Оценщик недвижимости работает не от имени заказчика, а от своего имени и под своей ответственностью. Здесь собраны его права и обязанности, запреты, которые держат независимость, обеспечение ответственности, сроки проверок и перечень документов.
Коротко
Субъект оценочной деятельности — физическое лицо, член одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшее ответственность; работать вправе частной практикой или по трудовому договору с юридическим лицом, отвечающим условиям закона (ст. 4 Закона № 135-ФЗ). Права оценщика — в ст. 14 Закона № 135-ФЗ, обязанности — в ст. 15 Закона № 135-ФЗ. Независимость держат запреты: оценка не проводится при имущественном интересе в объекте, работе у заказчика — юридического лица или родстве с его лицами, а оплата не может зависеть от итоговой величины стоимости (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Узлы, в которых спор об оценке решается первыми действиями, а не в суде.
ст. 14 Закона № 135-ФЗ
ст. 16 Закона № 135-ФЗ
ст. 16 Закона № 135-ФЗ, ст. 15 Закона № 135-ФЗ
ст. 15 Закона № 135-ФЗ, ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ
ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ, ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ
ст. 14 Закона № 135-ФЗ
Запреты, каждый из которых обнуляет отчёт или ведёт к ответственности.
Поводы, где цена ошибки выше стоимости самой оценки.
Право осуществления оценочной деятельности можно добровольно приостановить по личному заявлению в саморегулируемую организацию оценщиков (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Роли разведены законом: у каждой свой набор прав и своя ответственность.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Оценщик | Самостоятельно применяет методы оценки по стандартам, требует доступ к документации при обязательной оценке, получает разъяснения, привлекает других оценщиков и специалистов, отказывается от оценки при нарушении заказчиком условий договора. | ст. 14 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщик как обязанное лицо | Состоит в саморегулируемой организации оценщиков, соблюдает федеральные стандарты оценки и правила деловой и профессиональной этики, сообщает заказчику о невозможности участия, ежеквартально подаёт в свою организацию сведения о подписанных отчётах. | ст. 15 Закона № 135-ФЗ |
| Заказчик оценки | Обеспечивает доступ к документации и условия работы по договору, вправе получить страховой полис, документ об образовании и заверенную выписку из реестра членов; вмешиваться в деятельность оценщика не вправе, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки. | ст. 14 Закона № 135-ФЗ, ст. 15 Закона № 135-ФЗ, ст. 16 Закона № 135-ФЗ |
| Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор | Не заключает договор на оценку при имущественном интересе в объекте или аффилированности с заказчиком; его имуществом и страховой выплатой возмещаются убытки заказчика. | ст. 16 Закона № 135-ФЗ, ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ |
| Саморегулируемая организация оценщиков | Контролирует членов плановыми и внеплановыми проверками, формирует компенсационный фонд, применяет меры дисциплинарного воздействия, исключает из членов, ведёт реестр членов и рассматривает жалобы. | ст. 22.2 Закона № 135-ФЗ, ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Эксперты саморегулируемой организации | Готовят и утверждают экспертное заключение на отчёт; при положительном заключении организация отвечает солидарно и получает право регресса к эксперту. | ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ |
Что закон понимает под оценочной деятельностью и почему фигура оценщика описана через запреты.
Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагают всей необходимой информацией и ни одна не обязана совершать сделку (ст. 3 Закона № 135-ФЗ). Ликвидационная стоимость отражает цену при сроке экспозиции меньше типичного, когда продавец вынужден продать, а инвестиционная — стоимость для конкретного лица при его инвестиционных целях (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).
Оценщики, кадастровая стоимость и споры о ней связаны определением: кадастровой признаётся стоимость, установленная государственной кадастровой оценкой, по результатам рассмотрения споров о её определении либо в иных прямо предусмотренных законом случаях (ст. 3 Закона № 135-ФЗ). Особенности применения правил независимости при определении кадастровой стоимости устанавливает федеральный стандарт оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Фигура оценщика описана через требования к лицу, а не к организации: это физическое лицо, член саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшее ответственность и работающее по направлениям квалификационного аттестата (ст. 4 Закона № 135-ФЗ). Отчёт подписывает человек, а обязательства по договору исполняются надлежащим образом по его условиям и требованиям закона (ст. 309 ГК РФ).
Норма о независимости перечисляет, чего не может быть, — её читают до подписания договора.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Читаю этот запрет как список проверок до подписи, а не как декларацию. Сначала сверяю связи оценщика с заказчиком и с объектом, потом условие о вознаграждении: размер оплаты не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ), а такая привязка видна в договоре сразу — спорить о ней потом поздно. Отдельно смотрю переписку: вмешательство заказчика запрещено, если оно может негативно повлиять на достоверность результата, и ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при оценке, закон прямо относит к такому вмешательству (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Поводы обратиться к оценщику и что проверяется в каждом.
Повод свой у каждого, проверка одна: вид стоимости, независимость, ответственность.
Нужна наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке — рыночная стоимость в понимании ст. 3 Закона № 135-ФЗ; проверяю, что в отчёте назван именно этот вид.
Устанавливается государственной кадастровой оценкой, по результатам споров о её определении либо в иных прямо предусмотренных законом случаях (ст. 3 Закона № 135-ФЗ); правила независимости уточняет федеральный стандарт оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Отчёт подписывает член организации оценщиков, застраховавший ответственность (ст. 4 Закона № 135-ФЗ); имущественного интереса в объекте у него быть не должно (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
При обязательной оценке оценщик вправе требовать доступ в полном объёме к необходимой документации и запрашивать сведения у третьих лиц (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Гонорар процентом от суммы ущерба закону противоречит: размер денежного вознаграждения не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки или условия работы по договору, оценщик вправе отказаться от проведения оценки (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Вид стоимости берётся из перечня ст. 3 Закона № 135-ФЗ, а наследнику пригодятся заверенная выписка из реестра членов организации и страховой полис (ст. 15 Закона № 135-ФЗ).
При оценке по определению суда, арбитражного суда или третейского суда оценщик вправе требовать возмещения расходов и денежного вознаграждения (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Запреты те же: вещные или обязательственные права на объект вне договора, участие в заказчике или кредиторство исключают оценку (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Обеспечение ответственности трёхслойное: имущество, страховка, компенсационный фонд.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Убытки заказчика, заключившего договор на проведение оценки | Оценщик, причинивший убытки своими действиями или бездействием | Возмещение в полном объёме за счёт имущества оценщика и страховых выплат по договору страхования ответственности юридического лица — его работодателя | ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ |
| Имущественный вред третьим лицам от использования итоговой величины стоимости из отчёта | Оценщик или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор | Возмещение в полном объёме за счёт имущества оценщика либо имущества этого юридического лица | ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ |
| Ущерб от нарушения федеральных стандартов оценки, признанный страховщиком или установленный решением арбитражного суда | Страховщик по договору обязательного страхования ответственности | Страховая выплата в размере реального ущерба, но не более страховой суммы; страховая сумма не может быть менее чем триста тысяч рублей | ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ, ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ |
| Убытки или вред при положительном заключении экспертов организации и установленном судом нарушении стандартов оценки | Организация оценщиков — солидарно, с правом регресса к эксперту | Выплата из компенсационного фонда в размере не более чем пять миллионов рублей | ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ |
| Несоблюдение требований закона, федеральных стандартов оценки и правил деловой и профессиональной этики | Оценщик как член саморегулируемой организации | Меры дисциплинарного воздействия по внутренним документам организации, вплоть до исключения | ст. 22.2 Закона № 135-ФЗ |
Обязательный взнос члена в компенсационный фонд организации оценщиков — не менее чем тридцать тысяч рублей (ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ).
Варианты, которые закон предусматривает для спора о стоимости и убытках, — без оценки вероятностей.
Исход зависит от того, чем подтверждён ущерб и кто из обязанных лиц платит.
адвокат · рег. № 78/8790
Спор об оценке почти никогда не начинается с цифры в отчёте. Он начинается раньше — в договоре и в переписке. Поэтому первым делом я читаю условие о вознаграждении: если оно считается от итоговой величины стоимости, дальше можно не искать, закон такой привязки не допускает (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Второе, что я проверяю, — связи. Учредитель, акционер, должностное лицо или работник заказчика — юридического лица, близкое родство или свойство, вещные и обязательственные права на объект вне договора: каждый из этих признаков закрывает оценщику дорогу к объекту (ст. 16 Закона № 135-ФЗ). Такие сведения обычно лежат на поверхности, но их никто не запрашивает до подписания.
Дальше я собираю доказательную базу того, что оценщик был вправе работать: заверенная выписка из реестра членов саморегулируемой организации, страховой полис, документ об образовании — всё это заказчик может получить по своему требованию (ст. 15 Закона № 135-ФЗ). Когда речь идёт об убытках, я считаю ущерб и последовательно предъявляю требование оценщику, юридическому лицу — работодателю и страховщику (ст. 24.6, ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ).
Шаги компании от выбора оценщика до требования о возмещении.
Что должно быть на руках у заказчика до отчёта и после него.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор на проведение оценки | Основание работы; вознаграждение не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ) | Заказчик и оценщик либо юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор |
| Выписка из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков | Подтверждает членство; представляется по требованию заказчика (ст. 15 Закона № 135-ФЗ) | Заверяет саморегулируемая организация оценщиков |
| Страховой полис по договору обязательного страхования ответственности | Показывает обеспечение имущественной ответственности оценщика (ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ) | Страховщик и оценщик как страхователь (ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ) |
| Документ об образовании в области оценочной деятельности | Подтверждает получение профессиональных знаний; представляется по требованию заказчика (ст. 15 Закона № 135-ФЗ) | Выдаёт образовательная организация |
| Отчёт об оценке | Содержит итоговую величину стоимости и оговорку об отказе третьих лиц в информации (ст. 14 Закона № 135-ФЗ) | Подписывает оценщик; копия хранится у него (ст. 15 Закона № 135-ФЗ) |
| Жалоба в саморегулируемую организацию оценщиков | Основание внеплановой проверки члена организации (ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ) | Заявитель; доводы о нарушении прав заявителя действиями члена |
| Расчёт взыскиваемой суммы | Обязательное содержание искового заявления в арбитражный суд (ч. 2 ст. 125 АПК РФ) | Истец или его представитель; приложение к иску |
Сроки живут в трёх местах: у организации, у оценщика и у иска.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомление о принятии жалобы или отказе | десять дней | с момента получения жалобы организацией | ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Плановая проверка члена организации | не более тридцати дней | со дня начала проверки | ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Передача акта и материалов в дисциплинарный комитет при выявлении нарушения | три рабочих дня | с даты составления акта проверки | ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Рассмотрение жалобы до решения комитета | не более шестидесяти дней | с даты поступления жалобы в организацию | ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Хранение копий отчётов и материалов оценки | три года | с даты составления отчёта | ст. 15 Закона № 135-ФЗ |
| Сведения в организацию о юридическом лице — работодателе | десять дней | с даты заключения трудового договора или возникновения изменений | ст. 15 Закона № 135-ФЗ |
| Договор обязательного страхования | не менее одного года | со вступления договора в силу — уплаты первого взноса | ст. 24.7 Закона № 135-ФЗ |
| Давность взыскания убытков от оценки | три года | со дня по п. 1 ст. 200 ГК РФ; срок не может превышать десять лет со дня нарушения права | п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 2 ст. 196 ГК РФ |
| Приостановление давности на время предусмотренной законом внесудебной процедуры | на срок, установленный законом для процедуры, а при его отсутствии — шесть месяцев | со дня начала соответствующей процедуры | п. 3 ст. 202 ГК РФ |
| Окончание срока в нерабочий день | переносится | на ближайший следующий рабочий день | ст. 193 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Что закрывается силами компании, а где нужна юридическая работа.
На этом уровне вопрос решается перепиской и правкой договора.
Здесь цена ошибки — отказ в иске или пропущенный срок, поэтому работу веду я.
Проверку до договора разумно оставить внутри компании, а спор о стоимости и убытках передать адвокату целиком.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы только по Закону № 135-ФЗ, ГК РФ и АПК РФ.
Субъектом оценочной деятельности признаётся физическое лицо — член одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшее свою ответственность. Работать он вправе частной практикой либо по трудовому договору с юридическим лицом, отвечающим условиям закона, и только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате (ст. 4 Закона № 135-ФЗ).
Оценщик представляет заказчику информацию о членстве, а по требованию заказчика — заверенную организацией выписку из реестра её членов (ст. 15 Закона № 135-ФЗ). Сама организация обязана вести реестр членов и открывать его информацию заинтересованным лицам (ст. 22.2 Закона № 135-ФЗ).
Кадастровой признаётся стоимость, установленная государственной кадастровой оценкой, по результатам споров о её определении либо в иных прямо предусмотренных законом случаях, а рыночная — наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).
Сначала членство в организации оценщиков и страхование ответственности (ст. 4 Закона № 135-ФЗ). Затем связи: оценка не проводится, если у оценщика есть имущественный интерес в объекте, он работник или должностное лицо заказчика — юридического лица либо состоит с такими лицами в близком родстве или свойстве (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
При обязательной оценке оценщик вправе требовать обеспечения доступа в полном объёме к необходимой документации и получать разъяснения. Если заказчик не обеспечил информацию об объекте или условия работы по договору, оценщик вправе отказаться от оценки (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Нет. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки, и то же правило повторено для размера денежного вознаграждения (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Оценщик вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил информацию об объекте либо условия работы, а также вправе добровольно приостановить право осуществления оценочной деятельности по заявлению в свою организацию (ст. 14 Закона № 135-ФЗ).
Оценщик вправе требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного вознаграждения по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Закона № 135-ФЗ). Если оценщик привлечён как эксперт, неоплаченные расходы на экспертизу взыскиваются в его пользу с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых требований (ч. 6 ст. 110 АПК РФ).
Если экспертами саморегулируемой организации оценщиков подготовлено и утверждено положительное экспертное заключение, организация отвечает солидарно за убытки заказчика и вред третьим лицам при установленном судом нарушении стандартов и правил оценочной деятельности, а затем имеет право регресса к эксперту (ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ).
Субъектами оценочной деятельности закон называет физических лиц — членов организаций оценщиков (ст. 4 Закона № 135-ФЗ). Договор заключает оценщик либо юридическое лицо, с которым он состоит в трудовых отношениях, причём такое лицо не вправе заключать договор при имущественном интересе в объекте или аффилированности с заказчиком (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу