Счёт эскроу — счёт в банке, где деньги депонента заблокированы до наступления условия сделки. Здесь — кто участвует, когда банк выдаёт сумму бенефициару, как закрыть счёт, расторгнуть договор и что проверить в его условиях.
Коротко
Счёт эскроу открывает банк (эскроу-агент) для учёта и блокирования денег владельца счёта — депонента, чтобы передать их другому лицу — бенефициару, когда наступят основания из договора (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). До этой даты права на деньги принадлежат депоненту, после — бенефициару. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться суммой на счёте (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). Общий договор условного депонирования, где передают не только деньги, но и вещи или ценные бумаги, регулирует ст. 926.1 ГК РФ.
Ситуации, когда сумма на счёте эскроу зависла, арестована или стороны спорят о возврате
п. 3 ст. 860.8 ГК РФ
п. 4 ст. 860.8 ГК РФ
ст. 860.10 ГК РФ
Ошибки в договоре и расчётах, из-за которых деньги застревают на счёте или уходят не тому
Случаи, когда спор о депонированной сумме уже начался или вот-вот начнётся
Роли сторон по счёту эскроу и по общему договору условного депонирования
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Депонент (владелец счёта) | Вносит депонируемую сумму; права на деньги принадлежат ему до даты возникновения оснований для передачи бенефициару; при расторжении получает остаток, если основания для передачи бенефициару не возникли и иное не предусмотрено соглашением с бенефициаром. | п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, п. 2 ст. 860.10 ГК РФ |
| Бенефициар | Получает деньги при возникновении оснований из договора, после этой даты права на них принадлежат ему; вправе требовать от банка сведения, составляющие банковскую тайну. | п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, ст. 860.9 ГК РФ |
| Банк — эскроу-агент | Открывает счёт, учитывает и блокирует деньги; в срок договора, а без него в течение десяти дней выдаёт сумму бенефициару; закрывает счёт по истечении срока или прекращении договора, если иное не предусмотрено договором эскроу. | п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, п. 3 ст. 860.8 ГК РФ, п. 1 ст. 860.10 ГК РФ |
| Иной эскроу-агент | По договору условного депонирования хранит имущество обособленно от своего, ведёт обособленный учёт, передаёт его бенефициару при основаниях, а если они не возникли за срок договора — возвращает депоненту. | п. 1 и 2 ст. 926.1 ГК РФ, п. 1 ст. 926.4 ГК РФ |
| Кредиторы депонента и бенефициара | Не вправе требовать ареста или списания денег со счёта эскроу; взыскание по долгам депонента может быть обращено на его право требования к бенефициару или эскроу-агенту при прекращении договора или нарушении обязательств, по долгам бенефициара — на его требование к эскроу-агенту о передаче имущества. | п. 4 ст. 860.8 ГК РФ, п. 2 и 3 ст. 926.7 ГК РФ |
Определение по норме и связь счёта эскроу с договором условного депонирования
Счёт эскроу — специальный банковский счёт, на котором банк учитывает и блокирует деньги депонента, чтобы передать их бенефициару при наступлении оснований из договора (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Простыми словами: покупатель кладёт деньги в банк, продавец знает, что они есть, но получит их, только когда выполнит условие сделки.
Договор счёта эскроу — разновидность более общего института условного депонирования. По договору эскроу депонент передаёт эскроу-агенту имущество, а агент обеспечивает его сохранность и передаёт бенефициару при основаниях из договора (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). К счёту эскроу общие положения о банковском счёте и договоре эскроу применяются, если иное не установлено нормами о счёте эскроу или не вытекает из существа отношений сторон (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ).
Объектом общего договора эскроу могут быть движимые вещи, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги (п. 3 ст. 926.1 ГК РФ). Стороны двустороннего договора вправе депонировать то, что передают друг другу, — это взаимное эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ).
Ещё одна черта счёта — защита суммы от долгов участников: приостановление операций, арест и списание денег со счёта эскроу по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускаются (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).
Определение договора и момент перехода прав на деньги
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Для бизнеса в этом пункте главное — момент перехода прав на деньги: до наступления оснований они принадлежат депоненту, после — бенефициару. Поэтому основания выдачи я формулирую так, чтобы дату их наступления подтверждал конкретный документ. Блокирование означает и другое: пока условие не выполнено, сумма не служит ни покупателю, ни продавцу, и это учитываю в графике расчётов.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
С чем приходят стороны сделок, где расчёт идёт через депонирование
Покупатель вносит цену на счёт эскроу, основанием выдачи продавцу стороны делают документ о регистрации перехода права. Спор начинается, когда регистрация затянулась, а срок договора истекает.
Заказчик депонирует оплату этапа, подрядчик получает её после подписания акта. Обязательства по счёту эскроу наряду с договором счёта эскроу могут содержаться и в договоре, где эскроу-агентом выступает банк (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).
Деньги покупателя блокируются до внесения сведений о новом участнике в реестр. Разбираю, кто и какой документ предъявляет банку и проверяет ли банк что-то кроме внешних признаков.
Бенефициар представил документы, а эскроу-агент воздержался от передачи, сочтя их недостоверными. Проверяю, было ли у банка разумное основание и что требовал договор.
Взыскатель обращает взыскание на деньги эскроу по долгам депонента или бенефициара. Выясняю, по чьему обязательству наложен арест и допускает ли его режим счёта.
Сделка не состоялась, стороны спорят, кому отдать деньги. Решает, возникли ли основания для передачи бенефициару и есть ли соглашение сторон о судьбе остатка.
Стороны двустороннего договора депонируют встречное исполнение у эскроу-агента и получают его при основаниях из договора (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ). Разбираю, какие документы подтверждают встречное исполнение.
Банковский счёт эскроу против общего договора эскроу по главе об условном депонировании
| Признак | Счёт эскроу | Условное депонирование (эскроу) | Норма |
|---|---|---|---|
| Эскроу-агент | Банк | Гражданин, нотариус или юридическое лицо | п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, п. 1 ст. 926.8 ГК РФ |
| Что депонируют | Денежные средства, полученные банком от депонента | Движимые вещи, наличные, документы, ценные бумаги, безналичные деньги | п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, п. 3 ст. 926.1 ГК РФ |
| Нотариальная форма | Не нужна: депонируются безналичные деньги | Нужна, кроме депонирования безналичных денег и бездокументарных бумаг | абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ |
| Взыскание по долгам | Арест и списание по долгам депонента перед третьими лицами и по долгам бенефициара не допускаются | Взыскание и арест по долгам эскроу-агента либо депонента не допускаются | п. 4 ст. 860.8 ГК РФ, п. 1 ст. 926.7 ГК РФ |
| Вознаграждение агента | Не взимается из денег на счёте, если иное не предусмотрено договором | Депонент и бенефициар платят солидарно, если иное не предусмотрено договором | п. 3 ст. 860.7 ГК РФ, п. 1 ст. 926.2 ГК РФ |
| Окончание | Банк закрывает счёт по истечении срока или прекращении договора, если иное не предусмотрено договором эскроу | Договор прекращается смертью или недееспособностью агента-гражданина, прекращением полномочий нотариуса, ликвидацией агента-организации, истечением срока, совместным отказом депонента и бенефициара | п. 1 ст. 860.10 ГК РФ, п. 1 ст. 926.8 ГК РФ |
Последствия нарушений по счёту эскроу и договору условного депонирования
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Просрочка выдачи депонированной суммы бенефициару | Банк — эскроу-агент | Проценты на сумму долга по ключевой ставке Банка России, если иной размер не установлен законом или договором; при договорной неустойке за эту просрочку проценты не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором | п. 3 ст. 860.8 ГК РФ, п. 1 и 4 ст. 395 ГК РФ |
| Убытки от удержания денег сверх процентов | Банк — эскроу-агент | Возмещение убытков в части, превышающей сумму процентов | п. 2 ст. 395 ГК РФ |
| Смешение депонированного имущества со своим | Эскроу-агент | Обязательство перед депонентом и бенефициаром не прекращается | п. 2 ст. 926.4 ГК РФ |
| Незаконные разглашение или использование сведений о счёте эскроу, составляющих банковскую тайну, без согласия их владельца | Лицо, которому сведения доверены или стали известны по службе или работе, например работник банка | Штраф до одного миллиона рублей с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью либо иное наказание из санкции части | ч. 2 ст. 183 УК РФ |
Отдельного штрафа за нарушение правил о счёте эскроу закон не устанавливает. Сведения о счёте эскроу составляют банковскую тайну, а требовать их от банка вправе депонент и бенефициар (ст. 860.9 ГК РФ).
адвокат · рег. № 78/8790
Счёт эскроу снимает главный риск расчётов — отдать деньги и не получить исполнение, — но создаёт другой: сумма заблокирована, пока банк не признает, что основание наступило. Поэтому в договоре я прежде всего проверяю формулировку основания выдачи: какой документ, кто его представляет, в каком виде и в какой срок банк выплачивает деньги.
Следом смотрю расторжение. Депонент нередко рассчитывает забрать деньги так же, как с обычного счёта, но правило о расторжении банковского счёта по заявлению клиента в любое время к счёту эскроу не применяется (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Если сделка может сорваться, заранее прописываю в соглашении депонента и бенефициара, кому и при каких условиях уходит остаток.
Когда банк отказывает в выдаче или на деньги наложен арест, начинаю с договора и документов, которые получил банк, затем готовлю требование банку, а при молчании — иск. Решение по спору принимает суд; моя работа — собрать доказательства того, что основание наступило и банк знал об этом.
Что делают стороны сделки от условий договора до закрытия счёта
Бумаги, без которых банк не откроет счёт или не выдаст депонированную сумму
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор счёта эскроу | Фиксирует депонируемую сумму, основания и срок выдачи бенефициару | Банк, депонент и бенефициар; нотариус не нужен для безналичных денег (абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ) |
| Основной договор сделки | Показывает, за что платят и когда наступает условие; наряду с договором счёта эскроу может содержать обязательства по нему, если банк в нём — эскроу-агент (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ) | Стороны сделки, а при включении условий эскроу — и банк |
| Документы — основание выдачи | Бенефициар предъявляет их банку, банк проверяет их по внешним признакам (п. 1 ст. 926.3 ГК РФ) | Перечень и форма — по договору эскроу |
| Соглашение о судьбе остатка | Меняет общее правило о возврате остатка депоненту при расторжении (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) | Депонент и бенефициар |
| Совместное уведомление об отказе | Прекращает договор эскроу по воле сторон | Депонент и бенефициар вместе; письменно или иным способом из договора (абз. 2 п. 1 ст. 926.8 ГК РФ) |
| Запрос сведений по счёту | Выписка о поступлении и остатке денег | Депонент или бенефициар (ст. 860.9 ГК РФ) |
Сроки по счёту эскроу и сроки защиты права в суде
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Выдача суммы бенефициару | В срок договора, при его отсутствии — в течение десяти дней; рабочими норма их не называет | С возникновения оснований из договора; течение — со следующего дня | п. 3 ст. 860.8 ГК РФ, ст. 191 ГК РФ |
| Действие договора эскроу | Не более пяти лет; без указания срока — пять лет | По условиям договора | абз. 2 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ |
| Закрытие счёта эскроу | По истечении срока действия или прекращении договора, если иное не предусмотрено договором эскроу | С окончания договора | п. 1 ст. 860.10 ГК РФ |
| Иск к банку или эскроу-агенту | Общий срок исковой давности — три года; срок не может превышать десять лет со дня нарушения права | Если законом не установлено иное — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике; по обязательству с определённым сроком — по окончании срока исполнения | п. 1 и 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ |
| Последний день срока — нерабочий | Оканчивается в первый рабочий день после нерабочего | Днём окончания считается ближайший рабочий день | ст. 193 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Что компания делает своими силами, а где разумно подключить адвоката
Типовую операцию компания проводит сама; при нестандартном основании выдачи или споре с банком решение о способе защиты принимаю после изучения договора и документов.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы о договоре счёта эскроу, банках, сроках и расторжении
Это счёт в банке, где деньги покупателя заблокированы до выполнения условия сделки. Банк (эскроу-агент) учитывает и блокирует средства депонента и передаёт их бенефициару, когда наступят основания из договора счёта эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
Нормы о счёте эскроу называют эскроу-агентом банк, не перечисляя конкретные кредитные организации (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Банк выбирают депонент и бенефициар. Если сделку ведёт банк застройщика или банк ДОМ.РФ, его типовые условия сверяю с нормами о счёте эскроу.
Нормы не ограничивают круг депонентов организациями: депонентом назван владелец счёта, бенефициаром — другое лицо (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Эскроу счёт для физических лиц открывают по тем же правилам, что и для компаний.
Основной документ — договор счёта эскроу с банком; обязательства по нему могут содержаться наряду с ним и в ином договоре, где эскроу-агентом является банк (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ). Иные бумаги и заявление запрашивает сам банк; для выдачи денег нужны документы, которые договор называет основанием.
В срок, установленный договором, а при его отсутствии — в течение десяти дней банк обязан выдать депонированную сумму бенефициару или перечислить её на указанный им счёт (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ). Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет (абз. 2 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). К счёту эскроу общие положения о договоре эскроу применяются, если иное не предусмотрено нормами о счёте (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ).
Нормы о счёте эскроу о процентах на остаток молчат, а общие положения о банковском счёте применяются к нему, если иное не предусмотрено (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ), поэтому смотрю договор. Другое дело — просрочка выдачи: за неправомерное удержание денег начисляются проценты по ключевой ставке Банка России, если иной размер не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счёта эскроу остаток перечисляется депоненту, а при возникших основаниях — бенефициару (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ). Расторгнуть договор эскроу счёта по заявлению клиента в любое время, как обычный счёт, нельзя (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ).
Приостановление операций, арест или списание денег со счёта эскроу по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускаются (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). По долгам бенефициара взыскание может быть обращено на его право требования к эскроу-агенту (п. 3 ст. 926.7 ГК РФ).
Право требовать от банка сведения, составляющие банковскую тайну, имеют и депонент, и бенефициар (ст. 860.9 ГК РФ). Данные эскроу счёта — поступление, остаток, перечисление — запрашивают у банка.
Договор счёта эскроу заключают с банком; обязательства по нему могут содержаться наряду с ним и в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ). В договоре подряда прописывают расчёт через эскроу, а сумму, акт-основание и срок выплаты — и в договоре счёта эскроу.
Особенности счетов эскроу в долевом строительстве и оплаты через эскроу материнским капиталом изучаю по договору и документам сделки отдельно.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу