Ответственность управляющей компании ООО за содержание дома

Ответственность управляющей компании ООО за содержание дома: перед кем и за что отвечает общество с ограниченной ответственностью управляющая компания, какие штрафы грозят ей и директору, как ответить на претензию и предписание.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за все услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества дома, и за коммунальные услуги — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Без лицензии вправе управлять только товарищество или кооператив, а также бывший лицензиат в случае ч. 3 ст. 200 ЖК РФ — ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ. За нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению домами юридическое лицо платит штраф от 150 000 до 250 000 рублей, должностное лицо — штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификацию до трёх лет — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Что делать сейчас: ответственность управляющей компании

Шаги, пока не истёк срок ответа

Позвонить сейчас

Пришло предписание контрольного (надзорного) органа о нарушениях в содержании дома

Отметить дату получения: жалоба на предписание подаётся в течение 10 рабочих дней с момента получения — ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ.
Сверить каждый пункт предписания с договором управления и минимальным перечнем работ — ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ.
Подать жалобу через портал госуслуг с усиленной квалифицированной электронной подписью организации, кроме жалобы со сведениями, составляющими тайну, — ч. 1 и 1.1 ст. 40 Закона № 248-ФЗ.

ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ

Собственник нежилого помещения требует возместить ущерб от протечки или аварии

Зафиксировать аварию актом и понять, относится ли элемент к общему имуществу — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.
Проверить границу: поставщик ресурса отвечает за его качество до границ общего имущества и внешних сетей дома, если иное не установлено договором с ней, — ч. 15 ст. 161 ЖК РФ.
Ответить на претензию: спор о взыскании передаётся в арбитражный суд по истечении 30 календарных дней со дня её направления, если иные срок и порядок не установлены законом или договором, — ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ

На компанию и директора составлены протоколы об административном правонарушении

Определить состав: нарушение правил управления — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ; нарушение лицензионных требований — ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, кроме случаев, выделенных Кодексом в отдельный состав; грубое нарушение — ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Проверить давность: за правонарушения, влекущие дисквалификацию, — не позднее одного года со дня совершения, при длящемся — со дня обнаружения, если ч. 1 не предусматривает более длительный срок, — ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ.
Отделить позицию директора: руководитель организации отвечает как должностное лицо за правонарушения, совершённые в связи с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций, — ст. 2.4 КоАП РФ.

ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Чего делать нельзя: ответственность управляющей компании ООО

Ошибки, которые превращают спор о содержании дома в штраф

Удерживать документы дома после смены управления Документацию дома, ключи и коды доступа управляющая организация передаёт в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора новой организации, товариществу или кооперативу, а при непосредственном управлении — собственнику, указанному в решении собрания, или любому собственнику — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Отказ, уклонение от передачи, нарушение её порядка и сроков — штраф юридического лица от 150 000 до 200 000 рублей, должностного лица — от 30 000 до 40 000 рублей; повторно для должностного лица — дисквалификация — ч. 1 и 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ.
Бросить дом после исключения из реестра или потери лицензии При исключении дома из реестра, прекращении или аннулировании лицензии лицензиат обязан надлежащим образом управлять домом до дня, указанного в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, — когда обязательства возникнут у нового управляющего. Невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — штраф юридического лица или предпринимателя от 150 000 до 500 000 рублей, должностного лица — от 100 000 до 200 000 рублей; предпринимателю и должностному лицу вместо штрафа — дисквалификация до трёх лет — ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Оправдываться нехваткой денег или срывом подрядчика Нарушивший обязательство в предпринимательской деятельности отвечает, если не докажет, что исполнение стало невозможным вследствие непреодолимой силы; нарушение обязанностей контрагентами и отсутствие денежных средств к ней не относятся — п. 3 ст. 401 ГК РФ. Правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором.
Экономить на работах за счёт их качества Разница между фактическими расходами и платой остаётся у управляющей организации при условии оказания предусмотренных договором услуг и работ и при условии, что экономия не привела к ненадлежащему качеству, — ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Договором может быть предусмотрено иное распределение экономии.
Сразу перекладывать аварию на ресурсоснабжающую организацию Поставщик ресурса отвечает за качество до границ общего имущества и внешних сетей дома, если иное не установлено договором с ним, — ч. 15 ст. 161 ЖК РФ. Внутри этих границ лицо, отвечающее за содержание общего имущества, обязано держать его в состоянии, необходимом для коммунальных услуг надлежащего качества, — ч. 16 ст. 161 ЖК РФ.
Не готовить отчёт о работе по дому Отчёт за предыдущий год представляется собственникам в течение первого квартала и размещается в системе — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ. Это прямая обязанность управляющей организации, и в споре о качестве содержания отчёт показывает, какие работы она сама заявила выполненными.

Когда нужна помощь юриста: ответственность управляющей компании

Дела, в которых позиция нужна до ответа

Орган надзора проверил дом и выдал предписание, которое компания считает необоснованным: в суд можно идти только после досудебной жалобы.ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ
На управляющую организацию и её директора составлены протоколы о нарушении правил управления домами.ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Собственник офиса или магазина в доме требует возместить ущерб от ненадлежащего содержания общего имущества.ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ
Собственники отказываются от договора управления или выбирают другую управляющую организацию.ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ
Дом исключён из реестра лицензий, а компания обслуживает его до прихода нового управляющего.ч. 3 ст. 200 ЖК РФ

Кто участвует: ответственность управляющей компании за содержание дома

Чьи обязанности сталкиваются в споре о содержании дома

Участник	Обязанность или право	Норма
Управляющая организация	Отвечает перед собственниками помещений за услуги и работы по надлежащему содержанию общего имущества и за коммунальные услуги; приступает к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий.	ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; ч. 7 ст. 162 ЖК РФ
Собственники помещений	Несут бремя расходов на содержание общего имущества по своей доле в праве общей собственности; выбирают и меняют способ управления на общем собрании.	ч. 2 ст. 39 ЖК РФ; ч. 3 ст. 161 ЖК РФ
Директор управляющей организации	Как руководитель организации отвечает как должностное лицо за правонарушения, совершённые в связи с организационно-распорядительными или административно-хозяйственными функциями.	ст. 2.4 КоАП РФ
Индивидуальный предприниматель, управляющий домами	За нарушение правил управления, работу без лицензии или с нарушением лицензионных требований отвечает как юридическое лицо; за невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии для предпринимателя установлена своя санкция.	ч. 1 и 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ, примечание; ч. 1–3 ст. 14.1.3 КоАП РФ, примечание 1
Ресурсоснабжающая организация	Отвечает за поставку ресурса надлежащего качества до границ общего имущества и внешних сетей дома, если иное не установлено договором с ней.	ч. 15 ст. 161 ЖК РФ
Товарищество собственников жилья или кооператив	Если управляет домом само, отвечает за содержание общего имущества и за предоставление коммунальных услуг.	ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ
Новая управляющая организация	Получает от прежней техническую документацию, ключи и коды доступа в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора.	ч. 10 ст. 162 ЖК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: ответственность управляющей компании ООО

Из чего складывается ответственность за содержание дома

Ответственность управляющей компании за содержание дома держится на договоре управления: компания по заданию собственников за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Перед собственниками помещений она отвечает за все такие услуги и работы и за коммунальные услуги — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Надлежащее содержание проверяется по требованиям, а не на глаз: оно должно обеспечивать надёжность и безопасность дома, безопасность жизни, здоровья и имущества, доступность пользования общим имуществом, соблюдение прав собственников и готовность инженерных коммуникаций к поставке ресурсов — ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Минимальный перечень услуг и работ устанавливает Правительство — ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ.

Ответственность бывает гражданско-правовой и административной. Перед собственниками компания отвечает по договору и как предприниматель — без вины, если не докажет непреодолимую силу и если иное не предусмотрено законом или договором, — п. 3 ст. 401 ГК РФ. Административная ответственность — штрафы юридического лица и должностных лиц, а должностным лицам вместо штрафа может быть назначена дисквалификация, за нарушение правил управления и лицензионных требований — ст. 7.23.3 КоАП РФ, ст. 14.1.3 КоАП РФ. После исключения дома из реестра лицензий, прекращения действия лицензии или её аннулирования компания обязана управлять домом до прихода нового управляющего — ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Что нужно доказать: ответственность управляющей компании

Что проверяет суд в споре о содержании дома

Дом в управлении у этой компании Обязанности по договору возникают с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления.ч. 7 ст. 162 ЖК РФ
Повреждено общее имущество Сети до границ общего имущества — зона ресурсоснабжающей организации, если договор с ней не устанавливает иное.ч. 15 ст. 161 ЖК РФ
Содержание не отвечает требованиям Сравнивают с требованиями надёжности, безопасности и готовности инженерных коммуникаций.ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ
Нет непреодолимой силы Компания отвечает, если не докажет, что исполнение стало невозможным из-за чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств; иное может предусматривать закон или договор.п. 3 ст. 401 ГК РФ

Что говорит закон: ответственность управляющей компании

Главная норма темы

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Норма называет, перед кем отвечает управляющая организация, — перед собственниками помещений, и за что — за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Качество меряется регламентами и правилами Правительства, поэтому в споре я сначала ищу нарушенное требование правил.

Нормы по теме: ответственность управляющей компании за содержание дома

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 161 ЖК РФ Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом
ст. 39 ЖК РФ Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации

Виды дел: ответственность управляющей компании ООО

С чем приходят управляющие компании и собственники

Залив офиса или склада

Собственник нежилого помещения требует возместить ущерб от протечки кровли или стояка. Разбираю, относился ли элемент к общему имуществу и что требовали правила — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Предписание органа надзора

Компания получила акт проверки и предписание. Проверяю каждый пункт по минимальному перечню работ и готовлю досудебную жалобу — ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ.

Протокол на компанию и директора

Протоколы о нарушении правил управления составлены на общество и руководителя. У директора своя ответственность как у должностного лица — ст. 2.4 КоАП РФ.

Передача дома другому управляющему

Новая организация требует документы, ключи и коды доступа, а прежняя спорит о составе передаваемого. Срок и перечень — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Работа после исключения из реестра

Компания обслуживает дом до прихода нового управляющего. Лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом до возникновения обязательств у нового управляющего — ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Спор об экономии по договору

Собственники требуют вернуть разницу между платой и фактическими расходами. Экономия остаётся у компании только при условиях ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

Размер и расчёт: ответственность управляющей компании

Как считаются доля расходов, пошлина и штраф

Что считается	Формула или размер	Норма
Доля собственника в расходах на содержание	Определяется долей собственника в праве общей собственности на общее имущество дома	ч. 2 ст. 39 ЖК РФ
Пошлина по иску о взыскании	До 100 000 рублей — 10 000 рублей; от 100 001 до 1 000 000 рублей — 10 000 рублей плюс 5 процентов суммы, превышающей 100 000 рублей; от 1 000 001 до 10 000 000 рублей — 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пример: собственник склада предъявляет управляющей компании иск ценой 840 000 рублей	Цена иска выше 100 000 рублей: 10 000 + 5 % от 740 000 = 10 000 + 37 000 = 47 000 рублей	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пошлина по неимущественному иску	Организация, в том числе управляющая, платит 50 000 рублей, физическое лицо — 15 000 рублей; так же — по имущественному иску, не подлежащему оценке	подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пошлина за оспаривание предписания или решения органа	При заявлении о признании решения органа незаконным организация уплачивает 50 000 рублей, физическое лицо — 10 000 рублей	подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пошлина за судебный приказ	50 процентов пошлины по имущественному иску, но не менее 8000 рублей	подп. 3 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Штраф юридического лица за нарушение правил управления	От 150 000 до 250 000 рублей; за невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — от 150 000 до 500 000 рублей	ч. 1 и 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры в примере условные. Пошлина по имущественному иску ценой свыше 50 000 000 рублей — 725 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей, но не более 10 000 000 рублей — подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.

Ответственность: административная ответственность управляющих компаний

Санкции по составам о деятельности по управлению домами

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Управление многоквартирными домами с нарушением правил предпринимательской деятельности	Юридическое лицо; должностное лицо	150 000–250 000 рублей; 50 000–100 000 рублей или дисквалификация до трёх лет	ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Лицензиат не исполняет обязанности по управлению домами после прекращения действия лицензии или её аннулирования	Юридическое лицо; предприниматель; должностное лицо	150 000–500 000 рублей; 150 000–500 000 рублей или дисквалификация до трёх лет; 100 000–200 000 рублей или дисквалификация до трёх лет	ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Управление домами без обязательной лицензии	Юридическое лицо; должностное лицо	150 000–250 000 рублей; 50 000–100 000 рублей или дисквалификация до трёх лет	ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ
Нарушение лицензионных требований, кроме случаев, выделенных Кодексом в отдельный состав	Юридическое лицо; должностное лицо	250 000–300 000 рублей; 50 000–100 000 рублей или дисквалификация до трёх лет	ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ
Управление домами с нарушением лицензионных требований, отнесённым к грубым	Юридическое лицо; должностное лицо	300 000–350 000 рублей; 100 000–250 000 рублей или дисквалификация до трёх лет	ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ
Отказ, уклонение от передачи документов дома, нарушение порядка и сроков передачи	Юридическое лицо; должностное лицо; гражданин	150 000–200 000 рублей; 30 000–40 000 рублей; 2 000–5 000 рублей	ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ
То же нарушение повторно	Должностное лицо, ранее наказанное за аналогичное правонарушение	Дисквалификация на 1–3 года	ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ

Показать всю ответственностьСвернуть

Предприниматель по обеим статьям отвечает как юридическое лицо — примечания к ст. 7.23.3 КоАП РФ и ст. 14.1.3 КоАП РФ; исключение — своя санкция при прекращении или аннулировании лицензии. Перечень грубых нарушений утверждает Правительство — примечание 2 к ст. 14.1.3 КоАП РФ. Директор отвечает как должностное лицо за правонарушения, связанные с его организационно-распорядительными или административно-хозяйственными функциями, — ст. 2.4 КоАП РФ.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Спор об ответственности управляющей компании почти всегда начинается с вопроса, чьё это имущество. Если протекла кровля или лопнул стояк внутри дома, я проверяю, входит ли элемент в общее имущество и что о нём сказано в договоре управления. Если авария на сетях до границы дома, ответ ищу у ресурсоснабжающей организации — ч. 15 ст. 161 ЖК РФ.

Когда компания получает предписание и почти одновременно протокол, я не смешиваю эти дела. Предписание обжалую сначала в досудебном порядке, потом в суде — ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ. Протокол разбираю отдельно: состав, давность, роль директора. Позиция директора не всегда совпадает с позицией общества, и я говорю об этом руководителю в начале работы.

Для собственника нежилого помещения работа обратная: собираю акты, переписку и отчёт компании, проверяю, какое требование к содержанию нарушено, и готовлю претензию так, чтобы на неё нельзя было ответить общей фразой о нехватке средств — п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Порядок действий: ответственность управляющей компании

Шаги от претензии или предписания до суда

1
Разбор требованияЧитаю претензию, предписание или протокол и выписываю, на какую норму опирается заявитель. Требование о содержании проверяю по ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, требование о лицензии — по ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ.
2
Границы ответственностиОпределяю, относится ли повреждённый элемент к общему имуществу и не лежит ли он за границей, где отвечает ресурсоснабжающая организация, если договор с ней не устанавливает иное, — ч. 15 ст. 161 ЖК РФ. Сверяю перечень работ в договоре управления — п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
3
Документы домаСобираю договор управления, акты осмотров и выполненных работ, отчёт за предыдущий год, который управляющая организация представляет собственникам в течение первого квартала, — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.
4
Досудебный ответНа претензию собственника отвечаю письменно: спор о взыскании передаётся в арбитражный суд по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и порядок не установлены законом или договором, — ч. 5 ст. 4 АПК РФ. На предписание подаю жалобу в течение 10 рабочих дней с момента получения — ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ.
5
Дело об административном правонарушенииПроверяю состав и давность: за правонарушения, влекущие дисквалификацию, — не позднее одного года со дня совершения, а при длящемся — со дня обнаружения, если ч. 1 не предусматривает более длительный срок, — ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ. Позицию директора строю отдельно — ст. 2.4 КоАП РФ.
6
СудРешение органа после досудебной жалобы оспариваю заявлением в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении, если иное не установлено федеральным законом, — ч. 4 ст. 198 АПК РФ. В заявлении указываю орган, оспариваемое решение и нарушенные права, прилагаю текст решения — ч. 1 и 2 ст. 199 АПК РФ. Иск собственника к компании или возражения на него готовлю отдельно — ст. 125 АПК РФ.
7
Передача домаПри прекращении договора контролирую передачу документов, ключей и кодов доступа в течение трёх рабочих дней — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, чтобы не допустить состава по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Досудебный порядок: ответственность управляющей компании

Претензия собственника и жалоба на решение надзора

Спор собственника-организации с управляющей компанией о взыскании денежных средств по договору передаётся в арбитражный суд после претензии и по истечении 30 календарных дней со дня её направления, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Решение контрольного (надзорного) органа и действия его должностных лиц обжалуются в суд только после досудебного обжалования; исключение — обжалование гражданами, не ведущими предпринимательской деятельности. Для муниципального контроля положение о виде контроля может не применять досудебный порядок, если иное не установлено федеральным законом.ч. 2 и 4 ст. 39 Закона № 248-ФЗ
Жалоба на решение органа подаётся в течение 30 календарных дней со дня, когда контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав; на предписание — в течение 10 рабочих дней с момента его получения. Срок, пропущенный по уважительной причине, по ходатайству восстанавливает уполномоченный орган.ч. 5–7 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
Жалоба подаётся в электронном виде через портал госуслуг и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью организации; жалоба со сведениями, составляющими охраняемую законом тайну, подаётся без портала.ч. 1 и 1.1 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
Обжаловать можно акты проверок, предписания об устранении нарушений, действия должностных лиц органа и решения об отнесении объекта к категории риска.ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ

Через суд: ответственность управляющей компании ООО

Куда и с чем идут компания и собственник

Вопрос	Как решается	Норма
Иск собственника помещения — организации или предпринимателя — к управляющей организации	Исковое заявление в арбитражный суд с документами о направлении копий ответчику, об уплате пошлины и о соблюдении претензионного порядка	ч. 1–3 ст. 125 АПК РФ; ч. 1 ст. 126 АПК РФ
Оспаривание предписания или решения органа надзора	Заявление по требованиям ч. 1 ст. 199 АПК РФ с текстом оспариваемого решения — после досудебной жалобы; срок — три месяца со дня, когда организации стало известно о нарушении, если иное не установлено федеральным законом; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить	ч. 4 ст. 198 АПК РФ; ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ
Право на обращение	Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов	ч. 1 ст. 4 АПК РФ
Пошлина по имущественному иску	По шкале от цены иска; при цене до 100 000 рублей — 10 000 рублей	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пошлина за оспаривание решения органа	Заявление о признании решения органа незаконным: 50 000 рублей с организации, 10 000 рублей с физического лица	подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ

Показать всёСкрыть

К иску прилагаются документы о соблюдении претензионного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом, — п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ.

Документы: ответственность управляющей компании

Что собрать до ответа на претензию или проверку

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор управления многоквартирным домом	Показывает состав общего имущества, перечень работ и порядок контроля за управляющей организацией — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ	Стороны договора; письменная форма или электронная в системе — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ
Решение общего собрания о способе управления	Подтверждает выбор управляющей организации — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ	Собственники помещений, общее собрание
Отчёт о деятельности за предыдущий год	Подтверждает выполненные работы по содержанию — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ	Управляющая организация; размещается в системе
Акты осмотра, аварии и выполненных работ	Подтверждают обстоятельства требования или возражения — п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ	Управляющая организация, собственник, подрядчик
Претензия и доказательство её отправки	Подтверждают досудебный порядок — п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ	Руководитель или представитель стороны
Документ об уплате пошлины	Прилагается к иску — п. 2 ч. 1 ст. 126 АПК РФ	Истец или заявитель
Доверенность представителя	Нужна, когда иск подписывает представитель; к ней прилагается копия диплома о высшем юридическом образовании или учёной степени представителя либо документа о статусе адвоката — п. 5 ч. 1 ст. 126 АПК РФ	Руководитель организации
Выписка из реестра юридических лиц	Прилагается к иску со сведениями о месте нахождения истца и ответчика; получена не ранее чем за 30 дней до обращения в суд — п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ	Получает истец

Показать все документыСвернуть

Сроки: ответственность управляющей компании

Давность, претензия и обжалование

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Исковая давность по иску к управляющей организации	Три года	Если закон не установил иное, — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике; по обязательству с определённым сроком исполнения — по окончании этого срока	п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ
Предел давности	Срок не может превышать десять лет, кроме случаев по законам о противодействии терроризму и о передаче имущества религиозным организациям	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Претензия по денежному спору до арбитражного суда	30 календарных дней, если закон или договор не установил иное	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Жалоба на предписание	10 рабочих дней	С момента получения предписания	ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
Жалоба на решение органа	30 календарных дней	День, когда контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав	ч. 5 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
Заявление об оспаривании решения органа	Три месяца	Со дня, когда стало известно о нарушении прав, если федеральный закон не установил иное	ч. 4 ст. 198 АПК РФ
Давность по делу с дисквалификацией	Один год, если ч. 1 не даёт больше	День нарушения; для длящегося — день выявления	ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ
Постановление по делу о непередаче документов дома	Не позднее 60 календарных дней, по делу, рассматриваемому судьёй, — 90	День нарушения; для длящегося — день обнаружения	ч. 1 и 2 ст. 4.5 КоАП РФ; ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ
Передача документов дома	Три рабочих дня	Со дня прекращения договора управления	ч. 10 ст. 162 ЖК РФ

Показать все срокиСкрыть

Срок, определённый периодом времени, начинается на следующий день после даты или события, которыми определено его начало, — ст. 191 ГК РФ.

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: ответственность управляющей компании ООО

Управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ

Какая ответственность управляющей компании ООО перед собственниками?

Управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за все услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и за коммунальные услуги — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Как предприниматель она отвечает за нарушение договора и без вины, если не докажет непреодолимую силу и если иное не предусмотрено законом или договором, — п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Какая административная ответственность управляющих компаний за содержание дома?

За нарушение правил управления домами юридическое лицо платит штраф от 150 000 до 250 000 рублей — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. За невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — от 150 000 до 500 000 рублей — ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ. За нарушение лицензионных требований, кроме выделенных Кодексом в отдельный состав, — от 250 000 до 300 000 рублей, за грубое — от 300 000 до 350 000 рублей — ч. 2 и 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Предприниматель по обеим статьям отвечает как юридическое лицо.

Какая ответственность директора управляющей компании?

Руководитель организации, совершивший правонарушение в связи с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций, отвечает как должностное лицо — ст. 2.4 КоАП РФ. Штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до трёх лет — за нарушение правил управления, работу без лицензии или с нарушением лицензионных требований — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ, ч. 1 и 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ; за грубое нарушение — от 100 000 до 250 000 рублей или дисквалификация до трёх лет — ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Может ли общество с ограниченной ответственностью управляющая компания работать без лицензии?

Управление домами ведётся по лицензии, кроме управления товариществом или кооперативом и случая ч. 3 ст. 200 ЖК РФ — ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ. Работа без обязательной лицензии — штраф юридического лица от 150 000 до 250 000 рублей, должностного лица — от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет — ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Показать все вопросыСвернуть

Отвечает ли управляющая компания за сети до дома?

Поставщик ресурса отвечает за его качество до границ общего имущества и внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома, если иное не установлено договором с ним, — ч. 15 ст. 161 ЖК РФ. Внутри дома лицо, отвечающее за содержание общего имущества, обязано держать его в состоянии, необходимом для коммунальных услуг надлежащего качества, — ч. 16 ст. 161 ЖК РФ.

Можно ли отказаться от договора с управляющей компанией раньше срока?

Собственники по решению общего собрания вправе отказаться от договора не ранее чем через год с даты его заключения, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора или изменения способа управления, — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. В этих случаях они вправе выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления.

Обязана ли управляющая компания отчитываться перед собственниками?

Да: управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчёт о деятельности по управлению домом за предыдущий год и размещает его в системе — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ. Порядок контроля за выполнением её обязательств указывается в договоре управления — п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Что грозит, если управляющая компания не передаст документы новой?

Документация, ключи и коды доступа передаются в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи — штраф юридического лица от 150 000 до 200 000 рублей, должностного лица — от 30 000 до 40 000 рублей — ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ. Должностное лицо, ранее наказанное за аналогичное правонарушение, дисквалифицируют на срок от одного года до трёх лет — ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Услуги и темы рядом: ответственность управляющей компании за содержание дома

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Защита управляющей компании по искам собственников о заливе и убыткахОпределяю источник залива и границы общего имущества, проверяю обслуживание и аварийную реакцию. Оспариваю вину УК, причинную связь, размер ущерба и убытки.Моральный вред: когда платит компанияОснования и размер компенсации морального вреда, который взыскивают с компании работники и клиенты.Вред от источника повышенной опасностиКогда компания-владелец транспорта, техники, производства отвечает за вред без вины.Ответственность оценщика и возмещение убытковИмущественная ответственность оценщика, страхование и компенсационный фонд СРО.Ответственность кредитора и коллектора перед должникомВозмещение убытков и морального вреда за неправомерные действия при взыскании долга.Нарушение обязательного страхованияЧто грозит компании, которая не застраховала риск при обязанности страховать, и кто отвечает за вред.Защита коллекторского агентства и МФО при жалобах должниковЗащищаю агентство и МФО по жалобам должников: проверяю контакты, записи и отказы. Готовлю возражения по штрафам и ограничениям, помогаю исправить процедуры.Защита работодателя по иску о компенсации морального вреда работникуЗащита работодателя по иску о моральном вреде работнику: проверка нарушения и суммы, доказательства и возражения. Судебное представительство и оценка урегулирования.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас