа в утверждении соглашения | п. 2 ст. 213.10-1 |
| Когда суд откажет | Если применение к жилому помещению иммунитета по абзацу второму части 1 статьи 446 ГПК и пункту 3 статьи 213.25 является необоснованным | п. 8 ст. 213.10-1 |
| Погашение долга третьим лицом | Заявление о намерении подаётся в порядке статьи 113 закона, с согласия должника | п. 5 ст. 213.10 |
| Запрет обращения взыскания | Действует с определения о признании заявления обоснованным до утверждения плана либо решения о признании банкротом, в том числе для внесудебного порядка | п. 1 ст. 213.10 |
| Требование залогового кредитора в ходе плана | Не голосовавший за план кредитор вправе просить об обращении взыскания; суд откажет, если это препятствует исполнению плана | п. 2 ст. 213.10 |
| Последствия неисполнения соглашения | Требования восстанавливаются в реестре в непогашенной части, а кредитор вправе обратить взыскание на жильё — в деле или вне его, если процедура завершена | п. 9 ст. 213.10-1 |
Утверждение отдельного мирового соглашения не прекращает производство по делу о банкротстве гражданина.
На какой стадии ваше дело — Банкротство при ипотеке и защита жилья
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Половина списка — про жильё, половина — про источник денег
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Кредитный договор и договор об ипотеке | Показывают, на что выдавался кредит: от этого зависит и прекращение права пользования после реализации |
| Выписка о правах и обременениях | Подтверждает наличие залога и позволяет проверить, есть ли последующая ипотека |
| Справка о составе семьи | Нужна для вывода о единственности жилья и о совместно проживающих членах семьи |
| Сведения об иных жилых помещениях | При нескольких объектах суд определяет, какой из них защищён иммунитетом |
| Расчёт задолженности банка | Позволяет сопоставить долг со стоимостью предмета ипотеки — это и есть проверка незначительности нарушения |
| Отчёт оценщика о стоимости жилья | От него считаются десять процентов, вносимые на специальный счёт при недостаточности иного имущества |
| Документы об источнике платежей | Подтверждают реальность исполнения соглашения: доходы, на которые нельзя обратить взыскание, или участие третьего лица |
| Согласие должника на погашение долга третьим лицом | Обязательное условие: без него удовлетворение требований банка третьим лицом невозможно |
| Реестр требований кредиторов | Показывает, заявил ли банк требование и установлен ли залоговый статус в срок |
Условия устранения уже допущенной просрочки включаются в текст отдельного мирового соглашения.
Сколько стоит сохранить жильё и как делится выручка
Два расчёта: цена сохранения квартиры и распределение денег, если её продадут
| Что считается | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Взнос при недостатке имущества на первую и вторую очередь | Для утверждения отдельного мирового соглашения на специальный счёт вносятся деньги, но не более десяти процентов стоимости жилого помещения по отчёту оценщика | п. 6 ст. 213.10-1 |
| Условия исполнения перед банком | Требования удовлетворяются на первоначальных условиях, без применения последствий введения процедур | п. 4 ст. 213.10-1 |
| Источник платежей по соглашению | Третье лицо, участвующее в соглашении, и доходы гражданина, на которые нельзя обратить взыскание, а также доходы после завершения процедур | п. 4 ст. 213.10-1 |
| Погашение долга третьим лицом | Переданные деньги считаются беспроцентным займом со сроком по востребованию, но не ранее трёх лет с даты завершения процедуры или прекращения производства | п. 5 ст. 213.10 |
| Выручка от продажи предмета залога | Восемьдесят процентов — залоговому кредитору | п. 5 ст. 213.27 |
| Десять процентов выручки | На погашение требований первой и второй очереди при недостаточности иного имущества гражданина | п. 5 ст. 213.27 |
| Остаток выручки | На судебные расходы, вознаграждение управляющего и оплату привлечённых им лиц; затем на непогашенную часть залоговых требований, далее в конкурсную массу | п. 5 ст. 213.27 |
| Непокрытая часть долга банка | Удовлетворяется в составе требований кредиторов третьей очереди | п. 5 ст. 213.27 |
Начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор.
Сроки
Главные сроки здесь не про давность, а про окна возможностей
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Запрет обращения взыскания на предмет залога | До утверждения плана или решения о банкротстве | Действует и для внесудебного порядка | п. 1 ст. 213.10 |
| Заключение отдельного мирового соглашения | На любой стадии дела | Но не ранее истечения срока по п. 2 ст. 213.8 | п. 1 ст. 213.10-1 |
| Погашение долга третьим лицом | На любой стадии дела | Не ранее того же срока и только с согласия должника | п. 5 ст. 213.10 |
| Возврат займа третьему лицу | По востребованию | Но не ранее трёх лет с даты завершения процедуры или прекращения производства | п. 5 ст. 213.10 |
| Заявление требования залоговым кредитором | По правилам закона о банкротстве | Пропуск срока и отказ в его восстановлении лишают права на предмет залога | п. 1 ст. 142 |
| Незначительность нарушения по ипотеке | Просрочка менее трёх месяцев | Вместе с условием о долге менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки | ст. 54.1 ФЗ-102 |
| Прекращение права залога | После завершения процедуры реализации | При условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств | п. 3 ст. 213.28 |
| Восстановление требований банка | При расторжении или неисполнении соглашения | В непогашенной части, если процедура не завершена | п. 9 ст. 213.10-1 |
Запрет обращения взыскания на залог действует с определения о признании заявления обоснованным и до утверждения плана либо решения о признании банкротом. Это самое ценное время в деле.
С чем приходят по ипотечному банкротству
Шесть положений, различающихся не суммой долга, а наличием источника погашения
Ипотека платится, долги по другим кредитам
Классический случай для отдельного мирового соглашения: банк получает своё по графику, остальное списывается в процедуре.
Есть родственник, готовый закрыть ипотеку
Погашение третьим лицом с согласия должника выводит квартиру из реализуемого имущества; переданные деньги считаются беспроцентным займом.
Банк опоздал с требованием
При пропуске срока установления залогового статуса и отказе в его восстановлении кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение за счёт квартиры.
Показать всеСвернуть
Просрочка два месяца, банк подал на взыскание
Работает презумпция крайней незначительности нарушения: долг менее пяти процентов стоимости и просрочка менее трёх месяцев.
Квартир две, ипотека на одной
Суд определяет, какое помещение защищено иммунитетом, учитывая и интересы кредиторов, и право на жилище семьи.
Ипотека военная
Источник погашения и порядок расчётов здесь свои, и вопрос о сохранении жилья решается с учётом условий целевого жилищного займа.
От чего зависит, останется ли квартира
Перечислено по убыванию влияния на исход
Наличие источника погашения
И отдельное мировое соглашение, и погашение третьим лицом упираются в один вопрос: откуда деньги. Без ответа на него оба механизма не работают.
Поведение банка в деле
Своевременно заявленное требование и установленный залоговый статус дают банку право на предмет залога; пропуск срока это право снимает.
Стадия процедуры
До утверждения плана или решения о банкротстве обращение взыскания на залог не допускается вовсе. Эта пауза и есть окно для переговоров.
Показать всеСвернуть
Достаточность иного имущества
Если его не хватает на первую и вторую очередь, соглашение утверждается лишь при внесении на счёт до десяти процентов стоимости жилья.
Обоснованность иммунитета для этого объекта
Суд отказывает в утверждении соглашения, если применение иммунитета к данному помещению необоснованно.
Размер и характер просрочки
Крайняя незначительность нарушения — самостоятельное основание отказать в обращении взыскания, и она определена в законе через проценты и месяцы.
Чем заканчиваются дела с ипотечным жильём
Исходов пять, и три из них сохраняют квартиру
- Утверждено отдельное мировое соглашение. Жильё и участок под ним не идут во взыскание и не включаются в реализуемое имущество, требования банка исключаются из реестра и исполняются на первоначальных условиях.
- Ипотеку погасило третье лицо. Требования кредитора исключаются из реестра, взыскание на квартиру не обращается; переданные деньги становятся беспроцентным займом гражданину.
- Банк утратил право на предмет залога. Требование не заявлено или заявлено с пропуском срока — оно учитывается как не обеспеченное залогом, а право залога прекращается после завершения процедуры при освобождении должника от обязательств.
- Квартира продана с торгов. Восемьдесят процентов выручки уходит банку, непокрытая часть его требования переходит в третью очередь и списывается на общих основаниях.
Показать всеСвернуть
- Соглашение расторгнуто или не исполнено. Требования, обеспеченные ипотекой, восстанавливаются в реестре в непогашенной части, а кредитор вправе обратить взыскание на жильё.
Как это выглядит на практике
Три положения, которые повторяются в ипотечных делах чаще прочих
Расчёт на иммунитет
Человек шёл в процедуру, будучи уверен, что единственную квартиру не тронут. Оговорка о предмете ипотеки в норме об иммунитете сделала этот расчёт неверным, а времени на переговоры с банком уже не осталось.
Соглашение без источника платежей
Отдельное мировое соглашение подписали, не решив, чем платить. Через несколько месяцев оно не исполнялось, требования банка восстановились в реестре, и квартира ушла на торги — только позже.
Банк опоздал
Залоговый кредитор заявил требование с пропуском срока, в восстановлении отказали. Требование учли как не обеспеченное залогом, и жильё в конкурсную массу не вошло.
Ошибки, которые видно чаще всего
Каждая стоит либо квартиры, либо иллюзии, что долгов больше нет
- Рассчитывать на иммунитет единственного жилья Норма прямо исключает из-под защиты помещение, являющееся предметом ипотеки, если на него может быть обращено взыскание.
- Ждать торгов вместо переговоров Пауза до утверждения плана или решения о банкротстве — единственное окно, когда взыскание на залог не обращается. Дальше договариваться сложнее.
- Подписывать соглашение без источника платежей При неисполнении требования банка восстанавливаются в реестре, и кредитор вправе обратить взыскание на жильё. Отсрочка обернётся теми же торгами.
- Считать, что сохранённая ипотека спишется Требования, ради удовлетворения которых заключено отдельное мировое соглашение, из-под освобождения от обязательств выведены прямо.
- Не проверять, заявил ли банк требование Пропуск срока установления залогового статуса и отказ в его восстановлении лишают кредитора права на удовлетворение за счёт предмета залога.
- Продать квартиру перед банкротством Сделка по отчуждению жилья не оспаривается, только если в нём продолжают проживать должник и члены семьи и при возврате оно будет защищено иммунитетом. Ипотечное жильё этому условию не отвечает.
- Забывать про десять процентов стоимости При недостаточности иного имущества на первую и вторую очередь соглашение утверждается только при внесении денег на специальный счёт.
Что теряется и что сохраняется при продаже квартиры
Три последствия, о которых спрашивают уже после торгов
- Право пользования жильём. Обращение взыскания на заложенные дом или квартиру и их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими у залогодателя и любых иных проживающих лиц, если жильё было заложено в обеспечение кредита на его приобретение, строительство, капитальный ремонт или погашение ранее выданного такого кредита — п. 1 ст. 78 ФЗ-102.
- Непокрытая часть долга банка. Не удовлетворённые за счёт предмета залога требования переходят в состав требований кредиторов третьей очереди и подпадают под освобождение на общих основаниях — п. 5 ст. 213.27 ФЗ-127.
- Остаток выручки. После восьмидесяти процентов залоговому кредитору, десяти процентов на первую и вторую очередь и расходов процедуры оставшиеся деньги идут на непогашенную часть залоговых требований, а затем включаются в конкурсную массу — п. 5 ст. 213.27 ФЗ-127.
- Отдельного требования о компенсации за утрату жилья закон не предусматривает: реализация предмета ипотеки правомерна, и спор возможен лишь о порядке торгов и о цене.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Разговор о банкротстве с ипотекой начинается с неприятной правды: норма об иммунитете единственного жилья сделала для залога прямое исключение. Пока человек этого не услышал, он планирует процедуру исходя из того, что квартира в безопасности, — и теряет время, которое можно было потратить на переговоры с банком.
Дальше я считаю, а не рассуждаю. Отдельное мировое соглашение и погашение долга третьим лицом упираются в один и тот же вопрос: откуда возьмутся деньги на ипотеку, если её нечем было платить раньше. Ответ должен быть конкретным — доход, на который нельзя обратить взыскание, или человек, готовый внести сумму целиком.
Третье, о чём предупреждаю всегда: сохранённая ипотека не списывается. Требования, ради которых заключено отдельное мировое соглашение, выведены из-под освобождения от обязательств. Человек выходит из процедуры без прочих долгов, но с той же ипотекой и на тех же условиях — и это надо понимать до подписания, а не после.
И честно: если ипотека закрыта, а жильё единственное и не обременено, оно защищено иммунитетом само по себе, и никакой работы здесь не требуется. Обращаться имеет смысл там, где залог живой и решается, договариваться с банком или готовиться к торгам.
Что я беру на себя
Состав работы по банкротству с ипотекой — целиком
- Расчёт до подачи заявления Считаю, сохранится ли квартира и во сколько это обойдётся, до того как дело возбуждено, а не после введения процедуры.
- Проверка условий кредита и залога Смотрю, на что выдавался кредит, есть ли последующая ипотека и поручители: это меняет и объём требований, и судьбу жилья.
- Контроль сроков банка Отслеживаю заявление требования и установление залогового статуса: пропуск срока меняет исход дела целиком.
- Переговоры и отдельное мировое соглашение Готовлю текст с условиями исполнения, участием третьих лиц и порядком устранения уже допущенной просрочки.
- Сопровождение погашения долга третьим лицом Оформляю заявление о намерении и слежу за исключением требований банка из реестра.
- Возражения против обращения взыскания Работаю с презумпцией крайней незначительности нарушения и с доводом о том, что взыскание препятствует исполнению плана.
- Спор о том, какое жильё защищено При нескольких помещениях обосновываю выбор в пользу того, где живёт семья, с учётом несовершеннолетних и лиц с инвалидностью.
- Контроль торгов и распределения выручки Проверяю начальную цену, порядок торгов и расчёт восьмидесяти и десяти процентов, если продажи избежать не удалось.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Банкротство при ипотеке и защита жилья
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Ипотечное банкротство самому или с адвокатом
Признак простой: есть ли шанс сохранить квартиру и есть ли на это деньги
Справитесь сами
Судьба жилья предрешена, и вариантов немного:
- ипотека закрыта, жильё единственное и не обременено
- квартиру сохранять не планируете и торгов не оспариваете
- источника погашения ипотеки нет и не предвидится
- иных кредиторов, кроме банка, нет
Здесь процедура пройдёт по общим правилам, и участие защитника результат не изменит.
Нужен адвокат
Исход зависит от механизма и от расчёта:
- есть источник для отдельного мирового соглашения
- кто-то готов погасить ипотеку за вас
- банк заявил требование с пропуском срока
- просрочка невелика, а взыскание уже требуют
- жилых помещений несколько и нужно определить защищённое
Правило простое: если сохранять нечего и нечем — процедура идёт своим ходом. Если есть чем платить, вопрос решается в первые месяцы дела и больше не возвращается. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда при ипотечном банкротстве нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Банкротство: реализация имущества
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Исключение имущества из конкурсной массы должника: ходатайство и заявление гражданинаВведение процедуры реализации имущества гражданина при банкротствеВключение имущества должника в конкурсную массу при банкротствеЗавершение процедуры реализации имущества в банкротстве гражданина
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про ипотеку в банкротстве
Заберут ли единственную квартиру, если она в ипотеке?
По общему правилу да. Иммунитет единственного жилья прямо не распространяется на имущество, являющееся предметом ипотеки, если на него может быть обращено взыскание.
Можно ли сохранить ипотечное жильё?
Да, двумя способами: отдельным мировым соглашением с банком либо погашением его требований третьим лицом с вашего согласия. Оба введены Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ.
Нужно ли согласие остальных кредиторов на соглашение с банком?
Нет. Действие отдельного мирового соглашения не распространяется на отношения с иными кредиторами, и их согласия не требуется.
Спишется ли ипотека вместе с остальными долгами?
Нет, если заключено отдельное мировое соглашение: такие требования выведены из-под освобождения от обязательств и исполняются на первоначальных условиях.
Показать всеСвернуть
Что будет, если банк не заявит требование в деле?
При непредъявлении требования или пропуске срока с отказом в его восстановлении кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение за счёт предмета залога, в том числе вне рамок дела.
Можно ли остановить торги, если просрочка небольшая?
Обращение взыскания не допускается при крайней незначительности нарушения: она предполагается, если долг менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев.
Выселят ли из проданной квартиры зарегистрированных родственников?
Обращение взыскания и реализация прекращают право пользования у залогодателя и любых иных проживающих лиц, если кредит выдавался на приобретение, строительство или ремонт этого жилья.
Сколько денег придётся внести для утверждения соглашения?
Если иного имущества не хватает на требования первой и второй очереди — не более десяти процентов стоимости жилого помещения по отчёту оценщика.
Не откладывайте защиту